מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
 
קטין שיש להוריו דירה, אינו זכאי להקלה במס רכישה הניתנת לרוכש דירה יחידה

למרות לשון החוק, עקרון התא המשפחתי חל על כל יחידי התא המשפחתי ולא רק על ההורים

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

ועדת הערר, חג'אג' ואחרים נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (1), דנה ברכישת דירות על ידי קטינים, שאין להם דירות נוספות, אולם להוריהם ישנן דירות. האם חל עליהם עקרון התא המשפחתי, לפיו הקטינים והוריהם הם רוכש אחד, ולכן עליהם לשלם מס רכישה לפי מדרגות המס של רכישת דירה נוספת, או שניסוח החוק מחיל את עקרון התא המשפחתי רק על הורים שלילדיהם יש דירה, ולא להיפך?

העובדות
  1. ביום 6.6.2010, רכשו העוררים – בני משפחת חג'אג', שהנם קטינים - זכויות במקרקעין בפרויקט 'מגדלי הצעירים' בתל אביב, כחלק מקבוצת רוכשים.
     
  2. הרכישה דווחה למנהל מיסוי מקרקעין, והמנהל הוציא שומות לפי מיטב השפיטה, במסגרתן קבע כי הזכויות שנרכשו מהוות זכויות לדירת מגורים, וכי יש לחשב את שווי הרכישה לפי שיעור של 90% משווי הדירה העתידית, בתוספת 10% בגין הוצאות בלתי צפויות מראש ושכר טרחת עורכי דין.
     
  3. חברי הקבוצה הגישו השגה, וזו נדחתה. הוגשו עררים אשר הסתיימו בהסכם פשרה שנחתם ביום 17.3.2013, ושקיבל תוקף של פסק דין ביום 2.5.2013 על ידי ועדת הערר (2). בעקבות הסכם הפשרה, הוצאו לחברי הקבוצה שומות סופיות, והונפקו אישורי מיסים סופיים לרשם המקרקעין.
     
  4. כשנה וחצי לאחר הסכם הפשרה, התקבלו אצל בני משפחת חג'אג' תיקוני שומה ודרישות לתשלום תוספת מס רכישה, בטענה שהדירות שנרכשו מהוות דירות נוספות, ולא דירות יחידות.
גדר המחלוקת

בית המשפט מתמקד בשתי שאלות משפטיות:
  1. האם הסכם הפשרה מאפשר למנהל לבחון את הזכאות להקלה במס רכישה בגין דירה יחידה, או שיש לבטל את הסכם הפשרה מחמת טעות, ולחזור למצב ששרר טרם ההסכם?
     
  2. האם עקרון התא המשפחתי חל גם כאשר הקטינים הם הרוכשים, או רק כאשר ההורים רוכשים?
העוררים טוענים
  1. הסכם הפשרה קובע כי הרוכשים ימוסו לפי שווי רכישה, בשיעור של 90% משווי שוק של דירת המגורים לה זכאי כל רוכש, וזאת לפי טבלאות שצורפו כנספחים להסכם, בהן נרשם, בין השאר, סיווג הדירה כדירה יחידה או דירה נוספת עבור כל רוכש. בבקשה שהוגשה לוועדת הערר לתת תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, נכתב: "אשר על כן, מתבקשת ועדת הערר הנכבדה ליתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה והטבלאות המצ"ב, ללא צו להוצאות". המנהל הוציא שומות סופיות, בהתבסס על הטבלאות, הן ביחס לשווי של כל יחידה, והן ביחס לסיווג העסקה לגבי כל אחד מחברי הקבוצה.
     
  2. בהסכם הפשרה, נקבע כי: "רשימת שמות הרוכשים וחלקיהם ייקבעו בהתאם להצהרה ולזכאותם להקלה בגין רכישת דירת מגורים יחידה ו/או נוספת". וכי: "הסכם זה הנו סופי ומוחלט ומסיים כל מחלוקת בין הצדדים לרבות בעניין הרוכשים, סיווג העסקה ושווי הרכישה". אין בהסכם כל אמירה כי מדובר בעקרונות בלבד או שהנתונים אמורים להיבדק על ידי המנהל והוא רשאי לתקנם על בסיס בדיקותיו.
     
