מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
 
סירוב מנהל מיסוי מקרקעין לבטל עסקת מתנה
בחלוף תשע שנים מנתינתה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בוועדת ערר עונאללה נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (1), נדחתה בקשת העוררים, על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, לביטול עסקת מכר ללא תמורה בין אדם לכלתו, לאור משך הזמן הארוך שחלף בין כריתת ההסכם לבקשת ביטולו. העוררים מבקשים לחלוק על דחייה זו.

העובדות
  1. ביום 26.10.2003, חתמו העוררים על "הסכם מכר ללא תמורה", לפיו מעביר העורר לעוררת (אשת בנו), ללא תמורה, זכויות בקרקע.
     
  2. העסקה הייתה פטורה ממס שבח, בהיותה העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה לפי סעיף62(א) לחוק מיסוי מקרקעין. שולם מס רכישה עבור ההעברה.
     
  3. הזכויות נרשמו בספרי רישום המקרקעין על שם העוררת.
     
  4. ביום 3.6.2013, הגישה העוררת, לבדה, תצהיר על ביטול המכירה, לפיו ההסכם בוטל על פי פסק דין.
     
  5. ביום 17.1.2014, דחה המשיב את בקשת הביטול, עקב הזמן הארוך שחלף, וטען שהעסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות ושהעוררת תפסה חזקה בנכס.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה האם בפנינו ביטול אמתי של עסקה, או שמא בקשת הביטול נובעת משיקולים של טובת הנאה כלכלית או אחרת.
העוררים טוענים
  1. לעוררים לא הייתה מלכתחילה כל כוונה אמתית או גמירות דעת ביחס לעסקת המתנה, אף שהצדדים דיווחו על העסקה.
     
  2. העוררת לא קיבלה מעולם את החזקה בקרקע, והעורר המשיך להחזיק בה באופן בלעדי.
     
  3. העסקה הנדונה לא יצאה לפועל, ולמעשה בוטלה זה מכבר, ובין העוררים לבין עצמם הוחזר המצב לקדמותו. העוררת האמינה שהעסקה בוטלה זמן קצר לאחר כריתתה, ולא ידעה כי היא רשומה עדיין כבעלת הזכויות במקרקעין, עד שהמוסד לביטוח לאומי דחה את תביעותיה לגמלת לימודים ולקצבת הבטחת הכנסה.
     
  4. ההסכם בוטל על ידי בית המשפט.
     
  5. החלטת המשיב ניתנה ללא הנמקה ממשית.
מנגד, טען המשיב
  1. בין כריתת הסכם העברת המקרקעין לבין בקשת הביטול, עברה תקופה ארוכה של יותר מתשע שנים, כאשר העוררת הייתה רשאית לנהוג בקרקע מנהג בעלים, והדבר מצביע על העובדה שהעסקה שלחה שורשים ונקלטה בקרקע המציאות.
     
  2. עצם חתימת הצדדים על ההסכם מעידה על גמירות הדעת, ועל הטוען אחרת מוטל נטל ההוכחה.
     
  3. על יסוד הסכם המכר ללא תמורה, נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין לטובת העוררת, עוד ביום 26.1.2004, והבעלות על המקרקעין הועברה ונרשמה על שם העוררת בתאריך 11.5.2004 - זאת לאחר שמס הרכישה על פי שומה מוסכמת שולם במלואו. כל אלה סותרים את טענות העוררים כי לא הייתה גמירות דעת או כוונה אמתית להעברת הזכויות במקרקעין.
ההכרעה
  1. לא נמצא ממש בטענה כי מלכתחילה לא הייתה גמירות דעת או כוונה אמתית בין הצדדים להעברת המקרקעין ללא תמורה.
     
  2. השאלה אם הביטול אמתי, אינה נמדדת בנקודת הזמן של הביטול עצמו. בענייננו, הביטול נתבקש בנקודת זמן בה נוצרו נסיבות אישיות חדשות, שאינן קשורות לעסקה. העוררים אכן התכוונו לבטל את העסקה בנקודת הזמן של בקשתם, אולם אין מקום לראות בביטול זה, ביטול שחל למפרע ושמחייב את החזרת הגלגל אחורה.
     
  3. הפסיקה קבעה מבחני עזר להכרעה האם מדובר בביטול אמתי: האם מדובר בביטול בהסכמת הצדדים? האם קיים קשר משפחתי בין הצדדים? האם ישנו טעם כלכלי לביטול? מהו משך התקופה בין כריתת ההסכם לביטולו? האם נרשמו המקרקעין על שם הקונה?
     
  4. בחינת העובדות מעידה שאין מדובר בביטול אמתי רטרואקטיבי של העסקה, אלא בביטול שנתבקש מתוך כוונה להשיג יתרונות כלכליים מאת המוסד לביטוח לאומי.
הערר נדחה. ניתן ביום 13.1.2015.

דעת המחברת

בבואו להכיר בבקשה לביטול עסקה במקרקעין, בוחן המנהל את העברת הכוח הכלכלי בין הצדדים. בעסקת מכר, ישנה העברה של כוח כלכלי בין הצדדים. ביטול אמתי ישיב את המצב לקדמותו, אולם כאשר יש זכויות או יתרונות כלכליים שהופקו בפרק הזמן שבין ההסכם לביטולו, או כשישנן נסיבות היוצרות הנאות חדשות מהביטול, הרי שהביטול לא יוכר כאמתי, ורווח כלכלי שנוצר מכך, יהיה בר מיסוי.

הערות שוליים:
  1. ו"ע  30642-02-14 עונאללה ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת
המאמר נכתב ביום 19.1.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017