מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מיסים, על קצה המזלג

מאת: דורית גבאי, רו"ח

 
מה הם סוגי המיסים? מכירה, רכישה, שטח, היטל השבחה, מע"מ, יש עוד?
בארץ מוטלים המסים הבאים על דירת מגורים:
 
ברכישה – מס רכישהמס רכישה מחושב כאחוז משווי הדירה הנרכשת. שווי הדירה הנרכשת הוא הסכום שסוכם בים המוכר לקונה ומשולם בהתאם להסכם. השווי נקבע ליום הרכישה – היינו, במרבית המקרים זהו יום החתימה על ההסכם.
 
שווי הרכישה תמיד כולל רכיב מע"מ. שווי שוק הינו מחיר כלכלי שאדם מוכן לשלם לאדם אחר והמחיר תמיד כולל מע"מ. עיסקה בין אדם פרטי לאדם פרטי אינה יוצרת חובה על פי החוק להעביר את המע"מ למדינה. זה לפי חוק מס ערך מוסף. כלומר – כל התמורה על הדירה משולם על ידי הרוכש ונשארת אצל המוכר. מבחינת היחיד הפרטי שמוכר את הדירה שלו ב 1.3 מיליון ₪ לצורך הדוגמא, הוא מקבל את כל התמורה ועם הכסף משתמש לצרכיו וקונה מוצרים ושירותים במחיר כולל מע"מ. הרוכש דירה – משלם את התמורה המסוכמת כאמור, כולל מע"מ והוא אינו יכול לקזז את התשלום הזה ולקבל אותו חזרה.
בישראל – שונה שיעור המס על פני השנים. רכישת דירה הייתה רכישה שנהנתה ממס מדורג, כלומר נקבעו מדרגות שמתחילות ב 0-5%  מס רכישה והן יצרו חיובי מס בהתאם לשווי הדירה הנרכשת. על פני השנים המדרגה הראשונה הייתה יורדת או עולה מה שיצר הפחתה או הכבדה במס החל. עם השנים נולד רעיון חדש לגביית מס – תוצרת ישראל "כחול-לבן", לחייב במס רכישה מיוחד וגבוה שמתחיל במדרגה של 3.5-5% ויצא שמהשקל הראשון על רכישה של דירת השקעה או חלק בדירה עם אח או חבר יצרה חבות במס רכישה גבוה.
חשוב לציין, כי המדינה הסתכלה על הנתונים, וראתה שעיקר גביית המס על מקרקעין מגיעה ממס רכישה והחליטה לשכלל את הענין. בתיקון האחרון, שהיה בגדר הוראה זמנית שהפך להוראת קבע ביום 1.5.2013 בדיון בבוקר ההוא בוועדת הכספים, שם הופיע לראשונה שר האוצר החדש יאיר לפיד, מחויבים רוכשי דירות נוספות – מעבר לדירתם היחידה, לשלם מס רכישה בשיעור של 5-10% מהשקל הראשון. עיקר הנטל רובץ על כתפי רוכשי דירות להשקעה בשווי של עד 4.5 מיליון ₪. נראה כי לפי המספרים, 300 מיליון ₪ אשר נאספו בכל שנה במסגרת הוראת השעה, היוו שיקול מכריע בחקיקת הקבע הזו, יחד עם חקיקה מקבילה להעלאת שיעור מס רכישה על שאר הנדל"ן לגובה של 6%. והחישוב היה שבשנתיים ייאספו כ 600 מיליון ₪ וזה יסייע לכיסוי הגרעון המדובר.
 
אכן השר הבטיח שהמאמץ יהיה לשנתיים, ובאמת בחוק נקבע שמס הרכישה לדירה נוספת ירד למדרגה נמוכה יותר בשיעור 3.5% - 10% החל מ 1.1.2015.
זו הקלה לבעלי דירות של עד 4.5 מליון ₪.
השימוש במונח הקלה זה תמיד מול המצב הנוכחי. בכל מקרה מס רכישה לדירה נוספת בשיעורים הללו היא ההכבדה המשמעותית ביותר וצריך לבטלה.
הנטל החשוב לא פחות רובץ על בני זו
אם תרצי – אכין לך סימולציות לשם המחשה בכמה מצבים. דירה יחידה, דירה נוספת.
מס הרכישה משולם בתוך 60 יום מיום הרכישה. קיימת אפשרות לדחות את התשלום ליום שבו שילם הרוכש מעל 50% משווי הדירה שרכש. הדחיה ניתנת אולם התשלום צמוד למדד ומחוייב ב 4% ריבית שנתית.
 
במכירה - מס שבח.
 
