מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מכירה של חלק בדירה

כאשר בבעלות התא המשפחתי דירה נוספת ביום המכירה

 
מאת: רו"ח דורית גבאי
 
מבוא

 

במקרה אור (1) העורר בענייננו, נדונה הסוגיה האם יש ליתן פטור ממס שבח על מכירת חלק מדירת מגורים שירש העורר, אשר נמכרה על ידי כונס הנכסים. המכירה בוצעה כאשר הסתבר, שבארבע השנים שקדמו למכירה היה העורר בעליהן של שתי דירות מגורים וגם במהלך תקופה זו מכר העורר דירה אחרת בפטור ממס?



עובדות
  1. בשנת 1974 העורר ירש מדודו 1/18 חלקים מדירה ברחוב אהרונוביץ 18 בנתניה. את יתר חלקי הדירה ירשו בני משפחתו של העורר.
     
  2. ביום 11.12.2000, לבקשת בני המשפחה, נתמנו מטעם בית המשפט כונסי נכסים לטובת פירוק השיתוף ומכירת הדירה שנמכרה בסך של $130,500. אישור המכירה ניתן ביום 20.2.2001.
     
  3. נציין שהעורר נישא בשנת 1992 לרעייתו. בטרם נישאו, ערכו הצדדים הסכם ממון שבו נקבע, בין השאר, כי דירה בת שני חדרים ברחוב בר יהודה 4 בנתניה תהיה שייכת לרעייה במהלך הנישואים ואף לאחריהם.
     
  4. הסכם הממון אושר וקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל-אביב.
     
  5. בשנת 1998 רכשה רעייתו של העורר דירה בכפר יונה ומנגד מכרה את דירתה שברחוב בר יהודה 4 בנתניה בפטור ממס שבח.
     
  6. ביום 19.6.2001 הוצאה לעורר שומת מס שבח חייבת בגין מכירת חלקו בדירה ברחוב אהרונוביץ 18 בנתניה בעוד הוא ביקש פטור מכוח הפטור על דירת ירושה, באמצעות כונסי הנכסים שמונו לטובת העניין מטעם בית המשפט.
     
  7. נימוקי המנהל לעניין החיוב במס שבח נסמכו על לשון סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קרי, העורר איננו "קרוב" של המוריש ועל כן לא ניתן לאשר לו פטור ממס שבח.
     
  8. מאחר ורעייתו של העורר מכרה בשנת 1998 דירת מגורים בפטור ומאחר ובאותה עת בה ביקש העורר פטור ממס שבח עבור מכירת חלקו בדירה ברחוב אהרונוביץ 18 בנתניה, החזיק העורר בעת ובעונה אחת בשתי דירות בארבע השנים שקדמו למכירה חייב המנהל את העורר במס שבח עבור מכירת חלקו בדירה ברחוב אהרונוביץ 18 בנתניה. הכוונה שבנוסף לדירה הנמכרת – 1/8 חלקים יש לתא המשפחתי המוכר דירת מגורים נוספת, שחלקו של המוכר בה הוא מעל 25%. הסעיף קובע זאת במפורש. לכן מילולית, נחשב כמי שמחזיק במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה וביום המכירה ביותר מדירה אחת.
     
  9. כחצי שנה לאחר הוצאת השומה בתאריך 13.1.2002 הגיש העורר השגה בנימוק כי המכירה בוצעה על ידי כונסי הנכסים בניגוד לרצונו.
     
  10. השגתו של העורר נדחתה על הסף מאחר והוגשה שלא במועד הקבוע בחוק.
     
  11. המנהל לא מצא טענה מהותית ליתן הארכה לטובת הגשת ההשגה על ידי העורר.
 
גדר המחלוקת

העורר מעלה בפנייתו לפקיד השומה שתי שאלות לבחינה:
  1. האם מכירת חלקו של העורר (1/18) בדירה ברחוב אהרונוביץ 18 בנתניה ניתן להימכר בפטור ממס שבח בהתאם לפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין?
     
  2. האם יש למחוק חלק מטענות העורר מהסיבה שחלקן לא הועלו כלל בהשגה ואף לא בכתב הערר, אלא בשלב הסיכומים בלבד?

טענות העורר
  1. הדירה נושא העורר נמכרה על ידי כונס הנכסים בניגוד לרצונו. מאחר ובדירה התגורר אחיו הנכה ב100%, יש לראות במכירה שבוצעה כמכירה כפויה שאינה נחשבת למכר על פי הדין.
     
  2. אין לעורר דבר וחצי דבר במכירת הדירה ברחוב בר יהודה 4 בנתניה על אף החזקה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין,שלפיה "יראו מוכר ובן זוגו כמוכר אחד".
     
  3. העורר לא קיבל מאומה עבור מכירת הדירה על ידי כונס הנכסים, לפיכך על פי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, אין העורר חייב בתשלום מס שבח.
     
  4. חלקו של העורר בדירה שנמכרה הוא 1/18 (דהיינו 5.55%) שהיא פחות מ25%, ועל כן על פי לשון סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין הוא פטור מתשלום מס שבח משום שהחלק הנמכר בדירה קטן  מ25% ממנה.
     
  5. בהתאם ללשון סעיף 49ב(4) לחוק מיסוי מקרקעין (הסעיף בוטל בשנת 1997 ), מכירה של חלק בדירה שהתקבלה בירושה שהיא פחותה מ-50%, יהיה פטור ממס שבח, אם המוכר לא מכר בפטור ממס דירת מגורים אחרת שקבל באותה ירושה.
 
טענות מנהל מיסוי מקרקעין - המשיב

 
  1. מכירת הדירה על ידי הכונס מהווה "מכירה" לכל דבר ועניין בהתאם ללשון סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
     
  2. אין מדובר במכירה כפויה כי אם במכירה לכל דבר ועניין.
     
  3. העורר חייב עבור חלקו בדירה במס שבח שכן בהתאם להלכת אן מרי עברי (2)  כל מכירה על ידי בני זוג החיים ביחד תיחשב כאילו נמכרה על ידי בן הזוג השני.
     
  4. העורר לא הוכיח אי-קבלת 50% מתמורת הדירה על ידי כונס הנכסים וכן כי אינו עומד בתנאי סעיף 49(ה) ו 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, שכן לעורר דירה נוספת בכפר יונה.

    מכל המקובץ לעיל טען המשיב כי העורר חייב במס שבח תמורת מכירת חלקון בדירה נשוא הערר שכן בתקופה של 4 שנים שקדמו למכירה היה העורר בעליהם של שתי דירות מגורים וכי הוא מכר דירה אחרת בפטור ממס במהלך אותם 4 שנים.

פסק הדין

ביום 28.10.2004 ניתן פסק דין ובו נקבע, כי יש לדחות את טיעוני העורר. נימוקי בית המשפט נסמכו על הבאות:
  1. הגדרת "מכירה" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין הינה רחבה וכוללת כל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה בין בתמורה ובין שלא בתמורה. כונס הנכסים במקרה זה נתפס כשליח של בני המשפחה לעניין מכירת הדירה ופירוק השיתוף ועל כן מכירת הדירה באמצעותו נחשבת למכירה לכל דבר ועניין.

    פירוק השיתוף לכשעצמו אינו הופך את המכירה למכירה כפויה מה גם שהעורר נתן הסכמתו לפרסום הנכס והעמדתו למכירה כאשר טענותיו נסובו לעניין מציאת פתרון דיור חלופי לאחי העורר (הנכה) שהתגורר בדירה.
     
  2. לעניין מכירת דירת רעיית העורר והסכם הממון שנחתם לפני הנישואין, מציין בית המשפט את סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. לעניין סעיף זה "יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד". ועל כן טענתו של העורר כי יש לראות בו וברעייתו מוכר אחד דינה להידחות.

    מסקנה זו נתמכת אף על פי ההלכה שיצאה מבית המשפט העליון בעניין מנהל מס שבח נ' אן מרי עברי (2), במסגרתה קבע בית המשפט כי הוראות סעיף 49(ב)  לחוק מיסוי מקרקעין הינן ברורות, כך שכל מכירה על ידי בני זוג, אלא אם הם חיים בנפרד, תיחשב כאילו נמכרה על ידי בן הזוג השני.

     
  3. העורר לא הוכיח כלל שלא התקיימו כל התנאים הקבועים בסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין (לרבות מסירת החזקה בדירה לקונה).
     
  4. העורר לא הוכיח כלל שהכונס קיבל פחות מ50% מהמחיר וכיוצא בזה.
     
  5. העורר לא עמד בתנאי סעיף 49ב(ה) לחוק מיסוי מקרקעין לעניין פטור חד פעמי במכירת שתי דירות, במטרה לרכוש דירה חלופית אחת גדולה, וזאת מאחר ולא עמד בכל שלושת התנאים הנקובים בסעיף.
 
בית המשפט קבע כי העורר לא זכאי לפטור ממס בגין מכירת חלקו בדירה שנמכרה באמצעות כונס הנכסים ב- 11.12.2000 היות ובתקופה של ארבע שנים שקדמו למכירה הנדונה היה העורר בעליהן של שתי דירות מגורים, לענין הפטור לפי סעיף 49ב(2). בנוסף, לענין הפטור לפי סעיף 49ב(1) – שם הדרישה היא לא מכר דירה בפטור ממס בארבע השנים שקדמו למכירה הנדונה,  התא המשפחתי המוכר - מכר דירה אחרת בפטור ממס במהלך אותם ארבע השנים. בית המשפט מזכיר שמכירת חלק בדירה כמוהו כדירה לפי הגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק ,ולפיכך גם מכירת חלק מדירה תיחשב למכירת דירת מגורים. הואיל והיתה מכירה קודמת מכירה זו אינה נכנסת לעילת פטור גם מכח סעיף 49ב(1).

הערעור נדחה, העורר ישלם הוצאות משפט כוללות למשיב בסך של 5,000 ש"ח כחוק. הערבות שהופקדה (אם הופקדה) תחולט עד לגובה של 5,000 ש"ח לטובת המשיב לכיסוי הוצאות המשפט שנפסקו לעיל, ויתרת סכום הערבות תוחזר לעורר.

ניתן ביום 7.10.2007


דעת המחברת

המקרה הזה נובע משרשרת של טעויות, תחילתן בסעיף הפטור שסברו שמגיע, ואז הסתבר שהסעיף לא חל בשל אי כניסת העורר לגדר בן זוג או צאצא וכן הלאה. בהמשך, התעלם המנהל מהעובדה שיש הסכם ממון אשר נעשה במהלך רגיל של נישואין ולא בסמוך לרכישה ולמכירה ופגע במוכר – העורר בעניינו קשה. מכירה של הדירה שבבעלות האישה בהתאם להסכם ממון לא הייתה צריכה להיספר, ולכן היה ניתן להעניק להם את הפטור לפי 49ב(1) לחוק. כיום הסעיף תוקן באופן כזה שלא נדרשים להיות בעלים של דירה אחת בארבע שנים שקדמו למכירה, הבדיקה נעשית רק ביום המכירה.

בנוגע למכירה על ידי כונס נכסים, כך או כך, זו מכירה ונכנסת לחוק מיסוי מקרקעין תחת סעיף 5 המגדיר במפורש מהי מכירה, וזאת מעבר להגדרה הראשית בסעיף 1 לחוק.

לעניות דעתי היה מקום לתת לעורר את הפטור הזה.


הערות שוליים
  1. ו"ע 001072/02 אור צבי נ' ועדת ערר מס שבח נתניה
  2. ע"א 3489/94 מנהל מס שבח נ' אן מרי עברי(מיסים יז/4)
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
    המאמר נכתב ביום 6.5.2015