מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
מחיקת הערת אזהרה
בניגוד להחלטת הוועדה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

תקציר

פסק דין בבית המשפט המחוזי בנצרת, מ.ס. קרקעות הגליל בע"מ נ'  מיסוי מקרקעין - נצרת  (1), קבע כי פסק הדין של הוועדה, שכאמור דחה את הערר, אינו מחייב ביטול הערת השעבוד שנרשמה להבטחת גביית המסים שהוטלו בגין העסקאות שבוצעו במקרקעין הנ"ל.
 
פסק הדין גם לא קבע כי לא קיים חוב מסים כלשהו בגין עסקאות אלו – כל עוד לא הוחלט אחרת, יש לקיים את פסק הדין של הוועדה.
 
העובדות
  1. זוהי בקשה, שלישית במספר, המוגשת על ידי מ.ס. קרקעות הגליל בע"מ (להלן: "מ.ס. קרקעות"), שביקשה לבטל את הערת השעבוד שנרשמה על זכויות מ.ס קרקעות במקרקעין בגוש 10286 חלקה 12 (להלן: "המקרקעין"), ואת מחיקתה מספרי רישום המקרקעין.
     
  2. מ.ס. קרקעות הגישה ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין, לפיה דחתה הוועדה את ההשגה שהגישה לעניין מס רכישה ומס מכירה שהוצאו על ידי המנהל, בגין עסקאות שבוצעו על ידי מ.ס. קרקעות, שרכשה את המקרקעין מאת כאמל אבועביד, שפיק אבו עביד ונג'יבה (להלן: "הקונים"), בתמורה לסכום של 906,000 ש"ח.
     
  3. הוועדה דחתה את הערר, וקבעה כי המקרקעין נרכשו על ידי הגב' נג'יבה עיאס, וקיבלה את הערר באשר לשווי המכירה, וקבעה את השווי בהתאם למוצהר.
     
  4. שני הצדדים הגישו ערעורים לבית המשפט העליון, אולם הם טרם הוכרעו.
גדר המחלוקת
 
האם יש לאשר את הבקשה של מ.ס. קרקעות לבטל את הערת השעבוד שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין?
 
טענות מ.ס. קרקעות ואח'
  1. מס שבח מקרקעין ומס רכישה החלים על העסקה, שולמו במלואם, והמנהל אף הפיק אישורים שבאמצעותם נרשמו הזכויות במקרקעין.
     
  2. היות שהוועדה קבעה, שבין בעלי הזכויות במקרקעין, אבו עביד, לבין מ.ס. קרקעות, לא נקשרה כל עסקה במקרקעין, הרי שאין מ.ס. קרקעות חייבת במס רכישה, ואבו עביד אינם חייבים במס שבח. ומשכך, אין מקום להמשך רישומה של הערת השעבוד, ויש להורות על מחיקתה מספרי הרישום במקרקעין.
טענות המנהל
  1. העסקה לה טוענת מ.ס. קרקעות, כלל לא דווחה למשרדי מיסוי מקרקעין, והאישורים בעניין תשלום מס שבח ומס רכישה הנם מזויפים, וכלל לא הונפקו על ידי המנהל.
ההכרעה
  1. יש ממש בטענות מ.ס. קרקעות, כי כל עוד פסק הדין של הוועדה לא עוכב, הרי שהוא נכנס לתוקף ויש לבצעו באופן מידי, גם אם הוגש עליו ערעור – תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי (2).
     
  2. פסק הדין של הוועדה, שכאמור, דחה את הערר, אינו מחייב את ביטול הערת השעבוד שנרשמה להבטחת גביית המסים שהוטלו בגין העסקאות שבוצעו במקרקעין הנ"ל. פסק הדין גם לא קבע כי לא קיים חוב מסים כלשהו בגין עסקאות אלו.
     
  3. פסק הדין של הוועדה קיבל למעשה את עמדת המנהל, וקבע כי לא נקשרה עסקה במקרקעין הנ"ל - עסקה בין מ.ס. קרקעות לבעלי הזכויות דאז, אבו עביד - וכי עסקה זו לא הוצהרה כלל, וכי מי שרכש את הזכויות במקרקעין הייתה הגב' נג'יבה עיאס, אמו של אדיב עיאס, בעל השליטה בחברה מ.ס. קרקעות. אם כן, קיימת עסקה במקרקעין אותה היה המנהל חייב למסות.
     
  4. זאת ועוד, מ.ס. קרקעות, יחד עם חברת א.מ. צנרת מערכות בע"מ (להלן: "הקונה"), הגישו למנהל הצהרות לפיהן מכרה מ.ס. את המקרקעין  הנ"ל לקונה, וגם עסקה זו ניתנת למיסוי.
     
  5. מעבר לכך, משחתמה מ.ס. קרקעות על הסכם, לפיו התיימרה למכור לקונה, על אף שהזכויות היו בידי האם, הרי קיימת אפשרות שהמנהל יראה בכך ניסיון לפסוח על עסקת הביניים בין האם  ומ.ס. קרקעות, וגם עסקה זו תימצא חייבת במס.
בית המשפט מציין, כי פסק הדין של הוועדה לא קבע מפורשות ולא מכללא, כי לא חלים מסים בגין עסקאות שבוצעו במקרקעין. ההפך הוא הנכון - מפסק הדין עולה כי בוצעו עסקאות החייבות במס, וכי קיים חוב מס המצדיק את השארת הערת השעבוד על כנה.
 
דין הערר להידחות.       
פסק הדין ניתן ביום 20.6.2013.
 
דעת המחברת

המנהל נוהג בהתאם לדין שחל בטרם הוחל תיקון 70, שכן אילו סעיף 15 היה מופעל במקרה הזה, היו מתקבלים אישורים על העסקה המדוברת. יחד עם זאת, אם אכן קיימת עסקת ביניים לאם, והמנהל משוכנע שהיא קיימת, כי אז הוא אמור להוציא שומת מס שבח ורכישה, ובהתאם למועדים שחלו, גם מס מכירה, על עסקה זו.

המקרים הללו מתגלגלים למצבים כאלו, משום שהרצף אינו מוסדר בטרם נחתמת העסקה.

בנסיבות אלו, המנהל משתמש בסמכויות שלו למנוע את העברת הזכויות, כל עוד אפשרי שקיימת עסקה נוספת. במצב הזה, החברה הקונה נפגעת, שכן הנכס אינו משתחרר ואינו מועבר לידיה למרות שהיא עמדה בחוזה. לא בכדי, תוקן החוק והוסף סעיף 15(ב) ואילך. כיום, מצבים כאלו אינם אמורים לקרות כלל, כי בתוך זמן קצר, הזכויות עוברות לידי הקונה, כמובן בתנאי סעיף 15.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 20388-12-12, אשואל נ' מנהל מיסוי מקרקעין – ירושלים
  2. תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984
המאמר נכתב בתאריך 22.7.2014
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2014