מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עסקאות מכר במקרקעין זיכרון דברים
והשלכותיו בעסקאות נדל"ן

מאת: דברת יעקב, עו"ד

כפי שהובטח במייל הקודם, בשבועות הבאים נצא בסדרת מיילים בנושא הסכמי מקרקעין לרבות זיכרון דברים
השלכות על עסקאות במקרקעין, הפרת חוזה מכר, דרכי ההתמודדות וכיו"ב.



במאמר שלהלן נעסוק בזיכרון דברים והשלכותיו בעסקאות נדל"ן

לעתים ניתן לראות כי צדדים להסכם מכר מחליטים לעגן את הסכמתם בזיכרון דבריםרבים, בדרך כלל במכירת
דירה יד שנייה, אינם מודעים להשלכות של המסמך עליו הם חותמים.

במקרים רבים הדרישה מגיעה מהמוכר אשר מעוניין לעגן את העסקה במסמך עוד מראשיתה כאשר מצד הרוכש
טרם נבדקו כל הפרמטרים הנדרשים בעסקת מקרקעין.

כאמור, רבים מהרוכשים חותמים על זיכרון דברים טרם פנו לעורך דין ובדקו באמצעות עורך דינם את כדאיות
העסקה ובחנו באופן מדוקדק של לגבי המצב הפיסי,משפטי והתכנוני של הנכס אותו הם עומדים לרכוש.

המשמעות של זיכרון דברים לפי חוק החוזים משקף את רצון הצדדים לגבש הסכמות שהגיעו אליהם עד כה.
יש לציין שישנו פער בין מעמדו החוקי של זיכרון דברים בעולם המשפט לעומת התפיסה המקובלת אצל מוכרים ורוכשים בעסקאות מקרקעין.


מפסיקת בית משפט עולה כי זיכרון דברים נחשב בחלק גדול מהמקרים להסכם מחייב!!

אשר על כן, חתימה על זיכרון דברים צריכה להיות במצב שבו הצדדים מודעים היטב להשלכות המסמך ועדיין
מעוניינים לחתום על זיכרון דברים ולהתחייב בעסקה.

בפסיקה ניתן לראות מנגנון לקיומו של זיכרון דברים לפי שלושה מבחנים:

"גמירות דעתם של הצדדים": ביהמ"ש מעוניין להתחקות אחר כוונת הצדדים ערב החתימה על המסמך ולאבחן
כיצד נתפס זיכרון הדברים בעיני הצדדים ומה היו העובדות שאפפו את מעמד החתימה. ההליך
נקרא "נוסחת הקשר" הליך אשר מנסה לברר האם הצדדים ראו במסמך חוזה מחייב לכל דבר ועניין וההסכם
הסופי הנו הליך פורמאלי בלבד, וכי אז המבחן מתקיים.

-"מסוימות": בית המשפט קובע האם הופיעו במסמך פרטים חיוניים ומהותיים בעסקה, כגון: תיאור הנכס,
מהות העסקה, תמורה, מועדי תשלום ומועד ביצוע העסקה, כאשר לבית המשפט נתונה הסמכות להשלים
פרטים אם מכוח החוק או ממקורות חיצוניים והכל במידת הצורך.

-"דרישת הכתב": סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע כי, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין 
טעונה מסמך בכתב.