מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

מתנה – העברה ללא תמורה
תנאים לתוקפו של הסכם לביטול מכר
 

מאת: רו"ח דורית גבאי
 
מבוא
 
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בנצרת, אדיבה חמאד נ' אגף מיסוי מקרקעין נצרת(1), נקבע כי ביטול המתנה על ידי העוררים כעבור כעשרים שנה ולאחר תפיסת החלקה על ידי מקבלי המתנה הוא חסר תוקף. כמו כן, החזרת מקרקעין שמקבלי המתנה היו בעליהם, במסגרת הסכם לביטול מכר ללא תמורה, היא בגדר מכר חוזר.
 
 
העובדות
 
המערערים הם אחים וצדדים להסכם לביטול העברה ללא תמורה/במתנה שנחתם בשנת 2011, בין אדיבה ו-ווספייה חמד – המעבירות, לבין אחיהן ויורשי אחיהן, בקשר למספר חלקות בכפר מוקיבלה.
המעבירות העבירו את הזכויות במקרקעין ללא תמורה לאחיהן וליורשי אחיהן מלפני כעשרים שנה, באמצעות שני ייפויי כוח נפרדים.
ההסכם לביטול המתנה שנחתם בין הצדדים, נועד לבטל את הקניית הזכויות האמורות.
 
 
גדר המחלוקת
 
בית המשפט מתמקד בארבע שאלות משפטיות:

  1. האם ייפויי הכוח במסגרת הסכם המתנה חוקיים?

  2. בחינת הצורך באישור, באמצעות חתימה של מקבל המתנה, שיעניק תוקף משפטי מחייב להסכם המתנה.

  3. האם ישנה הבחנה בין מתנה רגילה שנותן אדם ללא תמורה, לבין מתנה לפי חוק מס שבח מקרקעין, המהווה מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה ומהווה אירוע מס?

  4. מהו תוקפו של הסכם לביטול מתנה?

הערר הוא על החלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת), שדחה את בקשת ביטול המתנה.  
 
העוררים טוענים
 

  1. הסכם המתנה הוא חסר תוקף, היות וייפויי הכוח שנחתמו בפני נוטריון, לוקים "בחשד לעבירה פלילית" ואינם חוקיים. זאת ועוד, חלק ממקבלי המקרקעין היו קטינים בעת חתימת ייפוי הכוח, ועל כן הקניית הזכות באמצעות ייפוי כוח פגום למי שהיה קטין באותה העת, בטלה, ומנגד, הסכם ביטול המתנה מחייב.

  2. אין להסתמך על החתימה על השומה, היות והיא נחתמה על ידי אחד מבעלי העניין מבלי ליידע את יתר הנוגעים בדבר. 

  3. יש צורך בהצעה וקבלה ובמפגש רצונות בין הצדדים על מנת להקנות זכויות במקרקעין. במקרה דנן, לא היה קיבול, ולכן אין תוקף להעברה, והסכם ביטול המתנה מחייב. 

 
המשיב טוען
 

  1. מקבלי המתנה מתגוררים ומחזיקים בשטח המקרקעין שהועבר במסגרת הסכם המתנה, והדבר מהווה ראיה חותכת לכך שהקניית הזכות והקיבול בוצעו הלכה למעשה, ולכן אין להשיב את המקרקעין למעבירי המתנה, והסכם ביטול המתנה חסר תוקף.

המשיב טוען כי במסגרת טיעוניהם של העוררים, היה עליהם להוכיח כי הסכם המתנה לא יצא אל הפועל, וכי המתנה לא הועברה. בפועל, ההיפך הוא הנכון! מדוע? 
משום שמעבירת המתנה אישרה כי היא הקנתה את הזכויות במקרקעין שהייתה זכאית להן כדין.

  1. העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה בדבר השנים הרבות שבהן המתינו עד שביקשו לבטל את הקניית הזכויות.

  2. המשיב מבחין בין מתנה במקרקעין לבין מתנה לעניין מס שבח מקרקעין. מתנה לפי חוק המקרקעין, מחייבת מסירה בפועל או קבלת החזקה במקרקעין להוכחת קבלה. לעומת זאת, לפי חוק המתנה, די אם יוכח כי נמסר למקבל המתנה, המסמך המקנה את הזכות במקרקעין, כי אז המתנה היא מתנה. 

  3. הסיבה האמתית לכך שלדעת המשיב, מבקשים העוררים לבטל את המתנה, היא להימנע מתשלום מס השבח, הנובע מחלק מההעברות שנעשו ושאינן נחשבות מתנות הניתנות בין קרובים לפי הגדרת החוק, ועל כן מחויבות במס. 

 
ההכרעה
 

  1. בהקשר של השאלה הראשונה, ייפויי הכוח שנחתמו בפני נוטריון, חוקיים ומחייבים. 

  2. בהקשר של השאלה השנייה, ישנם שני מבחנים:

האחד – משך הזמן הרב שעבר מאז חתימת ייפוי הכוח, מוביל למסקנה כי שתיקתם כהודיה היא, שמהווה אישור וקבלה מצד מקבלי המתנה.
השני – אישור מעביר המתנה וקבלת החזקה במקרקעין הופכים את המתנה לסופית ולכזו שאינה ניתנת לביטול על ידי נותני המתנה. היות והמתנה נתקבלה על ידי מקבלי המתנה באמצעות חזקה, מנועות המעבירות מלחזור בהן מן המתנה.

  1. בהקשר של השאלה השלישית, כאשר נותן אדם מתנה רגילה ללא תמורה, דבר קבלת המתנה הופך אותה לסופית. אולם במידה והמתנה טרם ניתנה, עדיין היא ניתנת לביטול. לא כך בנוגע למתנה – כאשר היא נבחנת לצורכי חוק מיסוי מקרקעין – שלפיו, רואים במתנה מכירת זכויות החייבות במס שאינן ניתנות לביטול.

  2. בהקשר של השאלה הרביעית, נקבע כי המתנה הנה תקפה ומחייבת ושביטולה הוא חסר תוקף. 

 
 
דעת המחברת
 
נראה כי בית המשפט אכן ירד לשורש המחלוקת והבין את רצון העוררים לבטל את הסכם המכר על מנת להימנע מחיובי מס.
נציין, כי לאור העובדה שהעוררים מתגוררים ומחזיקים בקרקע שנתקבלה אצלם במתנה, והם אף נהנו ממנה למשך תקופה ארוכה, ביטול ההעברה אינו סביר והגיוני.
 
 
 
 
 
 
הערות שוליים:

  1. ו"ע 7386-11-11 חמאד נ' אגף מיסוי מקרקעין נצרת  

 

           
המאמר נכתב ביום 5.5.2013
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח