מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> שונות >> דורית גבאי בסודות הנדל"ן >> דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - מיסוי במכירת דירה שניתנה במתנה - כל מה שרציתם לדעת!

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
מיסוי במכירת דירה שניתנה במתנה - כל מה שרציתם לדעת!

מיסוי במכירת דירה שניתנה במתנה - כל מה שרציתם לדעת!
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
נאמר שלום לרואת החשבון דורית גבאי, והיום נעסוק במס החל על דירת מתנה. אני הערתי מקודם שאנחנו חיים במדינת מסים, ולא ייתכן שגם על מתנות אנחנו נצטרך לשלם מס. למה היום זה יתחיל במתנה שקיבלנו מההורים, מחר כבר מתנות של יום הולדת - נצטרך לשלם עליהם מס. כמה שזה מצחיק, זה מעציב.

קודם בואי נגדיר מהיר דירת מתנה.

כן, חוק מיסוי מקרקעין מטפל במסים בכל פעם שיש אירוע מס. אירוע מס - זה אומר שמישהו מכר ומישהו קנה. כשמדברים על המכירות בין בני משפחה, זה לא מילה שלא כל כך מתאימה לאטמוספירה, כי לא באמת האבא מוכר לבן, אבל כשאבא מעביר לבן, המשמעות היא לצורך החוק שהוא מכר. ברגע שהוא מכר, יש פה אירוע מס.

אבל הוא לא מכר. זה מקומם אותי!

זה נכון, הוא קיבל אפס שקלים, אבל המונח הוא מכירה. עכשיו, החוק אומר: אם אתה מכרת, כלומר, אם העברת את הכוח לבן - לצורך העניין, זו דירה איפשהו בארץ - אז יש אירוע מס. מס שבח - אתה יכול לבקש פטור לפי סעיף 62, שלא יהיה מס שבח.

אם זה עומד באומנים של מס שבח. אם מכרת דירה ששבועיים לפני זה והעברת דירה לבן - אתה לא תקבל פטור, נכון?

לא. ההעברה לילדים היא לא מוגבלת. אפשר להעביר ל - 15 ילדים - 15 דירות - כל אחד דירה. זה לא מפריע - לילדים זה לא מפריע, לבת הזוג זה לא מפריע. מקבלים פטור מלא ממס שבח. הבעיה היא במס רכישה, שכרגע ברגע שהעברת לבן - אם אצל הבן זו דירתו היחידה, אז גם לא יהיה מס רכישה. יהיה מס רכישה במדרגות. אם השווי עד 1,600,000, אז יהיה אפס. אבל אם שווי הדירה בשוק - במחיר בין קונה מרצון ובין מוכר מרצון - הוא 2,000,000 - אז מחשבים את מס הרכישה על מלוא הדירה - כאילו נרכשה בכסף במחיר שוק ב- 2 מיליון, וגוזרים שליש המס החל במקרה של דירה יחידה אצל המקבל.   

זאת אומרת, יכול להיות מצב שהבן יבוא לאבא שלו ויגיד לו: אבא, אין לי כסף, שתיתן לי את המתנה הזאת - כי אין לי כסף כרגע לשלם את המס רכישה. זה הזוי!

זה בעיה ראשונה, כשקודם כול, הבן צריך להביא כסף למס רכישה, ובדרך כלל האבא גם עושה את הצעד הזה, וגם את המס רכישה משלם. הנקודה באה לידי ביטוי - האפקט של דירת מתנה - שבעצם דירת מתנה היא לא רק דירה בעין, היא יכולה להיות דירה שהתקבלה לפחות 50% מרכישת דירה, שהיא נחשבת להיות דירת מתנה. היא יכולה להיות דירה שהתקבלה פיזית - פיזית 50% ומעלה מדירה שממש מוכנה  שכבר היה להורים, והיא יכולה להיות מגרש לבנייתה. זאת אומרת, אפשרי שאי שם לפני עשרים שנה, ההורים נתנו לילדים איזשהו מגרש, הבן חיכה שהתכניות יאפשרו בניית דירה - או בקבוצה או לבד - ואז הוא בונה את דירתו והוא בא למכור אותה. אנחנו רגע! אם המגרש הזה ניתן לך במתנה - יכול להיות ששווי המגרש ביום סיום הבנייה מהווה מעל 50% מהשווי הגמור, ולכן הדירה היא דירת מתנה. וכאשר מישהו בא למכור דירת מתנה, יש מחסום - הוא צריך לחכות תקופת צינון לפני שהוא ימכור אותה. אם הוא גר בה כדירת מגורים - שלוש שנים, אם הוא לא גר בה - ארבע שנים. עכשיו, מתי זה מעניין?

אני שומע אותך מדקלמת את החוק. זה נשמע לך הגיוני?

לא.

אני מחר במקום לתת דירה לבן שלי, אמכור את הדירה, אתן לו כסף מזומן, אין לי מס, אין כלום, אין מס רכישה. שהוא לא יקנה דירה!

אה, מה הוא יעשה עם הכסף?

מה זה משנה? אני חוסך את המס רכישה - אני לא משלם...

אין בעיה! הוא קונה דירה על שמו, אם הדירה היא יחידה - אז עד 600 - הוא פטור - הבנו את זה. עכשיו, בגלל שהכסף במימון - מעל 50% ניתן במתנה, ושואלים אותו בתצהיר: איך מימנת את הרכישה? ואתה אומר: מחתונה - 800,000, מאבא - 800,000, מסבתא - 400,000.

אתה לא יוצא מזה. תשלם מס שבח גם על המכירה.

אם הדירה נרכשה - אתה קנית לבן שלך, נגיד, השבוע - ובעוד שנה וחצי הוא רוצה למכור אותה - בגלל שלא חלפה תקופת הצינון, הוא ישלם 25% על הרווח. אם האבא קנה דירה לפני עשרים שנה - נגיד, ב- 1990 הוא קנה ב- 100,000 שקל, ועכשיו הוא מעביר אותה לבן שלו, והיא שווה 2 מיליון שקלים, לצורך העניין, הבן שלו יצטרך לחכות תקופת צינון. אם הבן לא רוצה לחכות תקופת צינון, אין שום בעיה עכשיו, כי זאת לא דירתו היחידה - הוא ישלם מס יחסי. עד 2014 - יהיה לו פטור,   ומ- 2014 - יהיה לו חייב. זאת ורמת, המדינה בכל מקום מחכה לך..

אני רוצה להגיד לך: ברשויות המס לא רק סוחטים פה את האזרחים, אלא גם מהקליפות עושים ריבה.

דיברנו על הארנונה ועל המסים, אז אנחנו מסים, מסים, מסים - ואיפה נשאר לנו משהו?
ממס למס - כוחנו עולה.

זה לא מס, זה קנס. תודה רבה לך, דורית.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 12.02.2018
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי