מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

פיצול המקרקעין על בסיס הזכויות בפועל – או גם על זכויות בנייה עתידיות?

 
מאת: רו"ח דורית גבאי

פסק דין משה אהרוני (1)

השאלה היא:
האם הוראות סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין חלות על זכויות בנייה קיימות בפועל, או שמא גם על זכויות בנייה עתידיות, וכן מה דינו של רווח, שמקורו בבנייה בלתי חוקית?
במקרה הנדון בעניין משה אהרוני ורעייתו, קיבל בית המשפט העליון את עמדת ועדת הערר, וקבע כי אין מניעה על הטלת מס על הרווח שהופק מפעילות בלתי חוקית (בנייה עודפת) על הנכס.
עובדות
משה אהרוני ורעייתו החזיקו בקרקע במעמד של בר רשות במושב סלעית בשומרון.
על הקרקע בשטח של כ – 1, 500 מ"ר היה בנוי בית בשטח 175 מ"ר, וכן היו להם כחמישה דונם נוספים באזור החממות (להלן "הנחלה").
ביום 17.11.1999 מכרו העוררים את הנחלה.
המנהל העניק פטור בגובה התקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק, ויתרת התמורה בסך של כ – 320, 000 ש"ח, חוייבה במס שבח.
המנהל ביסס את החלטתו על החלטת מינהל 303, המאפשרת לבנות על הנחלה דירה לבן ממשיך ודירה נוספת להורים.
בפועל על הקרקע לא חלה החלטת מינהל 303, אלא תוכנית מתאר מפורטת 112/1/1.
תוכנית המתאר האמורה מאפשרה לבנות שתי יחידות דיור בשטח של 250 מ"ר כל אחת.
פסק – דין ועדת הערר
הגדרת זכויות לבנייה נוספת בסעיף 49(א)(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין כוללת גם ציפייה לזכויות בנייה נוספות.
הואיל והתוצאה אליה הגיע המנהל נכונה, רשאית הוועדה לאשר את שומתו, הגם שהנמקתו לחיוב במס את זכויות הבניה הייתה מוטעית.

פסק דין – בית המשפט העליון

לשון סעיף 49(א)(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מלמדת, כי זכויות לבנייה נוספת כוללות גם ציפייה סבירה להרחבת זכויות בנייה בעתיד.
על מנת לקבל היתר בנייה במושב סלעית יש צורך בתוכנית חלוקה, וכזאת לא הייתה בפועל ביישוב. יחד עם זאת, בפועל קיבלו התושבים היתרי בנייה, שנגדו את החוק .
אין להעלים עין מבנייה בלתי חוקית, ואין לעודד התעלמות של רשויות התכנון מהוראות החוק. אולם, יש להפריד בין חוקיות המעשה, שהיא עניינן של רשויות התכנון, לבין הערך שבנייה זו עשויה להוסיף לקרקע, שהוא עניינן של רשויות המס.
אין מניעה על הטלת מס על רווח שהופק מפעילות בלתי חוקית או על נכס, שנרכש שלא כדין.
מבחינה שמאית, ייתכן כי הסיכונים והאי וודאות הטמונים בבנייה בלתי חוקית, יכולים להשפיע במסגרת קביעת השווי השומתי.

הוחלט – הערעור נדחה ביום 23.2.2004

(1) ע"א 03471 משה אהרוני נ' מנהל מס שבח חדרה