  3. ההצהרה המקורית של הרוכשים הייתה על רכישת קרקע, ולא דירות. מעבר לטבלאות שצורפו להסכם, לא נתבקשו הרוכשים להגיש הצהרות חדשות.
     
  4. התנהלות המנהל הנה פגיעה בעקרון סופיות הדיון.
     
  5. אם תתקבל טענת המנהל לגבי "פתיחתו של הסכם הפשרה ותיקון השומות שהוצאו על פיו", יש לבטל את הסכם הפשרה ביחס לעוררים, ולהתיר להם את הזכות להמשיך ולהתדיין עם המנהל ביחס לשאלה האם מדובר בדירת מגורים או ברכישת קרקע.
     
  6. לחלופין, לפי סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין: "יראו רוכש ובן זוגו... וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – רוכש אחד". לכן, כאשר הילדים רוכשים דירות על שמם מראש, אין הוריהם נכללים בתא המשפחתי - זאת בהתבסס על דעת המיעוט בעניין אבן עזרא (3).
מנגד, טענות המשיב
  1. הסכם הפשרה מתיר למנהל לבחון את זכאותם של חברי הקבוצה להקלה בשיעור המס בגין רכישת דירת מגורים יחידה. הצדדים בחרו במודע ובאופן ברור שלא לקבוע מסמרות בשאלה מי מהרוכשים זכאי להקלה כרוכש דירה יחידה, והשאירו למנהל את האפשרות לקבוע את זכאותו של כל רוכש.
     
  2.  המנהל שינה את טיוטת ההסכם, כך שבנוסח הסופי נכתב: "מדרגות המס של הרוכשים ייקבעו בהתאם להצהרה ולזכאותם להקלה בגין רכישת דירת מגורים יחידה ו/או נוספת". לפי סעיף זה, המנהל זכאי לבדוק לאחר חתימת הסכם הפשרה, את זכאותם של הרוכשים להקלה.
     
  3. בעניין אבן עזרא, דעת הרוב קבעה כי ילדים והוריהם נחשבים כרוכש אחד, גם כאשר הילדים הם הרוכשים של הדירה.
     
  4. הפרשנות לה טוענים העוררים לגבי התא המשפחתי, תביא לגל של תכנוני מס. בכל תא משפחתי ירשמו דירות על שם הילדים הקטינים כדי לקבל הקלה בשיעורי המס.
     
  5. אין מקום לבטל את הסכם הפשרה אשר נחתם עם 400 רוכשים שונים.
ההכרעה
  1. בהקשר לשאלה הראשונה, לשון ההסכם תומכת בבירור בטיעוני המנהל. טענת העוררים כי ההסכם מחייב, נכונה ומוצדקת, אלא שנוסח ההסכם - "מדרגות המס של הרוכשים ייקבעו בהתאם להצהרה ולזכאותם להקלה בגין רכישת דירת מגורים יחידה ו/או נוספת" – מביא דווקא לאימוץ גרסת המנהל. לשון ההסכם, נסיבותיו וההיגיון הבריא שלו, מלמדים כי ההסכם מאפשר לבחון את הצהרת הרוכשים באשר לזכאותם להקלה בשיעור המס בשל 'דירה יחידה'.
    אין כל היגיון לבטל הסכם שנערך עם 400 רוכשים, ביחס לחלק מהרוכשים, רק משום שהם אינם מרוצים מהתוצאה הסופית.
    השופט קירש מעיר כי טענת המנהל, לפיה סיווג הדירה כדירה יחידה או נוספת אינו חלק מההסכמות בהסכם הפשרה, איננה פשוטה, וישנו קושי לקבל את הטענה שהשינוי שערך המנהל בנוסח ההסכם, מצביע בבירור על זכותו לסטות מן הרשום בטבלאות, אשר נמסרו לו לעיון ולבחינה זמן מה לפני חתימת ההסכם. מאחר שהסוגיה הוכרעה בדעת רוב, אין השופט קירש מעמיק בעניין זה.

     
  2. בהקשר לשאלה השנייה, הניסוח המילולי של סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין יוצר קושי, אשר יכול היה המחוקק להבהיר באמצעות שינוי של מילה אחת בלבד: לו היה כתוב "יחיד" במקום "רוכש".
    בדעת רוב, קובעים חברי הוועדה, כי לפי פרשנות תכליתית להוראת החוק, המחוקק התכוון להביט על התא המשפחתי בכללותו, ולא על כל אחד מיחידי התא המשפחתי באופן נפרד, שכן אין כל היגיון למנות את דירות הילדים כאשר הרוכש הוא ההורה, אך לא למנות את דירות ההורים כאשר הרוכש הוא הילד. ניסוח דומה מופיע גם בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, בהקשר של מס שבח, וגם שם פרשנות מילולית, בניגוד לפרשנות תכליתית, יכולה לרוקן את עקרון התא המשפחתי מתוכֶן. ההתייחסות לתא המשפחתי כיחידת המיסוי היא היוצא מן הכלל, ולא הכלל, וההצדקה לפרשנות החריגה נובעת מהחשש מחיסכון בלתי ראוי במס שעלול לצמוח מפיזור הבעלות בדירות מגורים בקרב בני המשפחה הגרעינית.
    כקביעת הרוב בעניין אבן עזרא: "לצורך הגדרת "רוכש אחד", אין חשיבות לסדר בו פירט המחוקק את חברי התא המשפחתי. מטרת הסעיף הינה, כאמור, להעניק הנחה חד-פעמית לתא המשפחתי החוסה תחת קורת גג אחת, ואין זה משנה מי מבין חברי התא היה הראשון שניצל את הזכות. העובדה שההגדרה התחילה ב'רוכש ובן זוגו', מתיישבת עם מציאות החיים שבני הזוג קודמים, ובדרך כלל הם רוכשים את קורת הגג ולאחר מכן מגדילים את המשפחה".
    בדעת מיעוט, מעדיף חבר הוועדה מרגליות את הפירוש המילולי לסעיף, כפי שטען (גם שם בדעת מיעוט) בעניין אבן עזרא, לפיו קניית הדירות על ידי הקטינים אינה משויכת לתא המשפחתי, ועל כן זכאים העוררים להקלה במס רכישה בגין רכישת דירה יחידה.
הערר נדחה בדעת רוב. ניתן ביום 27.4.2017.
לנוכח חילוקי הדעות בין חברי הוועדה ואי הבהירות בהוראות החוק, לא ניתן צו להוצאות.

דעת המחברת

פסק הדין בעניין אבן עזרא, אשר הציף את הקושי המילולי בפרשנות הסעיף המגדיר את התא המשפחתי, ניתן לפני יותר מעשור. מאז, לא רק שהמחוקק לא תיקן את הניסוח, אלא שהמנהל אינו מקפיד בהסכם הפשרה לבדוק את החלקים השונים של ההסכם, ובכלל זה, טבלאות הרוכשים שהוצגו לו.

רשות המסים צריכה לתקן את הגדרת תא משפחתי מוכֵר או תא משפחתי רוכש – ולציין כדעת הוועדה – "יחיד" במקום "רוכש" או "מוכר" לעניין מס שבח בפרק חמישי1.

בימינו, כאשר ישנה מגמה של בית המשפט להכיר בתאים משפחתיים שונים, כפי שהדבר מתבטא באמצעות הסכמי ממון, מן הראוי להכיר גם באפשרות שילדים עשויים להיות נפרדים מן התא המשפחתי במקרים מסוימים. למשל: האם ילד שנמצא במשמורת משותפת של הורה בעל דירה והורה שאין לו דירה, אינו זכאי להקלה במס רכישה? גם הדוגמה שנתן השופט קירש: ילד אשר אינו זכאי להקלה במס רכישה בשל דירת הוריו, אך אינו יכול לשלם את מס הרכישה – האם ניתן לחייב את הוריו בתשלום המס?

נדרשת מחשבה עמוקה יותר בכל הנוגע לצורך בחזקת תא משפחתי. הנושא מעמיס ומכביד ויוצר סיבוך. יש לבטל את היחידה הזאת שנקראת תא משפחתי לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, ולמנות רכישות ומכירות לפי יחידים. בכלל, לא כדאי לחפש את המס דרך "טריקים". יחידת המיסוי של תא משפחתי היא טריק שעלה לעסקים ולאנשים תושבי ישראל עשרות מיליארדים ששולמו מכיסם.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 62431-06-15 חג'אג' ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
  2. ו"ע 7951-06-12
  3. ו"ע 1393+1394/01 קרן אבן עזרא ואח' נ' מס שבח נתניה
 
המאמר נכתב ביום 22.5.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017