מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
מס שבח על הקונה -
יישום הוראות 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין
 
מאת רו"ח דורית גבאי

מבוא

בית המשפט בעניין ראשיד שייח אחמד ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין (1) קיבל חלקית את הערר, וקבע כי שווי המקרקעין לתאריך הקובע יהיה 277,450 ש"ח, ולא 334,087 ש"ח כטענת המשיב, בהעדר ראיות לטענה זו.

העובדות
  1. שווי המקרקעין איננו במחלוקת, והוא 200,000 ₪.
     
  2. על פי חוזה המכר, על סכום זה מתוסף מס השבח, אשר המוכר אמור לשלמו על פי דין, והקונה קיבל עליו לשלמו במקומו.
     
  3. העוררים הגישו בקשה לתיקון שומה, לפי סעיף 85 לחוק, שבעקבותיה התקיימה פגישה עם המשיב, אך המשיב דחה את הבקשה ודבק בקביעתו בעניין שיעור מס השבח.
     
  4. במסגרת הדיון בבקשה, הגיש המשיב מסמך, ממנו עולה כי שווי המכירה המגולם מגיע ל-277,450 ₪, כאשר יום הרכישה לצורך חישוב המס הוא 2.9.1958 – כלומר, מס השבח המגולם הוא 77,450 ₪.
גדר המחלוקת

מהו חישוב מס השבח? העוררים טענו כי המס הוא בסך 50,000 ₪, ואילו המשיב טען ל-134,087 ₪.

פסק הדין

כאשר הקונה מקבל על עצמו לשלם את מס השבח במקום המוכר, יחול סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו, בעסקה כגון זו, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא, היינו: להוסיף על התמורה החוזית את סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידיו התמורה החוזית, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

טענת העוררים כי מס השבח הוא 50,000 ₪, איננה מבוססת על ראיות.
בית המשפט הדגיש כי לא הובאו בפניו די ראיות כדי לתמוך בגרסת המשיב, והתקשה לתת אמון בגרסת העד מטעם המשיב. המשיב לא הביא נתונים על אופן חישוב המס.
מאידך, לא ברור על מה ביססו העוררים את שיעור המס המגולם לטענתם.

בית המשפט סבר כי יש מידה רבה של צדק בטענת העוררים, לפיה סכום השווי נטו המוסכם (התמורה החוזית) ומס השבח המגולם ישקפו את השווי הריאלי של המקרקעין, כאשר הם מוצעים למכירה, בין מוכר מרצון לקונה מרצון, כך שלא ייווצר מצב שבו שווי זה עולה באופן משמעותי על שווי השוק.

בהעדר נתונים אחרים, בית המשפט הסתמך בפסיקתו על המסמך שהגיש המשיב במהלך הדיון בערר (הערר על הבקשה לתיקון שומה) באמצעות העד מטעמו. עולה כי שווי המכירה המגולם מגיע ל-277,450 ₪, כאשר יום הרכישה לצורך חישוב המס הוא 2.9.1958. כלומר, מס השבח המגולם הוא 77,450 ₪.

בית המשפט סבור, כי אף כי נטל ההוכחה על העוררים, מטעמי צדק היה נכון כי המשיב יביא בפני הוועדה עסקאות להשוואה ככל שיש בידו עסקאות כאלו, כדי לערער את טענת העוררים בדבר היקף החיוב במס. כאשר הצטברו בידי המדינה נתונים השופכים אור על המקרה, מן הראוי שיובאו בפני הוועדה, כי מטרת המדינה היא לעשות צדק עם אזרחיה.

בית המשפט קיבל חלקית את הערר, וקבע כי שווי המקרקעין לתאריך הקובע יהיה 277,450 ש"ח.

עמדת המחברת

סעיף 17(ד) קובע חלופות לבחינת העסקה כאשר מס שבח חל על הקונה.
שווי השוק חייב לעמוד לנגד המוכרים, ומנהל מס שבח בודק את השווי. מצד שני, עומד לזכות המוכר והקונה עקרון המימוש, וברגע שבחרו הצדדים לבצע עסקת נטו, כאשר שיעורי המס החלים על המוכר עומדים לזכות הקונה, והוא לוקח את המס עליו, הוא צריך ליהנות מהעניין. במקרה הזה, רכישה משנת 1958 יוצרת מס בגובה של 25% במקסימום, ולפי דעתי, הנחת היסוד של המוכרים העוררים נכונה, ואכן המס הבסיסי הוא 50,000 ₪, שזה 25% מה-200,000 ₪, בהנחה כי אין הוצאות. יחד עם זאת, על מנת לדייק, צריך לחשב שוב את המס לפי 250,000 שווי מכירה (200,000+50,000), ומזה 25% מס שבח, ואז המס עולה ל-66,700. הקביעה של בית הנשפט הרבה יותר מנכונה, לעומת המספר הדמיוני שקבע מנהל מס שבח.

ניתן ביום 24.1.2013.


הערות שוליים:
1. ו"ע 21027-12-11
 
המאמר נכתב ביום 6.9.16
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי