מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מס רכישה

מס רכישה
מוטל על רכישת זכות במקרקעין או הגין רכישת זכות באיגוד מקרקעין.

בסיס המס
אחוז משווי הרכישה של הזכות במקרקעין ביום הרכישה.

מהו שווי ?
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין

"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;
(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;
 

מיהו רוכש?
עיקרון תא משפחתי רוכש.
ציטוט:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד..."
 
מצב ראשון
לתא המשפחתי אין דירות מגורים פרט לנרכשת.

מצב שני
בתא המשפחתי יש לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו.

הלכת פלם
נקבע כי במקרה שבו קיים הסכם ממון בין בני הזוג, לבן הזוג שאין בבעלותו דירה – הרכישה תיכנס לגדר "דירה יחידה".

הרחבת פלם – במקרה נוי – ועדת הערר מרחיבה את הלכת פלם וקובעת כי גם אם אין הסכם ממון, עדיין תיחשב הדירה הנרכשת כ"דירה יחידה" אצל בן הזוג השני.

שיעורי המס – סעיף 9 לחוק
הכלל – מס הרכישה הינו בשיעור של 6% משווי הרכישה של הזכות הנרכשת. למשל: חנות, קרקע, מחסן, דירת מגורים אשר לא משמשת למגורים ועוד.(תיקון 75, יולי 2013)

 
דירת מגורים יחידה
משווי עד שווי שיעור המס
0 1,600,175 0%
1,600,176 1,898,005 3.5%
1,898,006 4,896,615 5%
4,896,616 16,322,055 8%
16,322,056   10%

חריגים
א. דירת מגורים יחידה
ב. דירת מגורים נוספת
דירת מגורים נוספת
משווי עד שווי שיעור המס
0 4,896,615 8%
4,896,616   10%
 
מהי דירת מגורים?

הגדרת דירת מגורים מיוחדת לצרכי מס רכישה.

סעיף 9(ג): "דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
 

 

מהי דירת מגורים יחידה לצורכי מס רכישה?

חזקת דירת מגורים יחידה ביום הרכישה:
  • הדירה הנרכשת היא דירה יחידה
  • בנוסף לדירה הנרכשת, יש דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת למגורים לפני 1.1.1997
  • בנוסף לדירה הנרכשת, יש דירה נוספת אשר חלקו של הרוכש בה הוא פחות משליש
  • קיימת דירה קודמת (הישנה) אותה הרוכש מתחייב למכור תוך 24 חודשים מיום הרכישה של הדירה הנרכשת, או מתום 12 חודשים ממועד קבלת חזקה ברכישת דירה מקבלן על הנייר
  • סטאטוס דירות נוספות בהתאם לסעיף 49ה(א) לחוק.

מהי דירת מגורים נוספת לצורכי מס רכישה?

כל דירה אשר אינה דירת מגורים יחידה.

דוגמאות
נבחרו דירות בשווי גבוה מותאמות לאזור המרכז על מנת להציג את הפערים במצבים השונים.

דוגמה מספר 1
דירת מגורים נרכשת בשווי של 3,800,000 ₪ ביום 30.1.2016:
אם זו דירתו היחידה של הרוכש, אזי:
דירת מגורים יחידה נרכשה ב- 3,800,000 ₪
משווי עד שווי שיעור המס סכום המס
0 1,600,175 0% 0
1,600,176 1,898,005 3.5% 10,424
1,898,006 3,800,000 5% 95,099
      105,523
 
ואולם, אם זו דירתו הנוספת של הרוכש, אזי:
דירת מגורים שנייה נרכשה ב- 3,800,000 ₪
משווי עד שווי שיעור המס סכום המס
0 3,800,000 8% 304,000
      304,000

דוגמה מספר 2
דירת מגורים בשווי 3,800,000 ₪ נרכשת על ידי שני אחים בשותפות.
אח א' – אצלו מדובר על דירה נוספת.
אח ב' – אצלו מדובר על דירה יחידה.

עבור אח א' – סכום המס הינו 50% מסכום המס אשר מחושב על הדירה בשלמותה לפי שיעורי המס של דירה נוספת, דהיינו חצי מ- 304,000 ₪ – שווה 152,000 ₪ מס לתשלום.
עבור אח ב' – סכום המס הינו 50% מסכום המס אשר מחושב על הדירה בשלמותה לפי שיעורי המס של דירה יחידה, דהיינו חצי מ- 105,523 ₪ – שווה 52,761 ₪ מס לתשלום.
סך הכל המס בגין רכישה זו – 204,761 ₪.

דוגמה מספר 3
דירת מגורים בשווי של 3,800,000 ₪ נרכשת על ידי שני בני זוג נשואים. לבעל יש 35% בדירה נוספת אשר ירש מאימו.
הבעל – מס הרכישה יחושב לו לפי דירה נוספת.
האישה – מס הרכישה יחושב לה לפי דירה יחידה.
תוצאת המס זהה לסכום המס בדוגמה מספר 2.

דוגמה מספר 4
"תא משפחתי" רוכש בניין ובו ארבע דירות מגורים.
דירה מספר 1 – בשווי של 3,800,000 ₪.
דירה מספר 2 – בשווי של 1,800,000 ₪.
דירה מספר 3 – בשווי של 1,500,000 ₪.
דירה מספר 4 – בשווי של 4,500,000 ₪.

בהתאם להוראת ביצוע 3/2013 (מקרים שיחשבו לרכישת דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה) – התא המשפחתי בוחר איזו דירה הוא מגדיר כדירה היחידה, אשר לגביה ייהנה משיעורי המס של דירה יחידה, ואילו המס לגבי שאר הדירות יחושב לפי שיעורי המס של דירה נוספת.
התא המשפחתי הגדיר את דירה מספר 4 כדירה יחידה, ושאר הדירות כדירות נוספות.

להלן חישובי המס:

 
דירה מספר 4 - יחידה - בשווי 4,500,000 ₪
משווי עד שווי שיעור המס סכום המס
0 1,600,175 0% 0
1,600,176 1,898,005 3.5% 10,424
1,898,006 4,500,000 5% 130,099
      140,523
המשך      
דירה מספר 1 - שנייה - בשווי 3,800,000 ₪
משווי עד שווי שיעור המס סכום המס
0 3,800,000 8% 304,000
      304,000
       
דירה מספר 2 - שנייה - בשווי 1,800,000 ₪
משווי עד שווי שיעור המס סכום המס
0 1,800,000 8% 144,000
      144,000
       
דירה מספר 3 - שנייה - בשווי 1,500,000 ₪
משווי עד שווי שיעור המס סכום המס
0 1,500,000 8% 120,000
      120,000

אם התא המשפחתי מצהיר שהדירות הללו לא ישמשו למגורים, אזי על הדירות שלא ישמשו למגורים יחולו מדרגות מס הרכישה של זכות אחרת – 6%.