מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

קבלת פטור חלקי ממס רכישה לנכה
מותנית במגוריו בנכס שנרכש


 הפרת התנאי תביא לחיובו ביתרת מס הרכישה, גם בחלוף שנים
 

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא
פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, אורית ודורון צרפתי נגד מנהל מס שבח מקרקעין חדרה(1), עסק בפטור חלקי ממס רכישה שניתן לנכה בקניית מגרש לשם בניית בית מגורים לשיכונו.

במקרה הנדון, חלפו שבע שנים שבהן לא נבנה בית, והמגרש נמכר לאחֵר כמגרש פנוי. לכן ביקש מנהל מיסוי מקרקעין לגבות את יתרת המס המחושב בהפרש בין המס שאושר על יסוד ההצהרה לבין המס הנכון, לאור אי עמידה בתנאים לפטור, והכול בהתאם לסמכותו של המנהל לפי תקנה 28 לתקנות מס רכישה.
הצדדים חלוקים בשאלת סמכותו של המנהל לדרוש את תשלום המס, שבע שנים לאחר שניתנה שומה סופית.

העובדות

  1. ביום 21.3.1995, רכשו בני הזוג צרפתי מגרש בזכרון יעקב.
     
  2. בת הזוג היא נכה, ולכן ביקשה פטור חלקי ממס רכישה, לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה. התקנה מעניקה שיעור מס מופחת של 0.5% ברכישת זכות במקרקעין על ידי נכה (או בני זוג שאחד מהם נכה) לשם שיכונו.
     
  3. המנהל זיכה את בני הזוג בפטור המבוקש, והם שילמו מס רכישה בשיעור של 0.5%.
     
  4. ביום 26.3.1997, פנה המנהל לבני הזוג וביקש לברר האם הם מתגוררים בבית שבנו במגרש. בת הזוג השיבה שהבית עדיין בהליכי בנייה, ולכן איננה יכולה לגור בו.
     
  5. ביום 25.2.2002, מכרו בני הזוג את זכויותיהם במגרש, כקרקע פנויה. כמו כן, בביקור שנערך מטעם המנהל, התברר כי על המגרש לא נבנה דבר.
     
  6. משלא בנו על המגרש בית לשיכונם, ובכך לא עמדו בתנאי הפטור, החליט המנהל לגבות מבני הזוג את יתרת מס הרכישה.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית:
האם בסמכותו של המנהל לתקן שומת מס רכישה, בשל אי עמידה בתנאי הפטור, לאחר שחלפו יותר מארבע שנים מהודעת השומה הסופית?

העוררים טוענים
  1. בני הזוג רכשו את המגרש בכוונה כנה לבנות עליו את בית מגוריהם. הם פנו לאדריכל שתכנן תכנית, ושילמו דמי פיתוח, אך נאלצו לחזור בהם מתכניותיהם בשל נסיבות אישיות: שינוי מקום עבודתו של בן הזוג, פטירת הורים, מצב משפחתי מתוח ופתיחת הליכי גירושים.
     
  2. לעוררים נשלחה הודעת שומה סופית, ומאז חלפו ארבע שנים. לפי סעיף 85 לחוק(2), סמכותו של המנהל לתקן את השומה מוגבלת לארבע שנים.
מנגד, טענות המשיב
  1. הסמכות לגביית יתרת המס נתונה למנהל מכוח תקנה 28 לתקנות מס רכישה, ובטעות לא צוין הדבר בהודעת השומה. העובדה שלא צוטט נכונה הסעיף המקנה את הסמכות, או שבטעות צוטט סעיף שאינו הסעיף המתאים, אינה מונעת את ביטול הפטור בשל הפרת תנאי המגורים.
ההכרעה
  1. הוועדה פסקה כי המחוקק קבע בתקנה 28 את דרך הטיפול בהפרת תנאי הפטור, ומשכך, אין לעקוף אותה באמצעות סעיף 85 לחוק.
 
הפטור החלקי לנכה הוא פטור הצופה פני עתיד, ותקנה 28 היא המתייחסת להשלכתם של אירועים עתידיים הנוגעים לגובה המס ביום המכירה. סעיף 85 דן בתיקון שומה, ואילו תקנה 28 עוסקת בגביית מס ובשיעור המס.
  1. המחוקק לא הגביל את השימוש בתקנה 28 לזמן קצוב. ייתכן שראוי היה להגביל שימוש זה לזמן סביר, אך זה עניין למחוקק לענות בו. הפטור לנכה ניתן בתנאי אובייקטיבי, שינצל את הקרקע שרכש, למגוריו. משלא התקיים התנאי, אין די בכוונה בעת הרכישה. הנסיבות שהוצגו בעניין זה, אינן מצדיקות את הפרת תנאי הפטור.
     
  2. נקבע כי בני הזוג הפרו את תנאי הפטור, והם חייבים בתשלום יתרת מס הרכישה.
הערר נדחה. ניתן ביום 18.3.2004.
העוררים ישלמו הוצאות משפט בסך 4,000 ₪.

דעת המחברת

הפטור החלקי בשל נכות, ניתן על סמך הצהרת כוונה עתידית להתגורר במקרקעין שנרכשו. הפסיקה הכירה בכך שמימוש הכוונה עשוי להתעכב, אולם אם לא תתממש, או שהמנהל התרשם שאין כוונה כנה לממשה, יש לו הסמכות לדרוש את יתרת מס הרכישה, והוא אינו מוגבל למועדים המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין.

לעניות דעתי, אין מה לתקן את תקנה 28, ואין להגביל את הזמן לגבות מס אמת.
נראה שיש פה ניצול של מנגנוני החוק באופן שלא התכוונו לו במקור. תיקון שומה לפי סעיף 85, הוא תיקון שומה, ואי עמידה בהקלות והנחות ביום המכירה בעוד המנהל נותן זמן לעמוד בזה בעתיד, שזו הקלה בפני עצמה, לא צריכה לעמוד למנהל לרועץ.
 
הערות שוליים:
  1. ו"ע 3108/02 אורית ודורון צרפתי נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה
  2. סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

המאמר נכתב ביום 25.5.2017, אנגליה
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017