מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

תמלול ראיון ברדיו תל אביב 102FM  12.8.2018

אנחנו עם מיסוי ועם נדל"ן. אנחנו רוצים להגיד שלום לרואת החשבון דורית גבאי. בוקר טוב.

בוקר טוב לכולם.

אנחנו היום עם סוגיה, שהיא סוגיה שכמעט כל אחד יכול לפגוש אותה, בניגוד לדברים אחרים בנדל"ן שאומרים: זה לא בשבילי וכו' וכו'. מתי מכירת דירת מגורים מחויבת במס הכנסה?

נכון. יש מצבים כאלה שאדם מוכר את דירתו, ומקבל פטור במס שבח. הוא מגיש יחד עם כל הטפסים והחוזה והחישובים והכול - פטור או פטור חלקי או חיוב חלקי. זה כל מיני מרווחים של המס יכול להיות בין 0 לבין משהו יותר גבוה, אבל כאילו הוא מקבל הודעת שומה שהוא גמר את הסיפור במס שבח כמכירה הונית במס שבח.
ואז מה שקורה, שלפקיד המס במס הכנסה, שזה פקיד אחר – לפעמים במשרד אחר, בקומה אחרת, בבניין אחר - ולפקיד מע"מ שגם כן נמצא אי-שם במקום אחר, שהוא פועל לפי אמות פסיקה ואמות מידה של תכלית החוק- יכול להחליט שהמכירה הזאת שקיבלה מס 0 או מס 30,000 או מס 120,000 סופי- לפי מס שבח, בעצם כל המיסוי – כל הסיפור של העסקה - עובר ממס שבח למס הכנסה, וזה אומר ששיעורי המס ומדרגות המס לפי מע"מ ומס הכנסה, נבחנים מחדש, והמס יכול לקפוץ מ-30,000 ל-250 אלף, וממאה אלף לחצי מיליון, וכן הלאה וכן הלאה.

עכשיו, במציאות הישראלית שבה כל מורה הופכת לנדל"ניסטית, וכל מהנדס בונה גם תמ"אות, אנחנו רואים המון המון ישראלים שמתעסקים עם זה - הם קונים, הם מוכרים, הם משפצים, הם עושים תמ"א בבניין, הם עושים תמ"א בבניין של אימא שלהם. פתאום מס הכנסה אומרים: רגע, זה העיסוק שלך- תתחיל לשלם על זה מס!

ממש ממש תיארת את האטמוספירה של השנתיים וחצי-שלוש שנים אחרונות, שזה בשיא. באמת אנשים מגלים שהאפיק הזה הוא אפיק רווחי, ובעצם, ממצב שבו הם מוכרים את דירתם היחידה או את דירת הירושה של אימא, סבתא וכו' או דירת השקעה מלפני עשר שנים – הם פתאום הופכים להיות כאלה שמוכרים בתדירות ומקימים מנגנון כזה לשם כך. אנשי מקצוע מסכנים כסף. וככל שהמבחנים האלה של סיכון, של מכירות בתכיפות ובהיקפים הולכים וגדלים ובמימון בנקאי, וכל הפרמטרים האלה ביחד מצטרפים להם לכדי כך שהפעילות עוברת מהשקעה פרטית להשקעה לטווח ארוך- להשקעה פרותית- כלומר, עיסוק בזה כמו בעסק- כמו שמוכרים ופלות, לצורך העניין, מס הכנסה אומר שהמבחנים שלי והסמכות שלי להחליט שמה שמס שבח קבע סבבה, אבל אני הסמכות שלי להחליט שההכנסה פה היא לפי הכנסה עסקית – שולי 47%, עם מס  יסף זה-50%. מע"מ יגיד אותו דבר: סליחה, אני גם רוצה את ה-17% שלי על כל המכירות. ובעצם, אדם שחשב שסיים במקום אחד, מקבל הפתעה במקום שני. והמתווכים האלה וכל המורות שהפכו להיות נדל"ניסטיות, הם לא יכירו את סביבת העבודה של המיסים סביב הנדל"ן-  אז באמת הן יכולות להיות מופתעות, ולא אחרי הרבה שנים - זה יכול לקרות אחרי שנתיים-שלוש-ארבע, שמישהו יקרא להם לבדיקה, ויבדקו את כל הפעילות שלהם...

כן, זה יעלה להם ביוקר. עכשיו, בהיגיון שלי- מה הם עושים שם ברשות המיסים? במקום לעודד את השוק הזה, הם הורגים אותו עוד יותר!

באמת יש בזה מקל וגזר. מצד אחד, המדיניות של הממשלה עד עכשיו בשנים האחרונות הייתה עידוד של מכירה של  דירות- תמכרו כדי שיהיה היצעים, כדי שאולי המחירים ירדו – זה יספק את הביקושים.

כן, תמכרו, תשקיעו, תשפצו...

כן, תסכנו כסף של פנסיה מהצד, וכל מיני כאלה.

במיוחד שאפיקי השקעה אחרים במדינת ישראל, הם לא קיימים פשוט.

נכון.
מה רוצים? שאנשים ישקיעו רק בחו"ל? שהכסף יברח החוצה?

אז זהו- מה שקורה, זה שמה שרוצים למעלה, לא ממש מסתנכרן עם היישום בפועל. אם הממשלה אומרת משהו אחד, זה צריך לבוא בסנכרון ובהרמוניה עם חקיקת המס להוראות שעה מסוימות, שבעצם זה לא יקרה. אני נתקלתי בכמה מקרים, שאדם מכר חמש דירות בבניין שהוא גדל בו.  הוא קיבל מאימא שלו דירת מגורים שהפכה להיות אחר כך 12 דירות- הוא בנה את זה בעצמו, הוא מכר חמש דירות כדי לממן אחר כך את העלות של הבנייה, ובאו ואמרו לו: לא, לא! למס שבח זה בסדר. עכשיו למע"מ, רוצים 17%, למס הכנסה רוצים 47%, ואז הוא הזרים 12 דירות לשוק- להשכרה 7, ו-5 הוא מכר. אז למה זה צריך להיות ככה? צריך פשוט להחליט על מדיניות כרגע לחמש-שש-עשר השנים האלה, שלא מתעסקים עם האנשים האלה ברמות האלה. זה לא קבלן של מאה דירות, זה לא קבלן של שלושים דירות! צריך להחליט על איזושהי הוראת מעבר- לאפשר לאנשים להניע את השוק. אז השוק כרגע תקוע!

זה מדהים! מה המדיניות? אין מדיניות!
דורית, בחצי הדקה שנותרה לנו, המלצה שלך למי שקונה דירת מגורים?

קונה דירת מגורים- זה יותר קל. הוא צריך להכריז בטפסים מה הוא הולך לעשות איתה- האם הוא הולך לייחס אותה כמלאי- כלומר, הכנסה קצרת מועד- הוא צריך לסמן כמלאי. אם הוא הולך להשקיע בה, להשכיר אותה, לגור בה, לתת לבן שלו לגור בה- לא משנה מה- להעמיד אותה כסטוק של הרכוש הקבוע- להשכיר אותה – אז זו בעיה. שהוא ימכור אותה בחלוף הזמן- אחרי ארבע שנים ואילך- לא תהיה שום בעיה: מס שבח יהיה או פטור או חלקי או 25%.

בכל בוקר שאני משוחח אתך, אני מבין שאנחנו חיים במקום מטורף! רואת החשבון דורית גבאי, תודה רבהJ