מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

פיצולים במשקים חקלאיים – לצרכי העמדת הפטור
ממס שבח רק על בית המגורים

מאת: רו"ח דורית גבאי

פסק דין מרדכי ללזרי
מקרה מרדכי ללזרי (1) מעלה את סוגיית הפיצול פיסי במכירת משק חקלאי הכולל דירת מגורים – פרשנותה של הוראת סעיף 49ז(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.

עובדות 

המשיבים היו בעלים של משק חקלאי במושב תלמי בילו.
המשק כלל חלקת קרקע בשטח של עשרה דונם ועליה בית מגורים וחלקה נוספת בת 30 דונם.
במשק זה ניתן היה לבנות דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
המשיבים מכרו את המשק החקלאי תמורת 122,500$
בהסכם המכר צוין כי מהתמורה הנ"ל סך של 85,000$ שולם בגין בית המגורים והיתרה בסך 37,500$ בגין יתרת המשק – לא ניתן היה למכור את בית המגורים בנפרד מהמשק החקלאי.

פסק דין – ועדת הערר

הקביעה בסעיף 49ז(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, שאותן הוראות, הנזכרות בסעיף 49ז(א) לחוק מיסוי מקרקעין, יחול גם על משק חקלאי, כאשר לא ניתן למכור בנפרד את הדירה הכלולה בו.
מאחר שלא הייתה מחלוקת, כי לא ניתן למכור את הדירה בנפרד מהמשק החקלאי, קבע הועדה כי התמלאו תנאי סעיף 49ז(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, ומשכך, אין לבצע פיצול פיסי בין בית המגורים ובין המשק .

פסק דין – בית המשפט העליון

עיקרון הפיצול הפיסי הוא פרי פיתוחה של הפסיקה. הפסק דין גם פיתחה מבחנים גמישים לביצועו של הפיצול הפיסי ותחימת גבולותיה של "דירת מגורים".
הפיצול הפיסי צריך שייעשה על פי מבחני ההגיון והשכל הישר. "דירת מגורים" כוללת גם שטח קרקע סביר מסביב לבית המגורים אשר משמש או מיועד לשמש את בית המגורים.
גודלו של השטח הסביר נקבע על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה בהתחשב בנתונים הרלבנטיים, לרבות אופי האזור וגודל הדירה. כנקודת מוצא, וכנקודת מוצא בלבד, קבעה הפסק דיןכי שטח של דונם אחד הוא גודל סביר של מקרקעין הדרושים לבית מגורים.
עיקרון פיצול נוסף נקבע בחקיקה, בסעיף 49ז לחוק. פיצול זה כונה בפסק דין "פיצול רעיוני". פיצול זה מפריד בין "דירת מגורים" ובין זכויות לבניה נוספת, כאשר התמורה בעיסקה אחת שולמה עבור שני הנכסים .
מלשונו של 49ז(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, עולה כי הוא לא ביקש לקבוע הסדר שונה למשק חקלאי מאשר ההסדר שחל כרגיל על משק אחר.
הסעיף בא להסיר ספק ולהרגיע את החקלאים ולומר כי גם על משק חקלאי יכולות להיות זכויות בנייה ובמקרה כזה גם על משק חקלאי יש להחיל את סעיף 49ז(א) לחוק מיסוי מקרקעין ולהעניק פטור עד כפל שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה.
עניינו של סעיף 49ז(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, הוא בפיצול הרעיוני כפי שעולה בבירור מלשונו, מיקומו החקיקתי, ההיסטוריה החקיקתית שלו ותכליתו.
סעיף 49ז(ב) בא להבהיר כי פיצול רעיוני על פי סעיף 49ז(א) חל גם על משק חקלאי.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור וביטל את פסק דינה של ועדת הערר. וכן קבע, שלאחר הפיצול הפיסי של החלקה, על הזכויות האחרות שבחלקה, אשר אינן בגדר חלק מדירת מגורים, שולם סכום של 37,500$, וסכום זה אינו פטור ממס .

הוחלט – הערעור התקבל.

דעת המחברת
פסק הדין ממחיש, הלכה למעשה את כוונת המחוקק אשר ביקש להביא לפיצול דירת המגורים מהנכסים האחרים במשק החקלאי, ולא להעניק לנכסים האחרים את הפטור ממס.

מבחינה הכוונה החקיקתית יש לשאוף לתוצאה האמורה, בין אם ניתן למכור את דירת המגורים בנפרד ובין אם לאו. אם לא ניתן למכור את דירת המגורים בנפרד כי אז יחולו הוראות הפיצול מכוח סעיף 49ז(ב) – הוראות שיכללו הן את הפיצול הרעיוני ואת הפיצול הפיסי – שהינו הפיצול המקובל במשק חקלאי.
מוצע להיעזר בשמאי שזוהי מומחיותו ולהיערך למכירה מבעוד מועד על מנת להעריך את יתרת התמורה הצפויה להיות לאחר המכירה כתוצאה מעריכת אומדן למס שבח.
הערות שוליים:
(1) ע"א 5434/98 מרדכי ללזרי נ' מנהל מס שבח