מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מה קרה בשנה שחלפה?

מאמר מאת: דורית גבאי, רו"ח

חוק התייעלות כלכליתנועד לתקן חוקים שונים ולקבוע הוראות נוספות במטרה לאפשר למשק הישראלי להתמודד עם השפעות המשבר הכלכלי העולמי ולמזער את נזקיהן.

עיקרו – כמוצהר על ידי קובעי המדיניות, הפחתת מיסים בצורה משמעותית,בניסיון לצמצם פערים כלכליים חברתיים.

להלן השינויים העיקריים

א.שיעורי המס החלים על הכנסתו המחייבת של יחיד על-פי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה יופחתו באופן הדרגתי בין השנים 2016-2010. בין השנים האמורות תחול הוראת שעה על פיה תהיה הפחתה הדרגתית של שיעורי המס כך שבשנת 2016 יעמוד שיעור המס המירבי בשיעור של 39%.

ב. הפחתה הדרגתית של שיעור מס החברות עד למס בשיעור של 18% בלבד וזאת החל בשנת המס 2016 ואילך. עקב כך, המס המצרפי הכולל מס חברות ומס על הדיבידנד יגיע בשנת המס 2016 למס בשיעור של 38.5%.

ג. שיעור המס החל על הכנסות שאינן מיגיעה אישית(פסיביות) יופחת בצורה משמעותית.

חלוקת דיבידנד בשיעור מס מופחת- עד לשנות 2002 ניתן היה ליהנות ממס מופחת בשיעור של 10% על חלק רווח ההון בגובה רווחים שנצברו בחברה. במסגרת חוק ההסדרים קבע המחוקק הסדר חדשני ותקדימי המאפשר חלוקת רווח בשיעור מס מופחת של 12% ללא צורך בפירוק או העברת מניות כלשהי. התנאים להלן:

א. הרווחים המחולקים נצברו עד לתאריך 31.12.2002.

ב. ההכנסה מדיבידנד שולמה בתקופה: 30.9.2010-1.10.2009.

ג.המניות נרכשו לפני 1.1.2003.

ג. בארבע השנים עד לשנות 2012 סך ההכנסות ששולמו למקבל הדיבידנד, לא כולל סכום הדיבידנד אינו נמוך ממוצע התשלומים ששולמו לו בשנים 2007- 2008.

תיקון מספר 63 לחוק מיסוי מקרקעין - תכלית התיקון להעניק פטורים והקלות במס בניוד של מפעלים לאזורים נדחקים. תכליתו לדחוף את רמת התעסוקה למעלה ולהביא לצמצום האבטלה בצורה ניכרת.

התנאים להענקת פטור ממס:

הפטור יינתן למכירה אשר בוצעה בתקופה שמיום 6 במרץ 2008 ועד לתום ארבע שנים מיום רכישת הזכות במקרקעין שהם מפעל באזור מוטב ועוסק בהפעלה מהותית. מפעל הינו מפעל תעשייתי שעיקר פעילותו בשנת המס הינה פעילות ייצורית.

הגדרות:

"אזור מוטב":

1.תחום רשות מקומית במחוז הדרום, במחוז הצפון או בנפת חיפה, ובלבד שבתיה, כולם או חלקם, נמצאים מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600 ומתקיימים בה שני אלה:

א. רמה חברתית-כלכלית נמוכה לפי אשכול 1 עד 3.

ב. שיעור אבטלה שנתי ממוצע, לפי פרסומי שירות התעסוקה של 10% ומעלה  והתנאי לא יחול על רשות מקומית שהיא מועצה אזורית.

2. אזור תעשיה מרחבי בתחום מחוז הדרום, או מחוז הצפון, ובלבד שכולו או חלקו נמצא מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600 ואולם בנפת אשקלון- רק אזור תעשיה מרחבי בתחום רשומת מקומית שבה רמה חברתית כלכלית נמוכה לפי אשכול 1 עד 3.

3. אזור תעשייה ביישוב מיעוטים בלבד שכולו או חלקו, נמצאים מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600.

"רשות מקומית מוטבת"- אחד מאלה, ובלבד שהרמה הכלכלית החברתית אינה עולה על אשכול 5:

1. רשות מקומית שנמצאת באזור מוטב.

2.יישוב במחוז הדרום או יישוב מיעוטים שבתיהם, כולם או חלקם, נמצאים מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600..

3.יישוב במחוז הצפון.

"הפעלה מהותית"- העסקת עובדים במפעל באזור מוטב שמספרם לא פחות מ-75% ממספר העובדים שהועסקו במפעל בתקופה של שלוש השנים האחרונות, לפי אישור פורמאלי של רואה/ת חשבון בטופס שייקבע מנהל מיסוי מקרקעין.

לעניות דעתי מטרת התיקון טובה, אך הוא מסובך ולא יהיה בו שימוש.

