מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מהו מועד תחילת תקופת המכירה?

מבוא

בפנינו ערר שהוגש על ידי העוררים, אבי בכר ואח' (1) על החלטת המשיב, מיום 23.3.2006, בה נדחתה בקשת העוררים להכיר בדירה שרכשו ביום 20.10.2003 כדירת מגורים יחידה, לעניין הוראות סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

העובדות

ביום 20.10.2003 רכשו העוררים דירת מגורים בבנייה ("על הנייר"), מחברת אשטרום, בגני תקוה.

ביום רכישת הדירה הייתה בבעלותם של העוררים דירת מגורים, שהייתה דירתם היחידה עד לאותו מועד (להלן: "הדירה הקודמת"). העוררים הגישו הצהרה כדין בגין רכישת הדירה, ושילמו מס רכישה מופחת בגינה בהתאם להוראות סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין.

ביום 23.8.2005 הדירה הקודמת נמכרה על ידי העוררים (כעשרים ושניים חודשים לאחר רכישת הדירה). ביום 12.4.2005 פורסם תיקון מספר 55 לחוק, הכולל הקלות בעניין פסק הזמן למכירת דירת מגורים (שהיתה דירתו היחידה של יחיד תושב ישראל), מבלי שייפגעו זכויותיו של הרוכש להקלות במס רכישה, לפי סעיף 9 (ג1א)(2) לחוק.

כפועל יוצא מהתיקון האמור הוארך פרק הזמן לעניין ההקלות במס הרכישה לדירה יחידה – בין מועד רכישת דירת המגורים החדשה לבין מועד מכירת דירת המגורים הקודמת – משמונה עשר חודשים לעשרים וארבעה חודשים.

בנוסף לכך נקבעה בתיקון האמור אורכה נוספת, למי שרכש דירת מגורים מקבלן "על הנייר", כל עוד לא חלפו 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי (או ממועד מסירת החזקה בפועל, אם חלו עיכובים בשל נסיבות שאינן תלויות ברוכש).

בחודש מאי 2005 הפיק המשיב לעוררים דרישה לתשלום מס רכישה, ובה נדרשו העוררים לשלם סכום נוסף, בסך 15,137 ש"ח (כולל הצמדה, ריבית וקנס מחושבים עד ליום 10.6.2005), וזאת לאחר שחלפו 18 חודשים מיום רכישת הדירה, וטרם נמכרה הדירה הקודמת.

ביום 9.6.2005 העוררים פנו למשיב בהשגה על החלטתו (ההשגה כללה נושא נוסף, שהתקבל על ידי המשיב, ואין אנו עוסקים בכך).

ביום 21.3.2006 נדחתה השגתם של העוררים (למעט בנושא שהוכר על ידי המשיב) והוצאה להם שומת מס רכישה מעודכנת, בה נדרשו לשלם סך של 17,322 ש"ח עד ליום 11.4.2006.

גדר המחלוקת

אמנם תוקף התיקון האמור הינו מיום 1.1.2004, אך לא נקבע בתיקון כי יחול רק על מי שרכש את הדירה החדשה ביום 1.1.2004, או לאחר מכן. זהו הרקע לערר, שהוגש על ידי העוררים ביום27.4.2006.

דיון

לדעת העוררים יש להחיל את התיקון המקל על כל יחיד שביום 1.1.2004 טרם חלפו 18 חודשים מהיום בו נרכשה הדירה החדשה.

את טענה זו דחה המשיב באומרו כי העוררים מבקשים, למעשה, לקבוע כי תיקון מספר 5 יחול למפרע, דבר שאין לו בסיס בלשון החוק (ואף לא עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה).

עוד טענו העוררים כי  פרשנות מקלה זו הינה ראויה ונכונה, ומתחייבת מתכליתו של הסעיף המתוקן, ולמצער איננה בלתי אפשרית בהתחשב בלשון החוק, ועל כן אין להפלות לרעה את העוררים ביחס לרוכשים אחרים.

לעניין זה ענה המשיב כי אין לקבל את טענת העוררים, לפיה כל חקיקת מס שתכליתה סוציאלית יש לפרש בצורה "מקלה", הרי בדרך זו תמצא הקופה הציבורית לעולם חסרה ותסוכל מטרת החקיקה.

עוד טען המשיב כי חזקה פרשנית היא, וכי בהעדר הוראה מפורשת יש לחקיקה תוקף פרוספקטיבי, ולא רטרואקטיבי.

לחילופין ולמען הזהירות בלבד, מבקשים העוררים לפטור אותם מתשלום קנסות, הפרשי הצמדה וריבית, באם ידחה הערר.

פסק הדין

בעקבות הלכת חצור (2), ממנה עולה כי יש לבחור את האפשרות המגשימה את מטרת החקיקה, אין מקום לקבל את טענות העוררים.

באותו עניין, נקבע גם כי אין על השופט לפרש את החוק לטובתו של הנישום, כשם שאין עליו לפרשו לרעתו, שכן טובתו של נישום אחד היא לעיתים רעתו של נישום אחר.

אימוץ טענת העוררים משמעו החלת התיקון על כל מי שהיה אמור לקבל דירה וטרם קיבל אותה ביום1.1.2004. גם אם היה איחור במסירה, פרשנות זו היא כתיבתו מחדש של החוק.

יחד עם זאת, הומלץ לפטור את העוררים מתשלום ריבית וקנסות על הפרשי החיוב.

הוחלט: הערר נדחה ביום 21.5.08, בהעדר הצדדים.

דעת המחברת

עיוותים לגבי רכישת דירה "על הנייר"

החוק המתוקן לא תיקן עיוותי מס בנוגע לרכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה (דירה על הנייר). עקרונית רוכש דירה על הנייר עשוי אף הוא ליהנות ממס רכישה מופחת, ואולם רוכש דירה על הנייר שמצויה בשלבים הראשונים של בנייתה יתקשה לנצל את ההקלה במס רכישה בשל הדרישה למכור את הדירה הישנה תוך תקופה קצובה. בהקשר זה עולה השאלה מהו מועד תחילת תקופת המכירה (שבמהלכה יש למכור את הדירה הישנה)?. לפי הגישה המחמירה של רשויות המס תקופת המכירה מתחילה כרגיל מיום חתימת הסכם לרכישת הדירה על הנייר. מאידך, קיימת גישה אחרת מקילה לפיה יש לדחות את התחלת תקופת המכירה ליום סיום הבניה של הדירה על הנייר. גישה מקילה זו צודקת יותר לדעתנו, ועולה בקנה אחד עם פרשנות החוק לפי תכלית החקיקה. גישה זו עשויה להתקבל על ידי בתי המשפט.

 מילון מונחים

העוררים - אבי בכר ואח'

המשיב - מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז

פרוספקטיבי – חל לעתיד, מכאן ולהבא, ואינו חל על מקרים שקרו לפני שינוי ההלכה.

רטרואקטיבי למפרע, שהוא בתוקף מתאריך מסויים בעבר, אף על פי שאושר רק עתה.

הערות שוליים

(1)  ו"ע  1106/06 אבי בכר ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז. מיסים כב/3 (יוני 2008)

ה-43 , בוועדת ערר מס שבח מקרקעין בתל-אביב-יפו.

(2)  ע"א 165/82 קיבוץ חצור נגד פקיד שומה רחובות.

המאמר נכתב בשנת: 2008
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי