דורית גבאי | הגדרת דירה יחידה לצורכי מסשבח
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> שונות >> דורית גבאי בסודות הנדל"ן >> דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - 30.12.17 - הגדרת דירה יחידה לצורכי מס שבח

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן -
הגדרת דירה יחידה לצורכי מס שבח

הגדרת דירה יחידה לצורכי מס שבח
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
שלום לרואת החשבון דורית גבאי. אנחנו מקבלים המון שאלות שלכם, הצופים, לעמוד התכנית שלנו, בעניין מס שבח ודירת מגורים. באמת מיסוי זה דבר מסובך. אז לבקשתכם, אנחנו נעשה היום סדר סביב הנושא. מהי בעצם, דורית, דירת מגורים מבחינת מס שבח?

החוק מגדיר באמת מהי דירת מגורים, שמכירתה נכנסת לקטגוריה של פטורים או הקלות משמעותיות. אז דירה צריכה להיות קודם כול בבעלות יחיד - לא בבעלות חברה או שותפות וכן הלאה וכן הלאה...

דירת יחיד - כמובן אנחנו נציין: הכוונה גם אם זה זוג או משהו כזה, ועדיין.

כן, כן. יחיד - הכוונה יחידים.

ואם זה שני יחידים?

אין שום בעיה! יחיד, יחידים, אבל לא חברות.

אנחנו צריכים שתהיה שבנייתה הסתיימה. זאת אומרת, טופס 4 זה האינדיקציה הכי טובה, אבל לפעמים גם אין טופס 4, אבל בהחלט אפשר להסתכל שבעצם הבנייה הסתיימה, כי מאוד חשוב לדעת את זה. שהיא לא מלאי עסקי אצל אותו יחיד - זאת אומרת, הוא לא סוחר בדירות, ואז אצלו זה מסווג כמלאי עסקי. שיש לה את המתקנים הפיזיים של דירת מגורים - חייב שיהיה מטבח, שירותים ומקלחת.

אגב, גם בטופס 4 חייבים את זה.

נכון. ובעצם הכוונה כשאומרים דירת מגורים, גם אם יש לך חצי דירה או רבע דירה או 40% דירה - היא נספרת לך לצורך העניין.  

כדירה שלמה?

כן.

כלומר, אם מישהו יש לו 60% מדירה אחת ועוד 40% מדירה אחרת?

סופרים לו שתי דירות. אבל מה שעוד חשוב לדעת, זה שביום המכירה בודקים את השימושים שלה. זאת אורמת, לצורך ספירת הדירות, סופרים כמה דירות מגורים ללא קשר לשימושים. זו יכולה להיות דירה שמשמשת כמשרד, אבל היא נספרת לו כדירה בפני עצמה. אבל זו הנמכרת, היא צריכה להיות דירת מגורים שמשמשת בפועל למגורים או ביום המכירה וארבע שנים לפני כן, או 80% מהתקופה מאז שהיא נרכשה.

כיצד החוק מתייחס לעוד סוגי נכסים במקביל לדירות מגורים?

תראה, קרקעות או בית בבנייה למשל - אתה קונה דירה בקבוצת רכישה, ואחרי שנה, אתה מתחרט, אתה רוצה למכור - אז לצורכי מס רכישה, אתה קונה את זה כדירת מגורים בגלל שהוא מבטיח לך להשלים את הבנייה - אתה משלם מס רכישה כדירת מגורים. לצורכי מס שבח, הבנייה היא אפילו לא התחילה. אז אתה צריך לשים לב, כי אתה מוכר את הדירה למרות שנחשבת כקונה דירה. כשאתה מוכר את הדירה הזאת, אז היא לא דירת מגורים.

זאת אומרת, גם שילמת את המס רכישה כדירה, וגם תשלם מס שבח למרות שזו דירה לא מוכנה.

נכון. עכשיו יש חשיבות מאוד גדולה לדעת לגבי מוכר שהוא מוכר את הדירה היחידה שלו, כי הוא יכול למכור את הדירה שלו, ובאמת זה מה שיש לו - לו ולאשתו או לבת זוגו - 100% בדירה. אבל לעתים כשהוא בא למכור דירת מגורים, ויש לו בנוסף עוד עליה אחת מחמש אופציות. זאת אומרת, ייתכן מאוד שיש לו עוד חמש דירות עם סיווג - עם איזשהו קריטריון. למשל, יש לו דירה נוספת שהוא קנה אותה עד 18 חודש לפני המכירה של הדירה הזאת. אומרים: למרות קיומה של דירה נוספת, זו לא נספרת.

זה מה שנקרא "שחלוף" - נותנים לבן אדם אופציה למכור את הדירה שלו הקיימת. גם אחרי שהוא קנה, יש לו שנה וחצי.

בדיוק. זה מקרה ראשון. מקרה שני זה שיש לו דירת מגורים שהוא ירש מאימא/אבא/סבא/סבתא, שאצלם זו הייתה דירתם היחידה. או דירה אחת - לא קראו לזה "דירה יחידה", הייתה להם דירה אחת ביום פטירה. זה שני מקרים. לא סופרים אותם. עדיין היא נחשבת - אתה מקבל פטור עד 4.4 מיליון שקל על הדירה הזאת. ויש עוד שלושה מקרים.

המקרה השלישי הבא הוא שבעצם יש לך עד שליש - עד זה כולל שליש בדירה אחרת - באיזשהו מקום בישראל, לא משנה.

כלומר, שליש לא נספר כדירה.

כן, שליש. או אפילו שליש בבניין א' ושליש בבניין ב' - גם כן כל אחד שליש - גם כן לא נספר.

כמה שלישים זה לא ייספר.

אם יש לך חצי - עד חצי בדירה שירשת אותה. עכשיו, זה או - או - או - זה לא גם חליפי, וגם סבא, גם שלישי וגם חצי... והאפשרות האחרונה היא...

אבל אמרנו שבירושה - גם אם יש לך שלם (הכוונה ל- 100%) בירושה, זה לא נספר.

 אבל זה או - או שיש לך שלם בירושה או ירשת חצי מדודה - לא בהכרח דווקא אימא. והמקרה החמישי זה בעצם שיש לך דירה שהיא מושכרת בשכירות מוגנת לפני 97 - היא גם לא נספרת. עכשיו, כל הדבר הזה מאוד נחמד, כי אתה בא ומוכר את דירתך היחידה, מקבל פטור עד 4.4 מיליון שקלים, אבל יש איזשהו עוקץ, משום שכשתבוא למכור את החצי, שליש והדירה המוגנת - כל אחד מהקטנטנים האלה - אתה תשלם עליהם מס שבח מלא. לכן, זה לא אוטומטי לבקש על הדירה היחידה.

הפטור מקנה רק לדירה שלך באמת, ולא לפי הקריטריונים השניים?

או שאתה יכול לבחור - אתה יכול לא להשתמש בפטור, אם אני מבינה נכון, לדירה שאתה מוכר עכשיו, ולהשתמש בפטור אחר כך.

יכול להיות שאם אתה בא למכור את דירתך, ואתה מוכר אותה ב- 1,700,000 שקל, ואתה מקבל פטור ממס שבח שזה מדהים, אפילו אם הרווחת עליה הרבה, אבל יש לך שליש בסביון, כשעכשיו אתה צובע אותו: לעולם לא אקבל הקלה.

אבל אין פה את ההגבלה של ה- K4,400? (הכוונה ל- 4.4 מיליון).

יש תמיד k4,400, אבל אין בעיה. אבל לפעמים השבח על השליש הזה כזה גדול, והמס הוא עצום.

בקיצור, ייעוץ מס זה מסובך.

צריך לעשות את זה כמו שצריך.

תודה, דורית J הדברים מאוד חשובים!

 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 12.01.2018

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי