מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

 פטור חלקי ממס רכישה ל"נכה"
מוענק לו על בסיס היותו יחיד למרות שהוא נשוי
פעמיים בחייו ודיי! צריך לשנות את זה.

 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
מבוא
בפסק דין של בית המשפט בתל אביב מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (1), נקבע כי בני הזוג מנחם אשר ניצלו בעבר שני פטורים (כולל רכישתם המשותפת נשוא ערר זה) המהווים את מכסת הפטורים המותרת בהתאם לתקנות מס רכישה(2) (להלן"התקנות"), לא יוכלו לקבל פטור נוסף ממס רכישה. הפרשנות הנכונה לתקנה 11 אינה מאפשרת הענקה של פטורים לכל יחיד מעבר לשניים בלבד.
 
העובדות
  1. עדי מנחם זכאי להקלה מכוח תקנה 11(א) בהיותו נכה.
    חן בראון מנחם, בת הזוג של מנחם, הנה נכה לצורך קבלת הפטור הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין (להלן:"החוק")(3). טרם ביצוע העסקה נשוא ערר זה, ניצלה בת הזוג חן בעבר שתי הקלות במס רכישה, בעת רכישת נכס מקרקעין, מכוח תקנה 11(א) לתקנות.
  2. ביום 28.4.1981 רכשה חן דירת מגורים. ברכישה זו ניצלה בפעם הראשונה את הפטור החלקי הקבוע בתקנות.
  3. עדי וחן נישאו לאחר שנת 1991.
  4. ביום 16.8.2008 רכשו עדי וחן במשותף דירת מגורים אשר בגינה ביקשו וקיבלו יחדיו פטור חלקי במס רכישה בהתאם לתקנות.
  5. ביום 14.8.2012 רכשו עדי וחן את הנכס נשוא ערר זה. הנכס נרכש במצב של מעטפת בלבד ועם קבלתו ביצעו פעולות בנייה ונכנסו להתגורר בו בתאריך 30.1.2013.
  6. בגין רכישת הנכס המשותף התיר מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") לעדי לנצל את הפטור השני שלו, אולם לא התיר לחן קבלת פטור נוסף הואיל ולפי שיטתו היא כבר ניצלה את שני הפטורים להם היא זכאית מכוח התקנות.
  7. הפטור שניתן לעדי הנו מכוח תקנה 11(ד).
 
גדר המחלוקת
בית המשפט מתמקד בשתי שאלות משפטיות:
  1. האם זכאית חן במקרה דנן לפטור מכוח תקנה 11(א) לתקנות?
  2. מהו הנכס הנרכש לעניין מס רכישה? האם דירת מגורים או בניין?
 
העוררים טוענים
  1. "נכה" כהגדרתו בתקנות מס רכישה זכאי לשני פטור עצמאיים, ומספר אינסופי מכוח היותו בתא משפחתי אשר זכאי לפטור מכוח תקנה 11(ב). היינו, כל פעם שנכה מקים תא משפחתי חדש זכאי התא המשפחתי לשני פטורים נוספים ללא תלות בפטורים הקודמים אשר קיבל אחד מיחידיו.
  2. העוררת זכאית להקלה מכוח סעיף 11(ב), במצב שבו המנהל מכיר בזכאותו של עדי להקלה, לפי סעיף 11(א). לכן, המס המרבי שניתן לגבות מבני הזוג גם יחד הנו 0.5% משווי הדירה הנרכשת.
    בהערת אגב ניתן לראות, כי במידה וחן לא הייתה נכה, אך הייתה נשואה לנכה שזכאי להקלה, הייתה יכולה ליהנות מההקלה מכוח היותה אישתו – סעיף 11(ב). קרה מצב אבסורד בו בגלל שהיא נכה, ולדעת המנהל ניצלה כבר את שתי הזכאויות שלה, היא לא תקבל את ההקלה.
  3. המנהל בדחיית ההשגה התבסס על פסק דין פביאן (4), שם ביקשו בני הזוג להכיר בארבע פעמים בזכותם לקבלת הקלה, בני הזוג מנחם סבורים שאין להחיל עובדות פסק דין זה על המקרה דנן שכן בעניינם "התא המשפחתי" קיבל הקלה אחת בלבד בעבר.
  4. לעניין גובה מס הרכישה שעל חן לשלם – בהחלטה בהשגה קיבל המשיב את טענות בני הזוג כי מדובר בדירת מגורים לפי החישוב המדורג הרגיל.
  5. בתקנות אין חיוב כי תירכש דירת מגורים ומספיק כי תירכש "זכות במקרקעין".
 
