מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

פסק דין גני דולינגר 1

מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
העובדות
 
ביום 2.7.1998, נחתם הסכם בין דניתם בע"מ וסטרניסקי לבין דולינגרלדולינגר 1,800,000 מניות חדשות בחברת דניתם, אשר היוו 36% מכלל הון המניות המוקצה של דניתם. בתמורה התחייבה דולינגר, להעמיד בהווה ובעתיד לרשות דניתם כספים ובטוחות לניהולה כמפורט בהסכם. עובר לחתימת ההסכם, הייתה דניתם בעלת השליטה המלאה בדניתם אחזקות בע"מ, שהינה חוכרת רשומה על מחצית נכסי מקרקעין שונים בגבעתיים. עובר להקצאת המניות, סטרינסקי היה הבעלים של 75% מהון המניות המוצע והנפרע של דניתם ואילו חימדא – חברה להשקעות ופיתוח בע"מ – הייתה בעלת שאר הון המניות הנפרע. לאחר הקצאת המניות בדניתם, המצב היה כדלקמן: סטרינסקי 48%דולינגר 36% וחימדא 16%.
 

במסגרת הסכם רכישת המניות הוסכם, כי דולינגר התחייב להשקיע כספים באיגוד על-ידי רכישת 3/7 מהלוואת הבעלים של בעל מניות הרוב, היינו – לשלם לאותו בעל מניות 3/7 מגובה ההלוואה. עוד התחייבדולינגר להעמיד לבנק בטוחות, כך שהבנק ישחרר לבעל מניות הרוב בטוחות בשווי כ- 300,000$.
 
דניתם ודולינגר ערכו והגישו שומה עצמית של מס השבח ומס הרכישה. הקצאת המניות נעשתה בניגוד לעמדת בעלי מניות המיעוט בדניתם, ועל העסקה דווח לרשויות על-ידי החברה וסטרינסקי בלבד. המשיב דחה את השווי, הנקוב בשומות העצמיות, ובהתאם לסמכותו על פי סעיף 78(ב)(2לחוק מיסוי מקרקעין (1), קבע שומות מס שבח ורכישה, וכמו כן קבע כי שומות מס השבח יוצאו לבעלי המניות של דניתם – סטרינסקי וחימדא.
 
 גדר המחלוקת – העוררים מול מנהל מיסוי מקרקעין
 
העוררים 
מאחר ודניתם היא זו שהקצתה את המניות, הרי שיש לראות את האיגוד כעושה הפעולה, ולפיכך עליו מוטלת החבות במס. לטענתם, יש להבחין בין מקרה שבו המניות מוקצות על-ידי האיגוד עצמו, ובין מצב שבו המניות מועברות על-ידי בעלי המניות של האיגוד רק במקרה זה בעלי המניות הם אלו שיחויבו בתשלום המס. אי הבחנה שכזו תפגע בעיקרון האישיות המשפטית הנוהג בדיני החברות, על פיו מושם חיץ בין הזכויות והחובות של החברה ובין הזכויות והחובות של בעלי המניות, וממילא בכלל, שעל פיו הקצאת מניות מתבצעת רק על ידי חברה, להבדיל מהעברת מניות, המתבצעת רק על ידי יחיד.
 

מנהל מיסוי מקרקעין
לטענת מנהל מס שבח, מבחינה מהותית היו אלה בעלי המניות של דניתם אשר ביצעו את העסקה, לאור העובדה שבעקבותיה חל דלדול באחזקת מניותיהם, ולפיכך הם היחידים, שזכויותיהם במקרקעין דוללו, ומכאן שהם אלה החייבים במס.
עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת הוא עיקרון יסוד בדיני החברות, עם זאת, אין זה עיקרון מוחלט אשר אין לו סייגים, ומקום שבו בעלי המניות בחברה מנצלים לרעה את האישיות העצמאית הנפרדת של החברה – הכירו בתי המשפט באפשרות הרמת המסך.
 

פסק הדין
 חברת דניתם הינה איגוד מקרקעין בהיותה עצמה מחזיקה בשליטה מלאה באיגוד מקרקעין אחר. מבחינה מהותית, יש לראות את בעלי המניות, שזכויותיהם בקרקע נגרעו, כעושי הפעולה וכחייבים במס, ואין נפקות לעובדה שלחברה נכנסו סכומי כסף, ולפיכך שווי המניות יכול היה לגדול. יש לדחות הטענה שבעל מניות שהתנגד להקצאה, ימצא עצמו מחויב במס בעטיה, שכן פעמים רבות מיעוט בחברה נאלץ לשאת בתוצאות משפטיות של עסקאות שלהן הוא מתנגד, ואולם סטרינסקי היה הנהנה העיקרי מההקצאה, שכן בעקבותיה הוחזרה לו חלק מהלוואתו, והוא שוחרר מערבויות לבנק, וכן יש לראותו כעושה הפעולה. לאור כל זאת, סטרינסקי התחייב, ולא ננקטה עמדה בקשר לחבות המס של בעלי מניות המיעוט, באשר הם לא היו בהליך.
פסק הדין ניתן ביום 30/3/2005.
 

יש לציין כי בתיקון מספר 50 צומצמה הגדרת "פעולה באיגוד" כך ש"הקצאה" אינה נחשבת עוד כפעולה באיגוד. הקצאה אינה עוד בגדר אירוע מס, ולכן השאלה שעמדה לדיון בפסק הדין דלעיל הופכתלתיאורטית. עם זאת, אם התמורה להקצאה משולמת למי מחברי האיגוד, הרי שקיים אירוע מס
 

עם תיקון מספר 50 התעוררו שאלות בנוגע ליישום ההגדרה החדשה של "פעולה באיגוד" המתייחסת להקצאה. חשוב לציין שהתוצאה של השינוי הזה בהגדרה חשובה ביותר לעולם העסקי, ומאפשרת להכניס שותף לחברה דרך הקצאה בלי שיחול אירוע מס. כלומר, הקצאה יוצרת מצב שנכנס כסף, ידע ומוניטין לחברה לשימושה ולקידום מטרותיה, ומי שחלקו ירד במניות לא מכר דבר, ומי שחלקו במניות החברה עלה – לא ישלם מס רכישה כי לא רואים אותו כמי שרכש מניות.
אחד הפתרונות לסוגיות שעלו מתייחס לאיגודים שעיקר עיסוקם הוא מכירה מידית של המקרקעין.
 
 

הערות שוליים:
  1. ו"ע 1005/00 גני דולינגר חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מס שבח מרכז
  2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963
 המאמר נכתב ביום: 12.9.2010

©  כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2013