מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עידכוני פסיקה מיום עיון לישכת עורכי הדין חיפה

 
מאמר מאת דורית גבאי, רו"ח

סקירת פסיקה מיום עיון שהתקיים בתאריך 3.6.2008 

בלישכת עורכי הדין חיפה


1. סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין – בית המשפט העליון דן בסוגיה של ניכוי הוצאות לשם חישוב השבח. הוא בדק וניתח את המונח " ניתן לניכוי על פי הפקודה" ביחס להוצאות אשר נדרשו לצרכי הפחתת המס במכירת חניון, שערב מכירתו הניב הכנסות. לאחר המכירה שולמו תשלומי מס רכוש ואלו נדרשו כהוצאה בחישוב השבח והמס צפוי היה לקטון בהתאם. מנהל מיסוי מקרקעין טען שההוצאה צריכה להידרש במס הכנסה ולא במס שבח, כי "היא ניתנת לניכוי על פי הפקודה". ואכן היא ניתנת באופן כללי אך לא ניתנה למקרה המיוחד של החברה כי פעילותה פסקה עם מכירת החניון ולא הייתה הכנסה שניתן להפחית ממנה את ההוצאה הזו. הצעות מנהל מס שבח לפתרון לא התקבלו על ידי בית המשפט אשר אישר לנכות את ההוצאה הזו ואמר אמירה חשובה בסוף פסק הדין: " תכלית חוק מיסוי מקרקעין וסעיף 39 היא מיוסי הרווח הכלכלי שצומח לבעל מקרקעין עקב עליית ערכם….לאור תכלית זאת ראוי כי רשויות המס ישאפו להימנע מהתוצאה של אי-ניכוי כלל".

השלכת האמירה הזו לעניינים נוספים כגון – ניכוי פחת, ניכוי דמי פינוי דיירים ועוד כהנה היא מרחיקת לכת וניתן להשתמש בכך לקדם הבנות והסכמות עם הרשות ביתר קלות מכאן ואילך.

2. מוסד ציבור שימש כנאמן להקדש. הנאמן היה מוכר לצרכי מס הכנסה כ"מוסד ציבורי" לענין סעיף 46 לפקודת מס הכנסה. זהו סעיף המאפשר הפחתת מסים לתורמים למוסד הציבורי. הנאמן מכר דירת מגורים וביקש את הפטור הניתן למוסד ציבורי לפי סעיף 61(ב) לחוק. המנהל דחה את הבקשה לפטור ממס שבח ואמר שהנאמן הוא לא המוסד הציבורי הזכאי לבקש את הפטור ומצד שני ההקדש אינו מוסד ציבורי ולכן אין למי להעניק את הפטור והמכירה חוייבה במס. פסק הדין נכון.

3. מיסוי דיירים על יחידות קרקע שהוקצו להם על ידי המינהל במסגרת החלטות מינהל להרחבות קהילתיות במושבים ובקיבוצים נדון בענין רגבה. היזם שאמור לבנות את התשתיות והבתים לדיירים שהופנו על ידו למושב לקבל אישור להצטרף כחבר בישוב נדרש לשלם מס רכישה על שווי הקרקע. זוהי עמדת מנהל מיוסי מקרקעין שנדחתה בבית המשפט העליון אשר קבע שהיזם לא רכש כל זכות במקרקעין ולכן לא חייב במס רכישה. לפיכך פנו דיירי רגבה בבקשה לתקן השומות ולקבוע מס רכישה רק על מרכיב בקרקע ולא על שווי דירה בנויה על קרקע ותשתיות ובכך להפחית את מס הרכישה שהוטל עליהם. במקרה שלהם קבעה ועדת הערר כי לאור מסכת החוזים והקשר שבין האגודה של הישוב ליזם – לפיו היזם מפנה לישוב אנשים להתקבל ואלה מחוייבים להזמין מנו שירותי בניה, לכם הם מראש רכשו דירת מגורים ולא קרקע. ציינתי כי לעיתים במקרים רבים הדיירים – המשתכנים מזמינים הבניה מקבלן אחר במסגרת "בנה – ביתך" ולכן קביעה זו אינה נכונה לכל הדיירים ויש לפעול ולבקש תיקון שומות למי שלא מזמין מהיזם בניה.

4. אי יישום מדיניות ליישום הוראה פנימית החל מיום פרסומה. מדובר בדירות שנמכרות בחיוב ולפני המכירה הושכרו למגורים והמשכיר נהנה ממס אפס או 10% בלבד. מנהל מיסוי מקרקעין מחשב את המס באופן שהוא יוצר עלות נמוכה של שווי הרכישה על ידי חישוב פחת לשנות ההשכרה בשיעור 4% לשנה ובכך העלות קטנה והמס גדל. ההנחיה הפנימית היא להתחיל בחישוב הזה של הפחת לגבי דירות שהושכרו החל מיום 1.3.2008. במשרדים מיישמים את זה לגבי כל שנות ההשכרה כאילו ההוראה לא קימת. בכך נישומים משלמים מס גבוהה ונפגעים מאי יישום מלא של ההנחיה.