טענות המשיב
  1. הפרשנות של בני הזוג לתקנות משוללת ביסוס לשוני, ומנוגדת לתכלית הניצבת בבסיס תקנה 11 לתקנות.
  2. ההכרעה בערר הנה בהתאם לשני פסקי הדין המנחים בעניין שהנם פסק דין פביאן (4) וזגורי (5).
  3. תקנה 11(ב) באה להרחיב את תקנה 11(א) גם לגבי בן זוג של אותו זכאי.
    לפי תקנה זו, שתי התקנות מקדמות מטרה סוציאלית שמחד מעניקה הטבה ומאידך מגבילה הטבה זו לפעמיים בלבד.
 
 
ההכרעה
  1. בהקשר של השאלה הראשונה, מפרש בית המשפט את דבר החקיקה במספר שלבים, תחילה לשון החוק ולאחר מכן תכלית החקיקה כאשר יש לבחור פרשנות המגשימה תכלית זו. בשלב שלישי, במידה וישנן מספר תכליות, יופעל שיקול דעת שיפוטי לבחירת התכלית הראויה מבין התכליות השונות.
    גישת בני הזוג לפיה אם ניצלו שני פטורים ברווקותם, מגיע להם השלמת ניצול חלקי לכשיצרו תא משפחתי חדש, אינה סבירה.
    לשון התקנה הוא לכאורה ברור, שכן התקנה אינה מתכוונת להגדיל את מספר הפטורים, אלא להחיל את הפטור של הזכאי גם למי שאינו זכאי בזכות עצמו.
 
  1. בהקשר של השאלה השנייה, הנכס שנרכש היה ברמת מעטפת ולא היה ראוי למגורים, אמנם לנכס ניתן "טופס 4", המעיד על גמר בנייה אולם המוכר כשלעצמו לא התחייב להשלים את הבנייה. משום כך לא ניתן להעניק פטור מדורג על הנכס הנרכש כדירת מגורים.
 נראה כי בית המשפט, בהתאם להחלטת המנהל, התיר פטור חלקי ממס רכישה כבניין ולא כדירת מגורים לאור עובדות המקרה.
 
דעת המחברת
נציין כי בית המשפט נצמד לניסוח הדווקני וייחס לאנשים את הפטורים כיחידים, ולא ניסה לפתור את הסוגיה בדרך של הכרה במסגרת "תא משפחתי רוכש" אשר יוצרת מצב שבו התא המשפחתי מעניק יתרון, וממנו ואילך מתחילים ספירה של הטבות וכן הלאה. העיקרון הזה של בחינת המצב מיום נישואין ואילך לעניין ניצול פטורים וכן הלאה, הוא עיקרון מרכזי בחוק מיסוי מקרקעין ומוצע להחיל אותו גם כאשר מעוניינים לעזור, במקרה הזה, לקבוצה חלשה יותר, ולעודד נישואין והטבות המגיעות בעקבות זה.
בית המשפט דחה את הערר של בני הזוג.
 
פסק הדין ניתן בתאריך 16.2.2014.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
הערות שוליים:
(1) ו"ע (מחוזי ת"א) 55047-07-13 מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א
(2) תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974
(3) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963
(4) ו"ע 1024/03 עינת פביאן נ' מנהל מס שבח נתניה  
(5) ו"ע 1559/08 יואש זגורי נ' מנהל מס שבח מרכז                                                                                            
 
 
 
 
המאמר נכתב ביום 25.5.2014
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2014