מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

נכסים עזובים בראי חוק מיסוי מקרקעין הקשר בין הדין הכללי לחוק מיסוי מקרקעין – מי גובר?


מאת: דורית גבאי, רו"ח 

תקציר

1.     פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל אביבי – יפו, זאב מאיר אבלס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז (1) קבע כי כיוון שהנישומים  חתמו על חוזה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"המינהל"), בדבר מכר המקרקעין, מרצונם החופשי, ההסכם הנו הסכם מחייב.

החוזה מדבר בעד עצמו, שכן הוא מעולם לא בוטל, והוא מחייב את הצדדים, הן מכוח ההסכמה והן מכוח הדין.

מהאמור לעיל עולה כי מדובר באירוע מס, ועל הנישומים לשלם מס שבח כחוק.

 
 
עובדות
  1. זאב מאיר אבלס ואחותו אסתר פורז (להלן: "האחים"), הנם היורשים של מאיר ואסתר אבלס ז"ל ,שמרכז חייהם היה בפולין.

    מאיר ואסתר, הסב והסבתא של האחים, ביקרו בארץ ישראל בשנת 1937, ובמהלך הביקור רכשו מקרקעין בישראל. הבעלות נרשמה על שמם. בתום הביקור המשפחתי חזרו השניים לפולין, ולימים נספו בשואה.
     
  2. האחים לא ידעו דבר על רכישת המקרקעין עד לגילוי הזכות של סביהם, כפי שנרשמה בספרי האחוזה. הזכויות נמצאו בשנת 2000 על ידי מתווך העוסק בחיפוש אחר נכסי נפקדים. התברר כי המקרקעין הועברו לרשות האפוטרופוס הכללי "כנכסים עזובים", במובן סעיף 2(ב) לחוק האפוטרופוס כללי (2) להלן: "חוק האפוטרופוס הכללי").
     
  3. ביום 27.4.1998 העביר האפוטרופוס הכללי את הזכויות במקרקעין למדינת ישראל, קרי המינהל, מכוח סעיף 15(ג) לחוק האפוטרופוס הכללי.
     
  4. כאשר נודע לאחים על עסקת המקרקעין של סביהם בארץ ישראל, הם פנו לאפוטרופוס הכללי בדרישה לקבלת הזכויות בנכס מכוח צו ירושה של עיזבון המנוחים, לפי סעיף 15(ד) לחוק האפוטרופוס הכללי, כנוסחו אז: "העברת נכס לפי סעיף קטן (ג) אין בה למנוע ממעוניין לתבוע מהמדינה את הנכס או את שוויו כפי שהיה ביום העברתו למדינה... , והמדינה תיתן לו את הנכס, אם הוא עוד בידיה, או את שוויו לפי בחירתו".
     
  5. האפוטרופוס הכללי השהה את שחרור הנכס במשך כשלוש שנים, וביום 26.9.2004 הכירה ועדת השחרורים בזכאותם של האחים, אולם בינתיים פרסם המינהל מכרז למכירת הזכויות בנכס, ובשנת 2003 כבר מכר את הנכס לצדדים שלישיים.
     
  6. בשלב זה התחילו האחים לנהל משא ומתן עם המינהל, וביום 19.12.2005 נחתם חוזה, בו הצהיר המינהל כי הואיל ואין באפשרותו להשיב לאחים את הנכס בעין, והואיל ועל פי סעיף 15(ד) לחוק האפוטרופוס הכללי, ביכולתם לתבוע את שווי הנכס, יקבלו האחים  לסילוק כל תביעותיהם סך של 3,182,835 ₪, לאחר קיזוז הסכומים ששילם המינהל לאפוטרופוס הכללי.
     
  7. האחים הצהירו בחוזה שהם מסכימים לקבל את הסכום המוסכם כשווי סופי של הנכס, והסכימו לשלם ארנונות ותשלומי חובה החלים על הנכס וכן את תשלומי המסים (שבח) בגין החוזה. המינהל התחייב לשלם מס רכישה, והאחים התחייבו לדווח לשלטונות על חתימת החוזה ועל קבלת התמורה.
     
  8. המינהל דיווח לרשויות המס על העסקה ושילם מס רכישה, אולם האחים סבורים שהם פטורים ממס שבח ועיכבו את התשלום.
 
גדר המחלוקת
  1. האם ניתן לבטל את החוזה, עליו חתמו האחים? ואם לאו, האם הוא מחייב אותם?
     
  2. האם מחובת האחים לשלם מס שבח בגין העסקה עם המינהל?
     
  3. האם מדובר בהפקעה של מקרקעין?
 
טענות האחים
  1. אין לראות בחוזה, שנכרת עם המינהל משום מכירה של זכות במקרקעין אלא הסכמה לתשלום פיצויים בגין שלילת זכות.
     
  2. המינהל לא רכש זכויות בנכס ופעל אך ורק כשלוחו של האפוטרופוס ולא כצד לעסקה במקרקעין, אשר הועברו לקניינה של המדינה שבע שנים וחצי קודם לכן.
     
  3. לא אמור להיות חיוב במס מכירה, משום שלא מכרו זכות במקרקעין, והמכירה התרחשה לפני שנכנס החוק לתוקפו.

טענות המנהל
  1. מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") מסב את תשומת לב בית המשפט לסעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"(3).

