מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מסלול החילוף – ההקלה במס רכישה שנמנעה
בשל אי עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בהוראת השעה

 
במקרה הזה: לשון החוק גברה על התכלית
 
מאת:  דורית גבאי, רו"ח
 
מבוא
 
במקרה אדמות תל אביב המערבית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (1), מדובר בבקשה לפטור חלקי ממס רכישה ברכישת נכס חלופי על בסיס פרק חמישי 3 – הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין.
 
כזכור, חוקק פרק חמישי3  לאור המלצות ועדת רבינוביץ ובמסגרת תיקון גדול לחוק - מספר 50 יצר הפרק הזה מהפכה בחוקי מיסוי מקרקעין משום שאפשר לא לשלם מס שבח ולשלם מס רכישה מופחת בהחלפת נכסים במסגרת תקופה שהוגדרה. ההחלפות היו בערוצים מסוימים ובמועדים קבועים.
 
עובדות המקרה
 
  1. ביום 18.4.2010 מכרה העוררת, חברת אדמות תל אביב המערבית נכס ובדיווחה הגישה בקשה לפטור על בסיס סעיף 49יא(ב) לחוק, המאפשר פטור ממס שבח במקרה בו המוכר רוכש במקום הנכס הנמכר נכס חלופי. בחודש דצמבר לשנת 2010 שילמה העוררת את מס השבח בגין מכירת הנכס תוך ידיעה כי אם תעמוד בדרישות סעיף החוק, תקבל את כספה בחזרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.
 
  1. ביום 12.4.2011, פחות מ-12 חודשים ממועד מכירת הנכס הראשון, רכשה העוררת נכס חלופי ודיווחה ביום 14.4.2011 על הרכישה למנהל מיסוי מקרקעין , המשיב במקרה הזה.
 
 
  1. בשומה שהגישה ביקשה העוררת להשיב לה את כספי מס השבח ששילמה ובנוסף הגישה בקשה להקלה במס רכישה של כ – 50% בהתאם למצוין בסעיף 49יז(א), ולשלם 2.5% במקום 5% משווי הרכישה בגין השווי של הזכות החלופית הנמכרת- ברכישת הזכות החלופית.
 
  1. המשיב קיבל את בקשת העוררת והשיב לה את מס השבח אותו שילמה וכן את הפרשי הריבית וההצמדה, אך עם זאת סירב לייתן את ההקלה במס הרכישה כבקשת העוררת.
 
גדר המחלוקת 
 
הסוגיה במקרה הזה נוגעת להקלה במס רכישה שביקשה העוררת בעת שרכשה את הנכס החלופי בחלוף 12 חודשים ממכירת הנכס, אולם את הרכישה ביצעה מחוץ למסגרת התוקף של הוראת השעה.
 
 

העוררת טענה כי 
 
  1. כוונת המחוקק, בהוראות השעה והן בתיקון 55 המהווים הקלות מס, ליצור הרחבת פעילות כלכלית שתביא להורדות מחירי הדיור, וכי אין מקום להבחנה בין מס שבח ומס הרכישה. המשיכה העוררת והפנתה לסעיף 49יח הקובע כי הוראות פרק זה יחולו רק אם הזכות נמכרת בתקופה הקובעת המתחילה ביום 7.11.2001 עד 31.12.2010.
 
  1. העוררת ציינה כי המשיב מפרש את סעיף 49יז(א) בצורה מילולית, אשר אינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק.
 
מנגד טען המשיב כי
 
  1. לשונו של סעיף 49יז(א) לחוק מובהקת וברורה ועל מנת לקבל הקלה במס רכישה ברכישת הנכס החלופי, על המוכר לרכוש את הנכס החלופי במועד התקופה הקובעת ובחלוף 12 חודשים מקסימום מהמכירה של הנכס הקיים.
 
ההכרעה
 
  1. בית המשפט קבע כי יש לפרש את החוק באופן מילולי ודווקני. אומנם, העוררת מכרה את הנכס בתקופה הקובעת ורכשה את הנכס החלופי תוך פחות משנה כנדרש על פי דרישת החוק, אך יחד עם זאת מועד רכישת הנכס החלופי אינו נופל בתוך מסגרת התקופה הקובעת ועל כן אין לקבל את ערעורה.
 
  1. לסיכום קבע בית המשפט כי דין הערר להידחות וטיעוני העוררת לאופן בו יש לפרש את סעיף החילוף לאור האמור בסעיף 49יח, כסעיף על המעיד כי כוונת המחוקק הינה לראות במס שבח ומס רכישה כזהים, משוללות כל יסוד. בנוסף הדגיש בית המשפט כי לא ניתן להסתמך כלל על הוראת שעה שמעצם טיבה מהווה הוראה זמנית.
 
ניתן ביום 6.11.2014
 
 
עמדת המחברת
 
קשה לי להסכים עם פסק הדין. היה מצופה כי תוצא הנחיה מנהלתית להקלות בעניין הזה ולאשר את ההקלה במס רכישה בלי להזדקק להליך משפטי, משום שאכן האווירה הייתה שהולכים להרחיב את הוראת השעה לחוק קבע.
 
היסוד העומד בחוק זה חשוב מאוד וחתר לפינוי אזורי העיר מבתי מלאכה ותעשייה ולעזור בפינויים לאזורים רחוקים ממרכזי הערים. והנה, היו כמה שהניפו הדגל ופעלו בכיוון הזה, קבלו הפטור ממס שבח אך לא ממס רכישה.
לעניות דעתי מה שקובע זה האם  הכניסה לתהליך הזה היתה בתוך תוקפו, ולא נדרשים לסיימו בעת שהוא בתוקף. מכירה את עמדת משרד תל אביב מרכז ויודעת שהוא עצר עוד אישורים לחילוף נכסים וגר אותם לבית משפט. חבל מאוד.
 
אני מכירה בעלי נכסים שביצעו עסקאות נוספות ושהיו צריכים להתמודד עם המון מחסומים ביישום של הוראת השעה הזו – והגיעו לדיונים בבתי משפט על שאלות רבות – יוזמת המשרדים, ובכך הכשילו את המהלך החשוב הזה.
 
אני יכולה להבין את העוררת ואת הרצון שלה ליהנות מכל תוכנית החקיקה הזו, אשר נועדה בדיוק לשם כך. יוצא אפוא, שהעוררת נהנית תזרימית מחיסכון בתשלום מס השבח, אולם תשלם אותו בעתיד במימוש הבא. אולם מס רכישה, שזה כסף על מחזור הקניות, היא צריכה לשלם.
 
אין בכוונת העוררת להגיש ערעור על הכרעת בית המשפט.
 
 
 
 
הערות שוליים:
  1. ו"ע 340-12 אדמות תל אביב המערבית בע"מ נ' מנהל מיסוי מרכז
  2. ע"א 165/82  קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות
   
נכתב ביום 5.2.2015
©  כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015