מס שבח מחושב במכירת דירה שאיננה דירתו היחידה של התא המשפחתי המוכר או לתושב חוץ בגין כל דירה שימכור. מס שבח מחושב בגין כל תמורה העולה על 4.5 מליון ₪ - גם אם זו דירתו היחידה של המוכר או דירה שירש מהוריו. בכל אותם מקרים שבהם צריכים לחשב מס שבח אופן החישוב מתואר להלן:
מס שבח הוא מס על רווח. מחשבים את הרווח שנוצר בין יום הרכישה של הדירה לבין יום המכירה. החישוב הוא פשוט – שווי המכירה (זה מה שנקבע שיקבל המוכר בגין הדירה) נניח 1.3 מיליון ₪ פחות שווי הרכישה, וכל מה ששילם מאז שרכש את הדירה. זה אומר שאת מס הרכישה ששילם, תשלומים לעורך דין, מתווך, יועץ מס ברכישה ובמכירה, תשלומים למינהל כגון דמי הסכמה, היטל השבחה – הכל מופחת בערכו הראלי. כלומר מחשבים את ערך ההוצאה הזו מיום ששולמה ועד ליום המכירה והתוצאה של החישוב זה רווח אמיתי. רווח ראלי זה שניטרל את השחיקה של ההשקעה בדירה ואת כל ההוצאות הנלוות לה, מהווה את הבסיס לחיוב במס.
שיטת חיוב המס וכן שיעור המס על דירת מגורים שונים משיטת החיוב ושיעורי המס החלים על מכירת כל נכס אחר בישראל.
 
אופן חישוב הרווח והמס החל – דירה שאיננה יחידה
שווי מכירה                 1,300,000
יום מכירה                  24.4.2014
שווי רכישה                 300,000
מס רכישה                 0
עורך דין                     3,000
יום רכישה                  1.1.1994
שבח לכאורה             1,000,000
נטרול אינפלציה          640,000    
שבח ראלי                  360,000
ימי שבח                     7,418
ימי שבח חייבים במס   113
באחוזים 113/7418     0.015
שבח חייב במס           5,400
25% מס שבח            1,350
 
יש מקרים שדירת המגורים נמכרת יחד עם זכויות לבנייה קיימות או צפויות המשפיעות על המחיר שנקבע בהסכם.
אותה דירה ששוויה הינו 1.3 מיליון ₪ - אם יש לה אחוזי בניה נוספים – על חצי דונם, יכולה להימכר במקומות מסוימים ב 5-8 מיליון ₪.
החוק מגדיר איזה חלק מהתמורה שתתקבל – תהיה פטורה ואיזה חלק יהיה חייב במס שבח – מס שבח שמחושב כמו כל מכירת קרקע בישראל, מחסן, בית מלון וכן הלאה.
שיעורי המס משתנים בהתאם לתקופת הבעלות בדירה אולם אם נרכשה אחרי 7.11.2001 שיעור המס מגיע לכ 22%. אם נרכשה קודם לכן, שיעור המס הממוצע יגיע לכ -35%.
כאמור, המס מחושב על הרווח הראלי.
 
בנוסף לזאת, כאשר נמכרת דירת מגורים שנוצרה אצלה בשבחה בהתאם לחוק התכנון והבניה – מחושבת ההשבחה והמוכר את הדירה ישלם בנוסף גם היטל השבחה בשיעור 50% מגובה ההשבחה בין מצב שקדם לתוכנית לבין מצב שאחרי אישור תוכנית.
תשלום זה מוכר ויופחת מהשבח – לצורכי חישוב מס שבח.
 
מס שבח משולם גם הוא בתוך 60 מיום המכירה. ניתן לדחות מועד תשלומו ליום שבו קיבל 40% מתמורת המכירה. גם במקרה הזה הסכומים צמודים למדד ובריבית 4% שנתית.
 
המס משולם בהתאם לחוק.
לחוק מיסוי מקרקעין מטרה לגבות את המס הנובע ממכירה של זכות במקרקעין בישראל. במקרה הזה דירת מגורים.
לדירות מגורים יש פרק מיוחד בחוק, ולאור התיקון החדש שבתוקף מ 1.1.2014, בעלי דירות מגורים נכנסים למשטר מס חדש. מטרת התיקון הינה להביא לכך שהשקעות בדירות יושוו לחלופות אחרות בשוק – וימוסו באותו אופן. השקעה שממומשת מחויבת ב 25% מס על הרווח הראלי. כך גם על דירה. כל דירה שתירכש מיום 1.1.2014, שאיננה דירתו היחידה או דירת הירושה תחוייב במס בשיעור 25%.
דירות שנרכשו קודם לכן, על מנת לא ליצור חיובי מס רטרואקטיבי, היינו, על שנים שהמוכר הסתמך וידע שלא יהיה לו מס, אם ימתין ארבע שנים בין מכירה למכירה בפטור ממס, מחשבים את המס שנוצר רק מינואר 2014 ועד ליום המכירה.
 
