מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

 מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי תנאים לפטור

מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
מבוא
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים אשואל נ' מנהל מס מיסוי מקרקעין ירושלים(1), נקבע כי העוררת אינה זכאית לפטור ממס שבח לפי סעיף 61(א) לחוק מיסוי מקרקעין(2) בגין המכירה בשל המהות הכלכלית של העסקה, שכן לא מדובר במכירה ללא תמורה למוסד ציבורי.
העובדה שהתמורה ניתנה לאחר זמן כתרומה לעמותה אינה רלוונטית, ואינה מזכה בפטור ממס שבח.

העובדות
  1. לעוררת זכויות בעלות במקרקעין בשטח של 1,500 מ"ר כאשר על שליש מהחלקה בנוי ביתה.
  2. העוררת ובעלה רכשו את החלקה בשנות השישים, ובנו על השטח הנותר של החלקה בית כנסת, אשר נהרס בשנת 2011.
  3. בשנת 1991 יזם בעלה המנוח הקמת עמותה בשם "ידע מראש" שתנהל את כספי בית הכנסת.
  4. בשנת 2006 קיבלה העמותה חלקת אדמה ציבורית לבנות בית כנסת חדש.
  5. בשנת 2007 חלה המנוח ועל ערש דווי ציווה על אשתו ובנו למכור 1,000 מ"ר משטח החלקה, ולהעביר את התמורה מהמכירה לעמותה כדי להשלים את בניית בית הכנסת.
  6. בשנת 2009 מכרה העוררת 1,000 מ"ר משטח המגרש בתמורה לסכום של 950,000 ₪. בחוזה המכר נאמר כי התמורה תימסר להשלמת בית הכנסת.
    העוררת הגישה שומה עצמית וביקשה פטור ממס שבח.         
  7. שומת המנהל לפי מיטב השפיטה קבעה כי העוררת אינה זכאית לפטור ועליה לשלם מס שבח. העוררת הגישה השגה אשר נדחתה.
  8. העוררת אף פנתה פעמיים למחלקת מלכ"רים בבקשה לתן לה פטור על שומת מס השבח, בטענה כי כספי התמורה ממכירת חלק מהחלקה ניתנו לבניית בית כנסת המשמש את הציבור, וצרפה לבקשה את הצעת חוק מיסוי מקרקעין(3).
    בקשותיה נדחו.
 
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בחמש שאלות משפטיות:
    א. האם העוררת הגישה את הערר במועד ובהתאם להוראות החוק?
    ב. האם מנהל מחלקת מוסדות ציבור אליו פנתה העוררת הנו בעל סמכות לדון בבקשה? האם ועדת ערר מוסמכת לדון ולבקר את החלטתו?
    ג. מהי המהות הכלכלית של העסקה?
    ד. האם העמותה הוכרה כמוסד ציבורי בעת המכירה?
    ה. האם יש להחיל את הצעת החוק במקרה דנן?
העוררת טוענת
  1. זכאות לפטור ממס שבח בהסתמך על הצעת החוק, המבקשת לעודד הורשת דירות או חלקי דירות למוסדות ציבור.
  2. יש לבחון את העסקה של מכירת חלק מהמגרש לפי תכליתה – העברת התמורה לבניית בית כנסת – ולכן הנה זכאית לפטור מתשלום מס.
  3. העמותה החזיקה בחלק מהחלקה יותר משנה. העמותה הנה מוסד ציבורי החל משנת 1991, עוד לפני שהוכרה וקיבלה אישור לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה(4).
ההכרעה
  1. בקשר לשאלה הראשונה, המועד להגשת הערר הוחמץ ולכן העוררת מנועה מלפנות לועדת ערר. 
     
  2. בקשר לשאלה השנייה, מנהל מחלקת מוסדות ציבור אליו פנתה העוררת לא מונה כמנהל לעניין חוק מיסוי מקרקעין ולכן אין לוועדה סמכות לבקר את החלטתו.
     
  3. בקשר לשאלה השלישית, המהות הכלכלית של העסקה הייתה מכר של חלק מהגרש לקונים והעובדה שהתמורה ניתנה לאחר זמן כתרומה לעמותה אינה רלוונטית, שכן לא הייתה מכירה בלא תמורה מהעוררת למוסד ציבורי ואף לא ממנה לצד ג'. בחינתה הכלכלית של עסקה נעשית מתוך בחינה מהותית כלכלית של העסקה שנעשתה בין שני צדדים ואין אנו נזקקים לבדוק מה עשה המוכר בכספים שנתקבלו אצלו.
     
  4. בקשר לשאלה הרביעית, העמותה לא הוכרה כמוסד ציבורי בעת המכירה של חלק מהחלקה כנדרש בסעיף 61(ד)(ה) לחוק מיסוי מקרקעין.
     
  5. בקשר לשאלה החמישית, הצעת החוק טרם קיבלה גושפנקא של הכנסת ועל כן לא ניתן להסתמך עליה. בכל מקרה, הצעת החוק מדברת על מכירת דירת מגורים מזכה שקיבל מוכר שהוא מוסד ציבורי – אשר לא מתקיים במקרה דנן.
    כאמור, גם אם היה מתקבל התיקון, הוא לא היה חל על העוררת היות ולא העמותה היא המוכרת אלא העוררת, והמכירה היא של חלק מחלקה ולא דירת מגורים מזכה וגם אין בענייננו הורשה – העוררת לא צירפה צוואה שערך המנוח.
    בכל מקרה אין להניח שתהיה להצעת החוק תחולה רטרואקטיבית על עסקאות שהסתיימו ונחתמו. דין הערר להידחות.
 
לסכום,
נראה כי בית המשפט בחר שלא לאפשר לעוררת ליהנות מתנאי הפטור למוסד ציבורי, היות ולא עמדה בפרטי הוראות החוק כנדרש ממנה, וזאת למרות העובדה שהעוררת העבירה את תמורת המכירה למוסד ציבורי ולא נהנתה מהתמורה כלל.  
בנוסף, חשוב לזכור שתיקון לחוק מיסוי מקרקעין במסגרת פרק חמישי 1 אכן בוצע, ונוסף מסלול פטור מיוחד במכירת דירת מגורים מזכה על ידי מוסד ציבורי בסעיף 49ב(6). מסלול זה, נוסח לאחר מקרים, אחד מהם טופל על ידי, בהם אנשים ציוו לעשות פעולות עם דירתם למען הציבור כתרומה ונתינה או בניה של בית כנסת וכן הלאה. במצב כזה, המחוקק הלך עד הסוף, ואפשר למוסד, למרות שהוא אינו בגדר "יחיד" ליהנות מפטור ממס כאילו היחיד מוכר בתנאים מיוחדים.
 
פסק הדין ניתן ביום 24.2.2013.
 
 
 
 
הערות שוליים:
(1) ו"ע 20388-12-12 אשואל נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963
(3) חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון 46)(פטור לדירת מגורים שנמכרה על ידי מוסד ציבורי כיורש), התש"ס - 2000       
(4) פקודת מס הכנסה (נוסח חדש)
 
 
 
 
 
                                                                                    המאמר נכתב ביום 9.7.2013.
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח