מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עסקאות מכר במקרקעין 
הסכמי חכירה – התנהלות מול מינהל מקרקעי ישראל

 
מאת: דברת יעקב, עו"ד
 
מהי משמעות זכות החכירה ממינהל מקרקעי ישראל?

מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "מינהל") הוקם בשנת 1960 על מנת לנהל את מקרקעי ישראל, מקרקעיהקרן הקיימת לישראל וכן מקרקעי רשות הפיתוח.
 

חכירה לדורות
חכירה לדורות הנה שכירות של למעלה מ- 25 שנה כאשר בניגוד לרכישת נכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין הרוכש הופך להיות בעליו ללא הגבלה של זמן, ברכישת נכס או יחידתקרקע מהמינהל נכנס הרוכש למערכת חוזית עם המינהל כאשר ההשלכות על כך מתבטאותבמספר היבטים.

ברכישה מול המינהל, למעשה, הרוכש אינו רוכש פיזית את הקרקע לבעלותו ללא הגבלת זמן,אלא רוכש זכות ל- 49 שנים בקרקע מהמנהל עם אפשרות להארכה ל- 49 שנים נוספות.  במועד רכישת הקרקע, יחתום הרוכש שיוגדר למעשה כחוכר על הסכם חכירה אשר יגדיר את המערכת החוזית של החוכר עם המינהל, כאשר הסכם החכירה מגדיר מהם זכויותיו וחובותיו של החוכר בתחומי הקרקע המדוברת.
 

החוכר משלם למינהל עבור זכות החכירה בקרקע, היינו זכות השימוש, באמצעות דמי חכירה שנתיים.
 
דמי חכירה שנתיים:
הרוכש אשר נהפך לחוכר בקרקע משלם דמי חכירה שנתיים למינהל קרי "דמי שכירות"שנתיים בגין זכות השימוש בקרקע.
 
דמי השימוש הנם הנגזרת משווי הקרקע עליו יושב הנכס לפי סכומים מתעדכנים בהתאם לגובה המדד, עליית מחירי הקרקע או בהתאם להחלטת מועצת המינהל.
 
מועצת המינהל
גוף שהוקם על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך 1960 – ותפקידה לקבוע את המדיניות הנוהגת בקרקעות אשר משתנה ומתעדכנת מעת לעת. ישנם מצבים בהם הרוכשים מעדיפים לשלם את הסכום בסכום חד פעמי אשר נקרא היוון ובכך להימנע מתשלומים עתיים שנתיים.
 
מהו היוון
תשלום חד פעמי עבור השימוש בקרקע של המינהל לתקופה של כ- 49 שנים. התשלום מעניק לרוכש מעין הנחה משמעותית ושקט נפשי לכל תקופת החכירה כאשר ברוב המקרים היא עומדתעל 49 שנים. יובהר כי לא כל הסכם חכירה מכיל את האפשרות לתשלומי היוון
 
להלן אפשרויות להיוון
היוון רעיוני  כאשר החוכרים, מכל סיבה שהיא, לא ניצלו את הטבות החלטת 1090 שהעניקה הנחה משמעותית לכל מי שביקש להוון את דמי החכירה ובכך לזכות בעוד 49 שנה נוספותללא תשלום נוסף. באמצעות תשלום ההיוון הרעיוני ייעלו החוכרים את העברת הבעלות הבאה אשר תתרחש בעתיד ולא תגרור אחריה תשלום דמי חכירה נוספים לרוכש.
 

החלטת מינהל מס' 1145, הגדירה כי היוון רעיוני מאפשר לאלו המבקשים להוון את דמי החכירה לשלם בפריסה של 7 שנים תשלומים שנתיים שווים (באותו הסכום שהיה אמור להיות עבור דמי היוון אילולא היו מחליטים להוון את דמי החכירה במועד החתימה על הסכם החכירה) ובכך הם גורמים להיוון הזכויות במינהל עבור הנכס שבגינו שולם הסכום.כתוצאה מתשלום ההיוון הרעיוני זכאי החוכר לחוזה חכירה מהוון עד סוף יתרת תקופת החכירה המופיעה בחוזהו וכן לתקופת חכירה נוספת.כאשר החוכר מעוניין למכור את זכויותיו לרוכש פוטנציאלי עליו לשלם דמי הסכמה למינהל.
 
דמי הסכמה למינהל 
המינהל מבצע את העברת הזכויות במקרקעין תמורת תשלום דמי הסכמה ובהנחה שלחוכר אין חובות כלשהם כלפי המינהל והוצגו כל המסמכים הנדרשים להעברה. גובה דמי ההסכמה נקבעים בהתאם לחוזה החכירה והחלטות מועצת המינהל כאשר המינהל ינפיק לחוכר שובר מיוחד לתשלום דמי ההסכמה.
 
במעמד העברת הזכויות בנכס רשאי הרוכש להוון את הנכס ואז מאוחר יותר הוא יהיה פטור מדמי הסכמה.
 
מי זכאי לפטור מדמי הסכמה
חוכר אשר במעמד חתימה על הסכם החכירה שילם דמי היוון מראש היינו דמי החכירה השנתיים לפי הבקשה להעברת הזכויות. לחוכר בבנייה רוויה ונמוכה למגורים, אם בוצעה עברת זכויות קודמת באותה שנת מס אשר שולמו לגביה דמי הסכמה.כאשר החוכר נכלל באחת מקטגוריות הפוטרות מדמי הסכמה בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534.העברה מהורים לבניהם לנכדיהם או לבניהם שאחריהם ו/או לבני זוגם של כל אחד מאלה וההיפך.העברה מבעל לאשתו, לרבות הידועה בציבור כאשתו והיפך.בין אחים ו/או בני זוגם.ממוריש ליורשו החוקי, בין יורשים חוקיים של אותו מוריש.לרשימה מורחבת יותר ראו החלטה 534.
 
 
 
 
© כל הזכויות שמורות לדברת יעקב משרד עורכי דין
נכתב בתאריך 8.5.2013
 
 
 
 
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לרוכש בהוצאות רבות ובזמן יקר