    ומבהיר כי הייתה לאחים זכות "לקבל זכות במקרקעין", הואיל והם יורשי המנוחים.
     
  2. הכספים ששולמו לאחים לא ניתנו להם בגין הפקעת זכותם במקרקעין, משום שלא הייתה כאן הפקעה, והנכס אינו משמש למטרה ציבורית.
 
ההכרעה
  1. בהקשר  השאלה הראשונה - האם ניתן לבטל את החוזה, עליו חתמו האחים? ואם לאו, האם הוא מחייב אותם ?

    לאחים נודע בשנת 2000 על הירושה שנפלה בחלקם, ואף שהיה קיים רישום מלא בלשכת רישום המקרקעין על הזכויות של הסבים, בחרו האחים להמתין לתוצאות בדיקת האפוטרופוס הכללי. במהלך שלוש השנים, בהן ערך האפוטרופוס הכללי, לטענתם, בירורים, "ישנו" האחים על זכויותיהם, ולא דאגו לרישום הערת אזהרה או עיקול אחר, שהיה מונע את מכירת הנכס ומבטיח זכויותיהם.

    לאחר שנמכרו המקרקעין, חתמו האחים על חוזה עם המינהל, המדבר בעד עצמו. החוזה לא בוטל מעולם, לפיכך הוא מחייב את האחים הן מכוח ההסכמה והן מכוח הדין.

    אין מחלוקת שהחוזה נאכף, והאחים קיבלו את תמורת הנכס מרצונם החופשי.
     
  2. בהקשר  השאלה השנייה - האם חובת האחים לשלם מס שבח בגין העסקה עם המינהל?

    קשה לטעון לזכויות במקרקעין במטרה לקבל תמורתן בכסף, ובאותה נשימה להתכחש לחובה לשלם את המס החל על עסקה, שהניבה לאחים כ 3.2 מיליון ₪. עומדת לאחים לרועץ הצהרתם לעניין תשלום מס שבח, על מכירת מקרקעין בעסקה מיום 19.12.2005 – אף שהגדירו אותה כמכירה כפויה – הפקעה.

    אין  ספק שלא מכירה ולא הפקעה היו כאן, כי אם השבת כספים בגין מכירת נכס מקרקעין של האחים במכרז.

    זאת ועוד, האחים קיבלו על עצמם לשלם את מס השבח, ודין התחייבות זו להיאכף. סעיף 5(א) לחוק מראה כי המחוקק הרחיב את המונח "מכירה" גם להעברות לא רצוניות, המתבצעות בניגוד להסכמתו של המוכר. להבדיל מדיני חוזים, הדורשים גמירות דעת ומפגש רצונות בין צדדים על מנת שתתבצע מכירה, חוק המיסוי אינו מחייב את קיומן של דרישות אלו. אשר על כן, גם מכירה, שנכפתה על המוכר על ידי פסק דין, הליכי מימוש וכיו"ב, תהווה "מכירה" ותחוייב במס.
     
  3. בהקשר  השאלה השלישית - האם מדובר בהפקעה של מקרקעין?

    מבחינה מעשית הופקעה זכותם של האחים על ידי האפוטרופוס הכללי ועל ידי המינהל, אך מבחינה משפטית אין כאן הפקעה במובן של דיני הרכישה לצורכי ציבור.

דין הערר להידחות.

פסק הדין ניתן ביום 10.8.2011.


דעת המחברת

פסק דין זה, מעבר לעובדה שהוא מייצג מקרים רבים שהתרחשו סביב יורשים של נספי שואה, מראה שוב ושוב את כוחו ועצמאותו של חוק מיסוי מקרקעין בכל הנוגע למימוש זכויות והכרת מעשה כאירוע מכירה, הגם שנעשה שלא מרצון חופשי. אכן סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין, ובמקרה זה 5(א), מזכיר שבנוסף להגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק, הכוללת את כל רכיבי העברת הכוח מפלוני לאלמוני, הוסף  סעיף 5(א) תחת הכותרת "פעולות נוספות שהינן מכירה", על מנת להבדיל את פעולת המכירה ממכירה על-פי חוק החוזים, המגדירה מפגש רצונות וגמירות דעת. במקרה של מכירה כפויה, שני הרכיבים המרכזיים, אשר נקבעו בדין הכללי, אינם מתקיימים, והמכירה הכפויה תיכנס לגדרה של "מכירה" לצורכי מס שבח ומס רכישה.  בסעיף זה, 5(א), כלולות מכירות כפויות נוספות, לרבות הפקעה, שיש עימה תמורה. הפקעה תיחשב להפקעה, כלומר מכירה כפויה שיש עימה תמורה, שמולידה הטבות מס מיוחדות בדמות 50% זיכוי מהמס החל, אם היא הפקעה על פי אחד מחוקי ההפקעה בישראל, והיעוד של הנכס המופקע הוא לצורכי ציבור. במקרה הזה בית המשפט הדגיש את העניין, שגם אם במהות הייתה כאן הפקעה, היא אינה "הפקעה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, ואינה הפקעה על פי דיני התכנון.

 

הערות שוליים:
  1. ו"ע 1221-07, זאב מאיר אבלס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז
  2. חוק האפוטרופוס הכללי, התשל"ח – 1978
  3. חוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח
נכתב בתאריך 17.7.2014