מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

עסקת תמורות

תיקון מאוחר של ההסכם והשלכותיו

מאת: דורית גבאי, רו"ח 

תקציר

1.     פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו, שמשון זליג ושות' – חברה קבלנית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (1) קבע כי חתימה על נספח להסכם ראשוני, עשויה לשנות באופן מהותי את עסקת הבסיס שנחתמה בין הצדדים.

כאשר ישנו שינוי בשווי התמורה יש לדווח על העסקה על פי דין, ולצפות שמנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") ישום את העסקה אשר משפיעה על שווי עסקת הבסיס.

זוהי גרסה נוספת למאמר שחיברתי בנושא.

 
עובדות
  1. שמשון זליג ושות' – חברה קבלנית בע"מ (להלן: "שמשון זליג"), התקשרה ביום 7.5.2000 בעסקת מקרקעין עם הכשרת היישוב לישראל בע"מ (להלן: "הכשרת היישוב"), על פי החוזה שנכרת בין הצדדים, רכשה שמשון זליג, זכויות בנייה של כ- 148 יחידות דיור בראשון לציון. העסקה נשאה אופי של עסקת תמורות, ולפיה הכשרת היישוב זכאית לקבל 37.5% מהתמורה שתתקבל ממכירת כל דירה במיזם שעתידה שמשון זליג לבנות.
     
  2. הצדדים הגישו הצהרה למנהל ושילמו את מלוא סכום המס, שבח והכנסה, בהתאם לשווי המוצהר על ידה.
     
  3. באוגוסט 2003, אושרה תכנית מתאר מפורטת לאזור, המתירה לבנות על החלקה נשוא הערר 150 יחידות למגורים.
     
  4. ביום 16.12.2003, התקשרה הכשרת היישוב בחוזה עם מנהל החברה שמשון זליג אישית, לרכישת 1/150 מהזכויות במקרקעין. רכישה זו מייצגת זכות לבניית יחידת מגורים אחת. הכוונה לדירת גג במגדל הצפוני של המיזם.

    אף על הסכם זה דיווחה שמשון זליג ושילמה מסים על פי שומות עצמיות.
     
  5. המנהל קיבל את הדיווח והחליט לתקן את שומות מס השבח והרכישה על פי הסמכות הנתונה לו בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין ההחלטה בגין שומות אלה ניתנה בבית המשפט העליון בערעור אזרחי (3). בית המשפט העליון קבע כי המקרקעין נמכרו לשמשון זליג בשנת 2000 ולא נותרו זכויות במקרקעין שאינן בבעלות שמשון זליג.
     
  6. בוועדת הערר שדנה בסוגיה שבאה בפני בית משפט העליון, התגלה כי שמשון זליג ערכה ביום 17.12.2003, תיקון להסכם המקורי משנת 2000, התיקון נסב, בין השאר, על שינוי במחיר המינימאלי ליחידת דיור ובשיעורי התמורות שהמוכרת זכאית לקבל. שמשון זליג לא דיווחה לרשויות המס על כריתת מסמך זה המהווה תוספת להסכם (להלן: "נספח להסכם").
     
  7. ביום 2.11.2006, שלח המנהל לשמשון זליג דרישה להצהרה לפי סעיף 82 לחוק, בכל הנוגע לנספח לתוספת לחוזה.
     
  8. המנהל הוציא שומת מס רכישה חדשה לפי סעיף 82 לחוק.
    על שומה זו נסב הערר שבפנינו.
 
גדר המחלוקת

האם הנספח להסכם שנחתם בין הצדדים, משנה את שווי הרכישה בעסקה?

 
טענות שמשון זליג
  1. אין מקום לשינוי החיוב במס כלל וכלל, היות ולא נוצרה זכות חדשה במקרקעין. חלפו יותר מארבע שנים מיום שנערכה השומה, ולמנהל לא הייתה הסמכות לשנות את השומה בשלב הזה.

    כמו כן, לא התקיימה אחת מהעילות המופיעות בסעיף 85 לחוק לתיקון שומה.
     
