מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
רוכש דירה שביטל את עסקת הרכישה - האם יהא זכאי להשבת מס הרכישה ששילם?
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

פסק דין של ועדת הערר, בירמן משה נגד מנהל מס שבח מקרקעין (1), עסק בביטול הסכם למכירת דירה. העורר ביקש להשיב לו את מס הרכישה ששילם בגין הסכם המכר, אולם מנהל מס שבח מקרקעין דחה את הבקשה, שכן כדי להכיר בביטול עסקה במקרקעין, יש להראות שהמצב הכלכלי הושב לקדמותו.

העובדות
  1. ביום 9.6.1999, רכש העורר זכויות חכירה מהוונות בדירה בבניין מאת קבלן. הבניין היה בתהליך בנייה. על פי החוזה, תימסר החזקה בדירה ביום 31.12.2000, ועל הקבלן לבנות מעלית בבניין.
     
  2. במכתבו מיום 7.5.2001, נתן העורר ארכה לקבלן לקיים תוך זמן סביר את חוזה המכר, להתקין מעלית בבניין ולמסור את החזקה בדירה לעורר.
     
  3. העורר חתם על פרוטוקול מסירת הדירה ביום 16.3.2001, אך מעלית לא הותקנה. העורר ראה בכך הפרה יסודית של חוזה המכר המצדיקה את ביטולו, וביום 12.12.2001, תבע את הקבלן למתן הצהרה על בטלות החוזה, החזרת מחיר הדירה ששולם במלואו ותשלום פיצויים. הקבלן הגיש כתב הגנה, בו הכחיש את טענות העורר ועתר לדחיית תביעתו. בהסכם גישור שקיבל תוקף של פסק דין ביום 9.12.2004, בוטל הסכם המכר, והוסכם כי הקבלן ימכור את הדירה לרוכש אחר, וימסור לעורר את כספי התמורה.
     
  4. ביום 9.1.2005, הגישו העורר והקבלן תצהיר למנהל מס שבח מקרקעין על ביטול העסקה על פי פסק הדין.
     
  5. המנהל דחה את בקשת העורר להשבת מס הרכישה, ועל החלטתו נסוב ערר זה.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם עסקת המכר בוטלה לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, והעורר זכאי להשבת מס הרכישה ששילם בגינה?
ההכרעה
  1. ועדת הערר דנה בפסיקה, לפיה ביטול עסקה במקרקעין והשבת מס הרכישה ששולם בגינה, יחולו רק אם המכירה "לא שלחה שורשים ולא נקלטה בקרקע המציאות ואם לא היה לה ביטוי בעובדות ובשטח... אז ניתן להחזיר את הגלגל אחורנית".
    בית המשפט מצטט מתוך פסק דין ינובסקי, כי:..."מטרתו של החוק הנ"ל היא מיסוי פעילות כלכלית שמהותה מכירת זכויות במקרקעין. כאשר לפנינו נתונים מהשטח בדבר פעילות שהיא על פי טיבה הוצאה לפועל של החוזה, אין די – לצורך ביטול החיוב במס – בשיגור הודעת ביטול ותו לא. יש לשכנע את המשיב בדבר החזרת מצב הגלגל אחורנית ובטלות המכירה לא רק מבחינת התיעוד המשפטי הפורמלי".

     
  2. בענייננו, העורר קיבל את החזקה בדירה, כרת חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, ואף כאשר לכאורה ביטל את העסקה, למעשה הוא לא קיבל בחזרה את התמורה ששילם לקבלן, אלא את תמורת מכירת הדירה לרוכש אחר.
    לכל זה מצטרף משך הזמן הארוך של ארבע וחצי שנים מאז כריתת הסכם המכר ועד לביטולו. לכן, קבעה הוועדה, שמבחינה עובדתית, עסקת המכר נקלטה במציאות, ונתקיימה פעילות כלכלית שטיבה הוצאה לפועל של חוזה המכר.
ביטול העסקה בהסכם הגישור חל מכאן ולהבא, ולא למפרע.

הערר נדחה. ניתן ביום 16.2.2006.
נפסק כי העורר יישא בהוצאות משפט בסך 5,000 ש"ח.

דעת המחברת

ביטול עסקה המזכה בהחזר מס רכישה, מחייב את הצדדים להראות שהמצב שב לקדמותו, ושכל הפעילות הכלכלית שעליה הוטל מס, לא התקיימה. כאשר הכוח הכלכלי לא הוחזר במלואו, ונוסף על כך, המבקש לבטל הפיק הנאה כלכלית כלשהי מהנכס, כי אז לא תוכר עסקת הביטול ולא יושב המס.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 5031/05 בירמן משה נ' מנהל מס שבח מקרקעין
המאמר נכתב ביום 25.5.2017, אנגליה
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017