מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עסקאות מכר במקרקעין הפרת חוזה מכר ודרכי ההתמודדות

 
מאת דברת יעקב, עו"ד

כפי שהובטח במייל הקודם, בשבועות הבאים נצא בסדרת מיילים בנושא הסכמי מקרקעין
לרבות זיכרון דברים

השלכות על עסקאות במקרקעין, הפרת חוזה מכר, דרכי ההתמודדות וכיו"ב.


במאמר שלהלן נרחיב בנושא הפרת חוזה מכר ודרכי התמודדות


ככלל על הצדדים לקיים הסכם בתום לב ובדרך מקובלת כאשר חובת הגילוי ותום הלב הנה נרחבת ומהווה חלק
מהוראות ההסכם אף אם לא צוין העניין במפורש בחוזה.

ישנם מצבים בהם הצד הנפגע מהפרה יסודית זכאי לבטל את החוזה בתנאים ובמועדים הקבועים בחוזה כאשר יש
למלא אחר ההוראות הספציפיות בחוזה.

במרבית המקרים מנסחים סעיפים אשר מוגדרים כעיקרי החוזה והפרתם נחשבת הפרה יסודית של החוזה, שכן
לא כל הפרה של חוזה מהווה הפרה יסודית אשר גוררת אחריה את ביטול החוזה.

במקרה של הפרת חוזה שאינה יסודית, יהא הנפגע מההפרה זכאי לבטל את החוזה אך ורק לאחר שהתריע בפני
הצד המפר, ולאחר ארכת זמן שניתנה לו לתקן את ההפרה.

הכלל המוביל בדיני החוזים מחייב את הצדדים לעסקה לקיים את ההתחייבות באופן שאינו משתמע לשתי פנים,
כלומר אדם יוכל רק במקרים נדירים ביותר לבטל חוזה בטענת עושק או כי מכר את דירתו במחיר הנופל ממחיר
השוק, כלל זה גורם ליציבות משפטית בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970–(להלן: "חוק החוזים, תרופות")

חוק זה מסדיר את סוגיית התרופות כאשר ניתנת אפשרות לפצות את הניזוק בשל הפגם שנוצר כתוצאה מהפרת
החוזה.

במסגרת החוק נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרות חוזה, שאז רשאי הנפגע מהפרת החוזה לתבוע
ולבטל את החוזה או אף לקיימו בדרך של אכיפתו, וכי אז זכאי הנפגע לפיצויים בשל הפרת החוזה.

לפי סעיף 2 לחוק החוזים, תרופות: זכאי הנפגע לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן וזאת
בהתאם להוראות החוזה. על כן, מאוד חשוב במועד ניסוח החוזה לחשוב על כל ההפרות הצפויות במסגרת
החוזה ולעגן אותם במנגנונים של תרופות ובכך להגן על הצדדים לעסקה.

ישנם 4 חריגים אשר אינם נכנסים למטרייה של ההפרות:

החוזה אינו בר ביצוע.

אכיפת החוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי.

ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.

אכיפת החוזה הנה בלתי מוצדקת בנסיבות העניין.

מהם הסעדים שבהם זכאי הנפגע מההפרה

בהתאם לחלופות הסעדים בחוק החוזים תרופות – הסעדים הנם – ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים.

כאשר הצד הנפגע בוחר בסעד מסוים הוא אינו רשאי לשנות את דעתו ולבקש להחליף את הסעד הנבחר
בסעד שונה.