  2. המנהל טעה כאשר התייחס לתוספת לחוזה משנת 2003 כאל עסקת רכישה חדשה, היות ולא נערכה עסקה חדשה המזכה את המנהל בהטלת מס נוסף.
     
  3.  סכום הפרשי השווי של 4,517,894 ₪ מוכחש (המס רכישה בגינו הנו 1,641,495 ₪).
     
  4. המנהל לא היה רשאי לקבוע מחדש את שווי העסקה לאחר שנקבעה על ידו שומה סופית.
     
  5. התמורה בעסקה משנת 2000 הוקטנה מ 37.5% ל- 35%.
 
טענות המנהל
  1. אין מקום להתערב בהחלטתו לדחיית ההשגה וכי ההסכם שנתגלה באקראי שינה באופן מהותי את ההתקשרות בין הצדדים והעלה את שווי התמורה המינימאלית ליחידה, מ 38,000$ (קרקע לדירה) ל- 62,000$ (קרקע לדירה).

ההכרעה
  1. ניתן היה לקבל את עמדת שמשון זליג כי מדובר בעסקה אחת שהושלמה בשנת 2000 והמס עליה שולם עם הדיווח, אלמלא נחשף הנספח לחוזה שנכרת בין הכשרת היישוב לבין שמשון זליג בשנת 2003 – המשנה את התמורות המוסכמות על הצדדים.
     
  2. השינוי משנת 2003 מגדיל את התמורה המוסכמת לגבי העסקה כולה כך שבמקום חישוב תמורה של 38,000$ קבעו הצדדים שווי של 62,500$.

    הנספח לחוזה, לא דווח לרשויות המס.
     
  3. לאור השינוי המהותי של עסקת המקרקעין, המחייב דיווח על פי דין, והתמורות בפועל שעלו על סכומי המינימום היה מקום לעשות שימוש בסעיף 82 לחוק ולתקן את השומה כפי שנהג המנהל.
 
דין הערר להידחות. שמשון זליג תישא בהוצאות המשיב בסך של 20,000 ₪.
 
פסק הדין ניתן ביום 6.9.2011.
 

עמדת המחברת

המקרה הזה הוא דוגמא מציינת להתפתחויות אשר נעשות במהלך עסקים רגיל.
במקרה הזה, חלף המועד החוקי לתיקון השומה המקורית משנת 2000 ולכן בחר המנהל בדרך של רכישת זכויות חדשות, בהתאם להערכתו המחושבת על ההפרשים בשווי ליחידת קרקע.
אילו הדברים היו מתגלים בפרק הזמןש ניתן היה לתקן את השומה, המנהל היה מתקן את עיסקה הבסיס משנת 2000 ויוצר חבות מס מאותה שנה. לחברה המוכרת ההשלכות הן מס הכנסה, לחברה הרוכשת ההשלכות זה מס רכישה על בסיס יום הרכישה. אם יום הרכישה של התוסת נקבע לשנת 2003 הרי שמאז מחושב על הקרן הפרשי הצמדה וריבית. אם יום הרכישה הינו משנת 2000 – מחושב מס רכיה מאז.
אני סבורה שמנהל מס שבח רחובות עשה עבודה מצויינת וקבע נכון את שומתו ומסכימה עם בית המשפט שקיבל ופסק לפי העמדה הזו. אני מציינת זאת משום שלא ייתכן שארוע כזה יגיע לידיהמנהל כבדרך אגב. היתה חובה להעביר עדכון – הודעה או דיווח על השינוי הזה. הבעיה קיימת בעיקר מצד שמשון זליג משום שהחברה שמכרה מימלא מדווחת על בסיס התמורות אשר מתקבלות אצלה בפועל בהתאם לפקודצ מס הכנסה. הנטל המיידי בתוספת המס רובץ על כתפי הרוכשת.
 

הערות שוליים:
  1. ו"ע 1341-08, שמשון זליג ושות' – חברה קבלנית בע"מ נ' המנהל לפי חוק מיסוי מקרקעין רחובות
  2. ע"א 5760/07, שמשון זליג נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
 
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח
    נכתב בתאריך 17.7.2014