מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

ניכוי תשלום להיטל השבחה – התרת הוצאה

 
מאמר מאת: דורית גבאי, רו"ח

פסק דין רחל בארי


הסוגייה הבאה שנדונה בעניין רחל בארי(1), הייתה בנושא ניכוי היטל השבחה. המקרה עסק במחלוקת לא קטנה ביחס לייחוס ניכויים המותרים בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ביחס לחלק השווי החייב במס כתוצאה משיטת החישוב של סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין.

עובדות
העוררת מכרה את כל זכויותיה בדירת מגורים מזכה, לרבות זכויות לבנייה נוספת.
בשומה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין, על פי סמכותו לפי סעיף 49ז לחוק, הוא קבע, כי 73% מסכום התמורה יש לייחס לדירה, ועל כן הוא פטור ממס שבח, ואילו 27% יש לייחס לזכויות לבנייה נוספת, שנמכרו יחד עם הדירה.
העוררת שילמה לעיריית תל – אביב היטל השבחה בגין הזכויות לבנייה נוספת.
לטענת העוררת יש לנכות מחלק התמורה החייב במס (27%) את מלוא הסכום ששולם על ידה כהיטל השבחה, בעוד שמנהל מיסוי מקרקעין טען, כי יש לנכות מחלק התמורה החייב במס רק את החלק היחסי של הסכום, ששולם כהיטל (27%), ולא את כולו.

פסק דין – ועדת ערר

לשונו של סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין ברורה, – בהתאם ליחס שנקבע בסעיף לעניין שווי הרכישה, ייוחסו גם הניכויים.
על הטוען לניכוי מוטל נטל ההוכחה להוכיח קשר סיבתי ברור, שההוצאה הוצאה לצורך הזכות לבנייה הנוספת.
העוררת צרפה לעתירתה רק את הקבלה על תשלום היטל ההשבחה, ולא את השומה על פיה נקבע ההיטל. מאחר ששיטת החיוב בהיטל השבחה שונה משיטת הפיצול העומדת בבסיס סעיף 49ז, אין לדעת בגין אילו חלקים מהנכס הוטל החיוב, והעוררת לא הרימה את נטל ההוכחה, הנדרש ממנה להוכיח את הקשר הסיבתי.
הוחלט – הערר נדחה.

דעת המחברת
בהתאם לפסק הדין מוצע לצרף את שומת היטל ההשבחה על מנת להוכיח קשר סיבתי בין שומת ההיטל ותשלומו לבין עליית ערך הזכות הנמכרת, הנובעת מזכויות לבנייה שטרם נוצלו. זאת כדי ללמד את המנהל כי ההיטל לא הוטל כתוצאה מעילות אחרות שהחוק מאפשר הטלת ההיטל כגון – שימוש חורג או מתן הקלה.

כמו כן מניסיון של עבודה יש לצרף גם את ההסכם עם שמאי מכריע ככל שהנושא הגיע לידי שמאות מכרעת, כי אז ודאי שלא יהיה תיקון שומה על הפחתת ההיטל והצורך לתקן את השומה.

הערות שוליים:

(1) עמ"ש 1018/02 רחל בארי נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א