מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עסקאות מכר במקרקעין חובת תום הלב וגילוי בעסקת מכר


מאת: דברת יעקב, עו"ד

שבועות הבאים נצא בסדרת מיילים בנושא הסכמי מקרקעין לרבות זיכרון דברים השלכות על עסקאות
במקרקעין, הפרת חוזה מכר, דרכי ההתמודדות וכיו"ב.

עסקת מכר מקרקעין דורשת חובת גילוי מריבית בין הצדדים לעסקה. הסכם מכר נפתח בהצהרות המוכר על
מצב הנכס ותקינותו ושאין מניעה חוקית כלשהי למכירה כגון: שיעבוד על הנכס, משכון וכיו"ב. הרוכש אף הוא
מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני של הנכס וכי הוא מוותר מראש על כל
תביעה כנגד המוכר.

במקרים רבים, בעסקת מכר, ידו של המוכר על העליונה היות והוא מודע היטב לפגמים ולליקויים של הנכס
לעומת זאת הקונה אשר אינו מודע לפגמים שעלולים לצוץ בהמשך.

אשר על כן חלה על המוכר חובת גילוי המהווה חלק בלתי נפרד מחובת תום הלב בעסקת מקרקעין ובניהול
המשא ומתן בין הצדדים.


הלכה חד משמעית בעניין היקף חובת הזהירות בניהול משא ומתן אינה קיימת בפסיקה, שכן בית המשפט נוהג
לבחון בין היתר את זהות הצדדים לעסקה וכי באם נראה כי לרוכש ידע והבנה טובים בהלכות הנדל"ן והמסחר
והוא יכול היה לבדוק את מצבו של הנכס, שאז יורדת חובת הגילוי של המוכר במעט. מומלץ כי המוכר יפרוש
בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו אודות הנכס המדובר, שכן אילולא לא יפעל במסגרת חובת
תום הלב הוא חשוף לתביעות וטרוניות מצד הרוכש.

בעניין פרשנות הסכם: סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים")קובע כי "חוזה
יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת
ממנו – מתוך הנסיבות".


בתי המשפט בפסיקה רבה נתנו את דעתם בכל הקשור לסעיף זה ולאופן פירוש החוזים:

- חוזה יפורש בהתאם לתכליתו כאשר באופן ראשוני מתייחסים לתכלית הסובייקטיבית בהתאם ללשון
המסמך ונסיבות עריכתו בו זמנית ובהיעדרה לאובייקטיבית, כאשר התכלית הסובייקטיבית תגבר במצב
של התנגשות.

- בתי המשפט נותנים חשיבות גבוהה יותר לאומד הדעת המשתמע מתוך החוזה לבין אומד הדעת הנלמד
מתוך הנסיבות.

 
מהות התכלית הסובייקטיבית נובעת מהאינטרסים שהניעו את הצדדים לפעול כפי שפעלו ערב החתימה על
ההסכם בעוד שהמהות האובייקטיבית נובעת מהערכים והאינטרסים העולים בדרך כלל בחוזה מהסוג
הספציפי הנדונים.

 
מומלץ להיוועץ עם עורך דין טרם מכירת נכס על מנת להיערך היטב לכל התרחישים וההשלכות של מכירת
נכס מקרקעין.

שיהיה בהצלחה.