מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

פיצוי ממס רכוש לקבלנים עקב ירידת ערך דירות

מאת: רמי אריה, עו"ד ורו"ח


מבוא

בית המשפט הורה לשלם פיצוי לפי חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, לחברה קבלנית אשר בנתה בתי דירות בנהרייה בתקופת מלחמת לבנון השנייה, בגין ירידת ערך הדירות עקב המלחמה. בכך קיבל בית המשפט את ערעור החברה, אשר יוצגה על ידי משרדנוכנגד החלטת מנהל מס רכוש בעניינה.

פסק הדין משליך גם לגבי תביעות נזק אחרות לפיצוי בגין נזקי פעולות מלחמה ואיבה, לרבות אלו המוגשות לאחרונה עקב הנזקים שנגרמו לעסקים במהלך מבצע צוק איתן. שכן, נכלל בו העיקרון הבסיסי לפיו ניזוק זכאי לפיצוי בגין נזקיו עקב מלחמה בלי שיהיה נדרש להמציא פירוט לכל שקל ושקל שהפסיד. פירוט שאינו תמיד אפשרי.


העובדות
  1. החברה, עדירן (1) הינה חברה קבלנית אשר בתקופת המלחמה עסקה בבניית ארבעה בתי דירות בעיר נהריה. בעקבות מלחמת לבנון השנייה, הופסקה הבניה עד לזמן מסוים לאחר תום המלחמה. עקב כך, הגישה החברה תביעת פיצוי למנהל מס רכוש וקרן הפיצויים, לפיה ביקשה פיצוי בגין ראשי הנזק הבאים:

    א. ירידת ערך מחירי הדירות עקב המלחמה. שכן, הדירות נמכרו לבסוף במחירים נמוכים מאשר מחירים ערב המלחמה.
    ב. הוצאות תקורה ומימון שנגרמו עקב התארכות תקופת הבנייה והמכירות עקב המלחמה.
  2. מנהל מס רכוש אישר לחברה פיצויים זעומים בסכום של 16,483 ₪ בלבד, ודחה את התביעה בגין ירידת ערך הדירות וההוצאות הנוספות, בטענה כי מדובר בראשי נזק שאינם ברי פיצוי לפי חוק מס רכוש.
     
  3. החברה ערערה על החלטת המנהל בפני וועדת הערר באזור תל-אביב (2). במהלך דיוני וועדת הערר הסכימו הצדדים כי הייתה ירידת ערך דירות עקב המלחמה בשיעור של 6% משווי הדירות. אך ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי מדובר בשיעור נמוך שאינו מצדיק מתן פיצוי היות והוא בתוך גבולות סטיית הערכות שמאות ואינו מובהק. עוד קבעה ועדת הערר כי לא הוכח קשר סיבתי בין ירידת המחירים לבין המלחמה וייתכן שהיו סיבות אחרות לירידת המחירים. הועדה הסכימה לפצות את החברה עקב הוצאות המימון הנוספות שנגרמו לה עקב התארכות תקופת הבנייה בלבד.
     
  4. בערעור שהוגש על ידי משרדנו לבית המשפט המחוזי, נקבע על ידי בית המשפט, כדלהלן:

    א. הערעור הוא ב-"בעיה משפטית" - מכיוון ובמקרה דנן טעתה הוועדה במסקנותיה לגבי הוכחת קיום הנזק והיקפו ובעניין הוכחת הקשר הסיבתי בין הנזק למלחמה.

    ב. אף ירידת ערך בשיעור 6% מצדיקה מתן פיצוי – אמנם, שמאים ומעריכי השווי מסתמכים פעמים רבות על אומדנים בלתי מדויקים ובתחימת טווח ערכים אפשריים, אך אי קבלת חוות דעתו של שמאי במקרה כמו שלנו שוללת מינה וביה את האפשרות להוכיח ירידת ערך מתונה (חד ספרתית). תוצאה אשר לא מתקבלת על הדעת. במיוחד, שגם השיעור "המזערי" הנ"ל מבטא נזק של מיליוני ₪ לחברה.
     
​ג. בעניין הוכחת הקשר הסיבתי עקב המלחמה – קבע בית המשפט כי ניתן להסיק שהנזק נגרם מהמלחמה. זאת כאשר לא ניתן להצביע על גורמים ספציפיים אחרים אשר גרמו לשינוי בהיצע או בביקוש. כגון: השפעות עונתיות. בית המשפט אומר כי מטרת חוק הפיצויים, היא לאפשר לקבל פיצוי ולא להכביד על האזרח בהוכחת הנזק והקשר הסיבתי על כל גורמיו האפשריים והפוטנציאליים.

ד. תקופת הנזק – בית המשפט קבע כי תקופת הנזק הרלבנטית תיקבע לפי התקופה של שנה אחת לאחר תום המלחמה, כתקופה רלבנטית להשפעת המלחמה על מחירי הדירות באזור.
 
  
פסק הדין

סוף דבר, הערעור התקבל כמעט במלואו. כעת, שבע שנים לאחר המלחמה, תוכל החברה לקבל את הפיצוי שנגרם לה עקב ירידת מחירי הדירות עקב המלחמה, בתוספת הצמדה וריבית ממועד תום המלחמה ועד היום. בית המשפט קיבל חלקית את ערעור החברה על החלטת וועדת הערר ואף חייב את מס רכוש בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪.


ניתן ביום 8.1.2015

למידע נוסף בעניין תביעות פיצוי בגין נזקי מלחמה ואיבה ניתן לפנות למשרד עו"ד ורו"ח רמי אריהwww.ralc.co.il
 
 
 
הערות שוליים
 
  1. ע"מ 16032-04-14 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים
  2. נע"ש 109/07