מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עסקאות קומבינציה ומכירת הבנוי
הלכת שדמי שטלטלה את מנהל מיסוי מקרקעין

מאת: רו"ח דורית גבאי 


מבוא
 

אחת מהסוגיות שנדונו לאחרונה בבית המשפט העליון הינה מהו "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" לצורכי מיסוי, כאשר מדובר בדירות שניתנו כתמורה לבעלי המקרקעין בעסקת קומבינציה.

המקרה הנדון היה של נפתלי שדמי(1) שעסק בשאלה מהו יום הרכישה במכירת דירה אשר התקבלה במסגרת עסקת הקומבינציה – בעת שהבעלים מוכר אותה, וכן הבעלים בעת שמכר את הזכויות בעסקת הקומבינציה- ניצל פטור ממס שבח במכירה זו.



העובדות
  1. שדמי התקשר עם קבלן לטובת עסקת מכר חלקית. על הקרקע נשואת העסקה עמדה דירת מגורים.
     
  2. על פי תנאי העסקה חלק מהקרקע נמכרה לקבלן וחלק מהקרקע נשארה בבעלות שדמי. שדמי ביקש פטור ממס שבח בשל סעיף 49א(א) לחוק. כלומר לפי החוק שווי התמורה ייקבע כשהיא כוללת את מרכיב הקרקע של דירות התמורה.לאחר מספר שנים החליט שדמי למכור את דירת המגורים שקיבל מהקבלן.

גדר המחלוקת

האם במכירה של דירה שהתקבלה בעסקת הקומבינציה בחיוב במס - יום הרכישה הוא יום רכישה של הקרקע והדירה – היום המקורי, או יום החתימה על עסקת הקומבינציה? בהתאם לזאת מהו שווי הרכישה?


פסק הדין
  1. בית המשפט העליון פסק ברוב של שישה שופטים כנגד דעת מיעוט של השופטת מרים נאור, כי את החישוב יש לבצע מהתאריך של עסקת הקומבינציה. זאת משום שכאשר רוצה בעל הקרקע ליהנות מהפטור על פי סעיף 49א(א) ( זה הסעיף שקבע ששווי התמורה יכלול את מרכיב הקרקע) הוא ממוסה על השבח שנצמח על כל הקרקע מיום הרכישה ההיסטורי ועד ליום ביצוע העסקה. מכאן שאם נמסה שוב מיום הרכישה ההיסטורי ייוצר כאן עיוות בו יאלץ לשלם בעל הקרקע מס כפול.
     
  2. בהערת אגב מציין השופט גרוניס כי ניתן היה להגיע למצב טוב יותר אילו המחוקק היה קובע כי גם אם לא נמכרת דירת מגורים במלואה עדיין יינתן פטור וזאת ביחס לחלק הנמכר מדירת המגורים. כלומר בעת מכירת שליש דירה, הפטור יהיה שליש מהפטור הניתן במידה ונמכרה כל דירת המגורים. המחוקק לא בחר בדרך זו אלא בדרך של יצירת פיקציה לפיה נקבע את סכום השבח הממוסה בעסקת קומבינציה כאילו בוצעה עסקת מכר מלאה, זאת על ידי הגדלת שווי התמורה בגדר עסקת המכר החלקי באופן שישקף, מבחינה רעיונית, את התמורה בגין המקרקעין כולם, לרבות החלק שלא נמכר לקבלן בפועל.
     
  3. כאמור, כאשר אדם בחר שלא לנצל את הפטור התמורה תקבע על פי שווי הקרקע שנמסרה לקבלן וכך גם שווי הרכישה ויום הרכישה יחושבו על פי המועד ההיסטורי של הרכישה.

עמדת המחברת

לדעתי פסק הדין שגוי. בית המשפט סטה מעיקרון רציפות המס ו"וויתר על יום רכישה ושווי רכישה" של יתרת קרקע הבעלים, אשר לא נלקחה בחשבון והשתמש בכלי עבודה או בפתרון שנתן החוק למקרים של מכירת דירה בעסקת קומבינציה וניצול הפטור במכירתה – לטובת יצירת תקופת שבח חדשה מיום חתימת הסכם הקומבינציה.

באופן מעשי- הפתרון שנתן בית המשפט יסייע בעריכת שומות מס שבח לדירות התמורה ויקבע שיעור מס של 20% בגין הדירות הנמכרות - שכן זהו השיעור החל על יחידים שימכרו זכויות החל מיום פסק הדין. לעומתם, בעלי זכות למכור במס מרבי %12-24 ייפגעו מכך באורח קשה.


הערות שוליים:
  1. דנ"א 6811/04 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' נפתלי שדמי
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי
פורסם במקור ביום 11.2.2011