מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מתנות שנתן האב לילדיו ונשכחו, והשלכתן על העסקה הבאה

 
נחתם הסכם למכירת נכס מסחרי במרכז הארץ.

העסקה פשוטה. במזומן. הרוכשת – חברה עסקית. המוכר – יחיד שניהל את עסקיו במבנה שנים רבות, בשנות ה- 70 לחייו מסר הנכס להשכרה ואז הוחלט לממשו במחיר טוב ומכספים אלו ציפו לנצל יחד.
 
חישובי המס נעשו. נלקחו כל רכיבי השומה ונבדקו כל הטבות המס המגיעות למוכר. למשל – השגנו לו אישור לקיזוז הפסדים מפקיד השומה לפי סעיף 28(ח)מה שיצר הפחתה של השבח הראלי בכ- 700,000 ₪ ועוד כהנה עניינים.
 
הדיווח נעשה על ידי עורך הדין, ובחלוף מספר ימים הוא מקבל טלפון להגיע מיד למשרד מנהל מס שבח.

 מסתבר שהאב, זה שחתום על החוזה וזה שרשום בנסח הטאבו העדכני ביותר ביום החתימה, איננו הבעלים של הנכס.

בשנת 1992 הוא העביר את הנכס הזה שנמכר ועוד נכסים נוספים במתנה לשלושת ילדיו.

העברה זו דווחה למנהל מיסוי מקרקעין, שולם מס הרכישה, אולם עורך הדין לא השלים את רישומה. כלומר, האב נותר בעלים של הנכס בלשכת רשום המקרקעין. בפועל, הוא החליט להעביר וביצע בפועל הסכם מתנה שנחתם ודווח למנהל מיסוי מקרקעין ואף שולם כל המס החל.
 
המבוכה הייתה גדולה.

פנינו למנהל לבקש ביטול המתנה. ביטול מתנה כאשר הנותן והמקבל נמצאים – זה הכי קל ופשוט.

הוכחנו שהנכס המשיך להיות רשום בהצהרות ההון של האב בשנים שלאחר מועד המתנה, הוכחנו שאת דמי השכירות והחוזים שנחתמו עם דיירים חתם האב וקבל את הכספים בפועל. הוכחנו שבהתנהגות – הנכס לא עבר לילדים.

 
מהותית, היה ברור שהנכס נותר בבעלות האב. למנהל היה קושי לאשר הבקשה לביטול, גם לפי הצעתנו – לפיה מס הרכישה אשר שולם לא יוחזר (כחלק מהמחיר של הבלגן שנוצר). הקושי נבע משום שהנכס יצא מידיו לצד ג'.
 
בכל מקרה, ועדת הערר ניהלה דיון אחד, עורכת הדין מהפרקליטות ניסתה להציג כאילו השומה הוגשה רק על שם האב, רק כדי ליהנות מקיזוזי ההפסדים. הנתון הזה ממש לא היה נכון, ואילו ידענו שהמוכרים הם שלושה ילדים, החוזה היה נחתם כך, והבקשה להפסדים בגין הנכס הייתה יוצאת לשלושת הילדים.
 
ועדת הערר ביקשה להגיע להבנות בטרם יתחילו דיוני ההוכחות.

כך עשינו. ישבנו עם מנהל מיסוי מקרקעין והגענו להבנות ופשרה שהאירוע של המתנה יבוטל. התוצאה הינה משולבת. בפועל ההעברות בוטלו והאב חזר להיות הבעלים והשומה יצאה על שמו. אולם מבחינת המס – היה צריך לפצות את המנהל, כדרך הפשרה. הפיצוי חושב כך: חושב מס רכישה לפי שווי הנכס הנמכר ליום מכירתו, לפי ההסכם, בשיעור 5% – שליש. חושב מס הרכישה ששולם בשנת 1992 בערכו היום. מס זה לא הושב לאב. היה צורך להשלים סכום נוסף מצד האב.

יצא שכאילו בוצע מכר חוזר בלי חיוב במס שבח ועם חיוב חלקי של מס רכישה.

 התוצאה והפשרה הולידה ששומת השבח הוצאה על שם האב בקיזוז ההפסדים שניתנו מפקיד השומה.
 
בנוסף, הוגשה בקשה למס הכנסה – לפקיד השומה לחשב את השבח שנבע למוכר – האב בחישוב נפרד עם אשתו, כבני זוג שנישאו לפני 1.1.1974 וזכאים לחישוב נפרד במסגרת הלכת שיתוף בנכסיהם. הוכנו תצהירים והוגשה הבקשה. אנו ממתינים לתוצאת המס הסופית.

 ההמלצה שלי היאלהעביר מתנות כאשר יש טעם בכך. להבין על מה חותמים. הילדים עשו כבקשת האב, והם העידו כי לא הבינו על מה הם חותמים. הם חשבו שזה קשור בירושה באיזה אופן. מעולם לא נפגשו עם הנכס והפירות ממנו.

אציין שלגבי שאר הנכסים אשר ניתנו באותה עת, הוגשו ואושרו בקשות הביטול ומס הרכישה שב בערכו הראלי.

גם במקרה הזה הטעות החלה באי השלמת המתנה ברישום על ידי עורך הדין. כאשר אתם פונים לקבל את עזרת עורך הדין תבקשו להבין מהן משימותיו ולעקוב אחר התקדמותו עד לסיום כל מה שנחוץ והתחייב לעשות.
 
נכתב ביום 5.2.13

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח