מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
מכירה תדירה של דירות בידי קבלנים - רווח עסקי
או מימוש השקעה פרטית?
העליון בשנת 1966 – העניק הפטור!
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, אליעזר אסל ואחרים נגד פקיד שומה נתניה (1), שני קבלני בניין ומהנדס, הפועלים במסגרת חברה קבלנית, רכשו דירות מהחברה בה עבדו, מכרו אותן, ורכשו אחרות תחתיהן, מספר פעמים, במשך שנים ספורות. פקיד השומה חייב את העוררים במס הכנסה על מכירת הדירות. העליון אינו מסכים עם פקיד השומה.
 
העובדות
  1. שלושת העוררים רכשו, כל אחד, דירה ראשונה מהחברה הקבלנית, התגוררו בה שנים ספורות, מכרו אותה, ורכשו תחתיה דירה שנייה מהחברה הקבלנית, אשר גם אותה מכרו תוך זמן קצר, ורכשו דירה שלישית בה הם מתגוררים עד היום (אחד העוררים החליף דירה נוספת, והוא מתגורר בדירתו הרביעית).
     
  2. פקיד השומה קבע כי מכירות תדירות בידי קבלנים הן בעלות אופי מסחרי ולא הוני, ולכן הם חייבים מס הכנסה על מכירת הדירות.
     
  3. העוררים הגישו ערר לבית המשפט המחוזי, וזה דחה את הסבריהם לגבי תדירות החלפת הדירות, ואישר את החיוב במס.
גדר המחלוקת
  1. השאלה המשפטית שעמדה בפני הוועדה הייתה: האם התדירות הגבוהה של עסקאות רכישה ומכירה של דירות מעידה בהכרח על התנהלות מסחרית.
העוררים טוענים
  1. שלושת העוררים טוענים כי כל רכישותיהם הן פרטיות. כוונתם הייתה להתגורר בדירות, ותדירות החלפת הדירות הגבוהה אינה נובעת מכוונה לסחור בהן, אלא מנסיבות אישיות שבגינן הדירות הישנות לא התאימו עוד. בנסיבות אלו, אין לחייב את המכירה במס הכנסה, אלא במס רווח הון.
ההכרעה
  1. בית המשפט פסק שבדיקת טיבה של עסקה נעשה באמצעות מבחן התדירות, אולם מבחן זה לבדו אינו מספיק להבחנה בין עסקה מסחרית להונית. נוסף על כך, יש לבחון את טיבו המיוחד של הנכס, את המטרות שלשמן התבצעו העסקאות ואת נסיבותיהן. בשלושת המקרים הנדונים, הוכחו נסיבות מיוחדות המסבירות את תדירות החלפת הדירות. לפיכך, על אף שמדובר בקבלנים, חילופי הדירות אינם מסחריים, ואין להשית עליהם מס הכנסה.
הערעור התקבלניתן ביום 13.7.1966.

דעת המחברת

זהו אחד ממקרים הראשונים שעסקו בשאלה: מתי מכירת דירה תמוסה במס הכנסה?

אין ספק שהתדירות, התכיפות וההיקפים שהלכו וגדלו, הם שצריכים לעמוד בבסיס ההחלטה. נוסף על כך, הקשר בין היחידים לחברה קבלנית מטשטש את ההפרדה בין הרכישות כרכוש פרטי ממשי לבין סיווגן כמלאי עסקי. זהו פסק דין משנות ה-60. מאז, דן בית המשפט העליון במספר פסקי דין, וקבע סדרת מבחנים, שלפיהם, מכירת דירת מגורים תחויב במס הכנסה, גם אם מנהל מיסוי מקרקעין פטר ממס שבח.
 
הערות שוליים:
  1. ע"א 504/65, עליון אליעזר אסל ואח' נ' פקיד שומה נתניה
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017
המאמר נכתב ביום 18.1.2017