מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

מכירת בית מגורים שפוצל לשלוש יחידות דיור,
תמוסה כאילו נמכרו שלוש דירות נפרדות

 

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, איבגי פנחס ואורית נגד מס שבח רחובות (1), נקבע כי מכירת בית מגורים אשר פוצל לשלוש יחידות דיור, תיחשב כמכירה של שלוש דירות, לצורך חישוב מס שבח. הדירה הגדולה זכאית לפטור ממס שבח, אולם יתר הדירות חייבות במס שבח, וניתן לנכות בגינן את החלק היחסי בהוצאות הבנייה.

העובדות

  1. ביום 1.4.2007, מכרו בני הזוג איבגי בית מגורים באשדוד.
     
  2. מדובר במבנה בן שתי קומות ובמרתף שנבנה כבית פרטי אחד, אולם בשלב כלשהו, נעשו בבית שינויים כדי ליצור בו בפועל שלוש יחידות דיור: הותקנו דלתות במקומות שונים, נקבעו כניסות נפרדות ליחידות השונות, והותקנו מטבח ושירותים בכל יחידה. יחידות הדיור הושכרו לשלוש משפחות שונות, וחוזי השכירות עברו אל הרוכש כחלק מעסקת המכר.
     
  3. מנהל מס שבח פטר ממס את היחידה הגדולה מבין השלוש, זו שבקומת הקרקע, וחייב במס שבח את יתר היחידות.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם יש לראות במבנה כולו בית מגורים אחד, הזכאי לפטור ממס שבח, או שמא מדובר בשלוש יחידות נפרדות, ולכן רק אחת מהן זכאית לפטור ממס שבח?
ההכרעה
  1. בעניין זה, אין מחלוקת משמעותית על העובדות, כי המבנה הושכר בפועל לשלוש משפחות, וכי הנכס נמכר לרוכש יחיד, כשהוא מוחזק על ידי שלושה שוכרים. בחוזי השכירות, עם כל שוכר בנפרד, הוגדר המושכר כ"דירה". מבחינה תפקודית, כל קומה שימשה בפועל כיחידת דיור אחת נפרדת עם מטבח ושירותים. מבקר מטעם מנהל מס שבח ביקר בנכס פעמיים, ומצא כי מתגוררות בו שלוש משפחות.
     
  2. המנהל נהג כשורה, כאשר העניק לבני הזוג פטור ממס שבח רק עבור מכירת הדירה הגדולה מכל הדירות, שכן פטור לדירת מגורים יכול להינתן רק פעם אחת. יחד עם זאת, ביחס לשתי הדירות שאינן זכאיות לפטור, מגיעים לעוררים ניכויים בשל הוצאות הבנייה שהיו לבני הזוג בשל הקמת המבנה. נפסק כי בני הזוג יגישו למנהל קבלות או מסמכים קבילים אחרים תוך 60 יום, והמנהל יתיר את ההוצאות בניכוי בגין שתי הדירות החייבות במס.
הערר נדחה. ניתן ביום 19.3.2009.

הושתו על בני הזוג הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח.

דעת המחברת

המבחן הכלכלי והשימושים של יחידות הדיור בפועל ביום המכירה, הכריעו את הכף. השימוש בפועל.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 1385/07 איבגי פנחס ואירית נ' מס שבח רחובות

 

המאמר נכתב ביום 27/6/2017.
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017