מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עסקת קומבינציה

דגשים נוספים בדרך של הקצאת מניות בחברה ועריכת הסכם
לאחר תיקון 50 ולפני תיקון 76
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 

עסקאות קומבינציה נפוצות מאוד וזאת בשל היתרונות הכלכליים הגלומים בהן.
בעסקה מעין זו, רצויה מעורבותו של שמאי מקרקעין, אשר יכלול בדו"ח את כל המרכיבים והתחשיבים, יבדוק גם הוא את היבטי המיסוי כגון: תשלומי מנהל שונים, בעסקאות על קרקע מנהל, תשלומים מס שבח, מס רכישה, מע"מ שירותי בניה וכמו כן התייחסות למשך בנייה.

 
עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בתחום הנדל"ן – בעל הקרקע מתקשר עם קבלן או יזם לבניה של שטחים – כגול משרדים, דירות, חנויות וכן הלאה,  ובתמורה הוא מוכר ליזם חלק מהמגרש או הקרקע שבבעלותו.
דו"ח השמאי יקל משמעותית על ניתוח הנתונים והקשר שלהם לצדדים בעסקה שכן שמאי המקרקעין מהווה גורם מקצועי ואובייקטיבי.
 
מבחינת בעל המקרקעין, יתרונות עסקת הקומבינציה: חיסכון בהוצאות בניה שכן הקבלן הינו כבר בעל המקצוע, בעל הקרקע ממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע, מקבל מוצר מוגמר ובנוי מצמצם סיכונים של מימון וניהול הבנייה בעצמו ומגדיל סיכונים ביחס לעסקת מזומן – בה היה מוכר את הקרקע כולה ורוכש לעצמו במקום אחר נכסים אחרים. מבחינת הקבלן: היתרון המשמעותי ביותר הוא חיסכון בעלות מימון הקרקע, חיסכון על ידי מכירת חלק מהפרויקט מראש לבעל הקרקע וכן בהוצאות עקיפות כגון שיווק אותו חלק שניתן לבעל הקרקע.
 
 
הצעדים החשובים ביותר לעבר עסקת הקומבינציה והענקת פטור ממס בדרך העברת מניות :
 
הצעד הראשון הינו רכישת מקרקעין - רכישת מקרקעין כ"איגוד מקרקעין".(חברה בע"מ)
סעיף 30(א)(14) לחוק מע"מ קובע כי מכירת נכסים מעסק של עוסק או של עוסקים, לרבות ציוד, לחברה תמורת מניות בלבד באותה חברה יהיו פטורים ממע"מ אם מיד לאחר ההעברה היו בידי העוסק 90% מכוח ההצבעה. כתוצאה מכך העברה לחברה שאיננה עוסק לא תחויב במע"מ בפועל אלא בשיעור אפס.
 
הצעד השני הוא, בעל הקרקע מקצה מניות לקבלן (גם חברה) שייבנה על המקרקעין השייכים ל"איגוד המקרקעין". הקצאת המניות תיעשה בשיעור האחוז עליו יסכימו הצדדים. הקצאה של מניות בין חברות פטורה ממס ואיננה חייבת דיווח, מלבד טופס מיוחד עבור מנהל מס שבח. גם חלוקת דיבידנד בין איגוד המקרקעין לחברת הקבלן פטורה במס אף היא.
הקצאת מניות איננה מהווה "פעולה באיגוד" מאז תיקון 50, כמו כן הגדרת "מכר" בחוק מע"מ כוללת בחובה "לרבות פעולה באיגוד מקרקעין."
 
 
הצעד השלישי הינו איגוד המקרקעין וחברת הקבלן יקימו חברה בע"מ חדשה ומשותפות אשר מניותיה יחולקו בהתאם לשיעור מוסכם.
 
הצעד הרביעי הינו מכירת הדירות שהקבלן ייבנה, על ידי החברה המשותפת. חלוקת רווחי החברה יכולה להיעשות לפי סדרי דיבידנד רגילים או דיבידנד בכורה.
 
 
יש להתמודד עם עמדה של חלק מתחנות מע"מ המנסים בדרך של פרשנות יצירתית לטעון כי מדובר ב"מכר" של מקרקעין אף על פי התיקון. לדידי, מדובר בעמדה שגויה ממספר טעמים:
ראשית, הקצאה איננה בגדר של "מכר" שכן, מכר הוא שינוי על דרך העברת זכויות קניין בנכס שקיים. הקצאה מנגד, יצירת נכס חדש ולא שינוי בעלות בנכס קיים.גישה מעין זו, עומדת בניגוד גמור לקוהרנטיות של כלל דיני המס, אשר לא רואים בהקצאה כמכירה – לא לעניין מס שבח ולא לעניין מס רווח הון.
 
המלצתי,
על מנת למזער סיכונים העלולים להיווצר בעסקת קומבינציה, מין הראוי שהצדדים לעסקה יסתייעו בייעוץ משפטי יש לתת את הדעת על ביטחונות וערבויות שניתנו לכל אחד מהצדדים. בעל הקרקע יכול לדרוש מהקבלן שימציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע הפרויקט, שתוקטן באופן הדרגתי עם התקדמות הפרויקט בפועל ובכך יובטח המשך מימון הפרויקט על ידי הבנק במקרה של קריסת קבלן.
 
עוד אופציה, הינה חיוב הקבלן בהמצאת פוליסת ביטוח בעת הקמת הפרויקט אשר תכסה נזקים שעלולים להיגרם לפרויקט כתוצאה מאירועים שונים. ניתן לחייב את הקבלן כי כל הכספים המתקבלים מרוכשי הדירות יועברו לחשבון משועבד, המצוי בפיקוח ובבקרה של הבנק, במסגרת הסכם ליווי בנקאי אשר ניתן יהיה למשוך ממנו כספים אך ורק לטובת הפרויקט הספציפי ולא לשימושים אחרים של הקבלן.
 
לא בכדי נאמר - "סוף מעשה במחשבה תחילה" יש צורך להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום, ולא פחות מכך, ועם הגורמים המתאימים לפני עסקה מעין זו - זוהי עסקה סבוכה ויש לבדוק את תוצאות המס האמורות, שכן צעד אחד אשר אינו במקומו עלול להחטיא את
מטרת העסקה.