יצירת ההשוואה למיסוי השקעות אחרות איננה אחידה ויש עוולות וקשיים, שצריך לתקנם. כך למשל, הנחיה פנימית של רשות המסים שמספרה 5.2007 מחייבת לחב פחת על הדירה הנמכרת. שזה אומר, שאם הדירה הושכרה לאחרים  - כשהיא נמכרת מקטינים את העלות (שווי הרכישה) של הדירה בהתאם לנוסחת חישוב פחת מקובלת בפקודת מס הכנסה (היא זו שמגדירה מהו פחת ואיזה אחוזים), והתוצאה היא שהרווח הראלי עולה, והמס המחושב יעלה בהתאם.
בעיה נוספת היא שכיום בחוק מחוש במס נוסף למי שרכש את הדירה הנמכרת לפני 31.12.1993  מס בשיעור 10%. למיטב ידיעתי מטפלים כעת בתיקון חקיקה שיבטל את המס הזה.
בעיית הבעיות הינה בדירה שנמכרת – ועלויות הבנייה, השינויים, התוספות – אינן מגובות בתיעוד מתאים. נניח משפחה רכשה מגרש ובנתה את ביתה. בנוסף יש לה עוד דירה בעיר אחרת וחלק בדירה שלישית. המשפחה שמוכרת את הבית שבנתה צריכה להציג תיעוד מלא של ההוצאות, כדי שאלה יוכרו לה ויפחיתו את השבח הראלי והמס החל.
 
למרבית המשפחות התיעוד אינו קיים. אם קיים הוא חלקי.
מוצע להקל בעניין הזה ולאפשר בהליך פשוט יותר להוכיח את העלויות כגון חוות דעת שמאית. התעלמות מההוצאות הללו יפגע פגישה ממשית במוכרי הדירות.
ניתוח של עיסקאות מראה שעל דירות מגורים שנרכשו בשנים האחרונות, נניח מ 2009 ואילך, ככל שימהרו למכור, אם קיים צורך למכור כמובן, החלק החייב במס מתוך השבח יהיה קטן.
דירות שנרכשו לפני מספר עשורים יחס השבח החייב במס הינו אחוזים בודדים, וממה שפגשתי עד כה, זה לא היווה שיקול להימנע ממכירה.
 
חשוב לציין כי החוק קבע שלמי שיש יותר מדירת מגורים אחת ביום 1.1.2014 יוכל למכור על פי חישוב זה שהודגם רק שתי דירות, ואילו מיום 1.1.2018 יוכל למכור את כל הדירות שבבעלותו, באותה מתכונת חישוב.
 

לסיכום, אני מתנגדת לחקיקת מס כזו שנכנסת לכיס של האדם. חקיקת מס שמכוונת גבייה ומנוטרת הגיון כלכלי של שוק, חופש, כלכלה וצדדים אחרים של חיי הפרט בישראל.
החקיקה אינה הרמונית. בחקיקה מתנגשת אחת בשנייה. חוק אחד מטיל השני מקבל את זה כניסוי, ומעבירים מכיס לכיס בהפרשי זמן.
יש לבטל היטלים ותשלומים לרשויות המקומיות ואת החקיקה הקשורה בזה.
כל עריה תקבל תקציב מהמדינה ועימו תשתמש. ניהול העירייה באופן הקיים בהתאם לחוקים הקיימים מעוות את השוק, מהווה נטל ומחסום עצום לתחרות והוזלת מחירים.
המדינה יכולה להעניק קרקעות במתנה. מדינה שרוצה שמשפחות יגדלו ילדים בארץ, חייבת לתת להם בסיס ותשתית לגדלם. אחד מהם הוא בית מגורים מושכר או נרכש. הדברים קיימים באזורים שאינם מבוקשים. ניתן למצוא בחקירה יסודית של הנתונים, שאינם בדינו ואינם זמינים לציבור, את הסיבה לצורך בתשלומים כל כך רבים על דירה כמתואר לעיל.
מס הוא מחסום. מס מוגזם מעודד להעלים. מס שאינו מתיישב עם ההיגיון – יופעל באופן הפוך, המדינה תצא מופסדת בסופו של דבר, באופן אחר. ויש מחירים כבדים לחקיקת המס בארץ, לא רק בחקיקת מסוי הנדל"ן.
 
אגב, הצעתי בועדת הכלכלה בחודש ינואר 2014, שחקיקת המס תעבור להיות בתחום אחריותו של שר הכלכלה. זה שר שרואה את מכלול השוק בעוד רכיבים ולא לתת למנהל החשבונות של המדינה להחליט דרך חקיקת המס איזה מס להטיל ובאיזה שיעור לפי מצב הקופה.