הוראות ביצוע – מיסוי מקרקעין סקירה

? 8/2008 עד לאחרונה, הייתה הכרה בביטולי עסקאות רק עם קבלת הצהרה משותפת של שני הצדדים. ביטולי עסקאות היו מגובים בתצהיר משותף החתום בפני עורך דין בצורה פורמאלית והדדית. רשות המיסים משקפת גישה יותר ליבראלית ומתחשבת קצת יותר באזרח.

בהוראת הביצוע אשר ניתנה ביום 27.8.2008 רשות המיסים מאשרת כי יש בכוונתה להכיר בחריגים לכלל האמור וישנה אפשרות להשתכנע בבטלותה של עסקה, על בסיס הודעה חד צדדית. במקרה שמוגש ביטול בצירוף פסק דין המורה על הביטול, למנהל קל יותר לאשר ביטול שכזה. עם זאת ייבדק האם פסק הדין מנומק כנדרש.

יש לציין כי כאשר מתקבלת הצהרה חד צדדית ולא בדרך של פסק דין, יבקש מנהל מס שבח לפנות לצד השני ולבקש את התייחסותו,במידה וישוכנע כי העסקה לא בוטלה או שמא מדובר בביטול חלקי לא יתקבל ביטול חד צדדי.

מצב נוסף הינו כאשר לא בוטלה עסקה בעקבות הצהרה חד צדדית והמוכר דיווח על עסקה חדשה סותרת יוצאו שומות נוספות ויונפקו אישורי מיסים בהתאם להנחיות הרשות בדבר עסקאות סותרות.

?9/2008 - במסגרת הוראת חוק זו נוסף סעיף המטיל חובת הודעה על כל הקצאת מניות שנעשתה באיגוד מקרקעין. תכליתו בכדי שרשות המיסים תוכל לבחון האם הפעולה האמורה עומדת בתנאי ההגדרה, או שמא פעולה זו חייבת במס בגין "פעולה באיגוד".

חובת ההודעה נועדה לשתף את היועצים במערכת הצעדים שכל מפקח המטפל בתיק עיסקה הכולל הקצאת מניות באיגוד מקרקעין צריך לעשות. רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע הקובעת את סיווג ההקצאה והינה מפורטת וברורה. הוראה זו קובעת האם ההקצאה תיחשב לפעולה באיגוד או לאו, וכן מהו הטופס אותו יש למלא.

יש לציין כי חובה על כל מי שעוסק בנושא להכיר את ההוראה במלואה.

?2/2009 - עוסקת בעיקרה בהרחבות במושבים ובקיבוצים. ההוראה סוקרת את המעבר מהחלטת מינהל 737 ל 959 ומרכזת את העקרונות למיסוי החלטת 959 בפועל.

בהוראה זו נקבעו התנאים בהם תתאפשר הרחבת הבניה למגורים בחלק מהמקרקעין שבישוב החקלאי למומלצים מטעם הישוב. הקצאת המגרשים טומנת בחובה שתי עסקאות לצורך מס:

עסקה ראשונה- רואים בגריעה ממשבצת הישוב כמכירה של הישוב למדינה בפטור ממס שבח וממס רכישה.

עסקה שנייה- הקצאה של הקרקע זו עסקה נוספת ולכן פוטרים מס שבח את המדינה ומחייבים במס רכישה את המתיישב.

הדגש בהחלטה 959 הוא שהמלצת הישוב הינה רק בנוגע להתאמתו ליישוב ואין בה כדי לבסס כוח כלכלי שיוחס לו אירוע מס בגין הפנייה.

?4/2009 קובע פטור חד פעמי למוכר שתי דירות, בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה. הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים באותו סעיף, ובהגבלת שוויון של שתי הדירות הנמכרות. יש לראות טבלה המרכזת את תקרת הפטור של שווי הדירות במכירה: לפי העדכון שווי התקרה לשתי דירות בשנת 2009 הוא 1,796,000 ₪. בנוסף הסכום שמעליו לא יינתן פטור הינו 2,989,000 ₪. יש לראות נתונים מדויקים בטבלה.

?6/2009 עיקרה במתן הנחיות ונתונים חיוניים בהכנה של דרישה לתן פיצוי לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים המגיעים בגין נזקי רכוש (נזק ישיר) ועסקים (נזק עקיף).

?7/2009- עיקר תוכן ההוראה בדגשים ביישום תיקון מספר 5 לחוק מיסוי מקרקעין בנוגע לדיווחי רכישה מאוחרים, תוך חלוקה לתקופות הדיווח על פי החוק.  עם קביעת החבות במס הרכישה נדרש המחוקק לקבוע הוראות מעבר בנוגע לרכישות שנעשו בטרם התיקון וטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין. בנוסף לכך בקובעו את הוראות המעבר הבחין המחוקק בין שני סוגי רוכשים שרכשו את זכויותיהם טרם התיקון, כדלקמן: הסוג הראשון מי שרכש את זכויותיו לפני 22.8.1963 והסוג השני מי שרכש את זכויותיו בין תאריך 22.8.1963 לתאריך 18.10.1974.

ניתן לפנות לשאלות ולייעוץ