מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

רכישת דירה או קרקע - התייחסות לעסקה בהתאם למהותה

מאת: רו"ח דורית גבאי


מבוא

במקרה שטיין מיכאל (1) עלתה סוגיה האם יש להכיר בעסקה שנחתמה בין העורר לבין יזם בנייה לבניה, כרכישת קרקע בלבד או כעסקה לרכישת דירה.

הנושא חם מעל שני עשורים והנה מקרה הנגוע בניהול לא ראוי של רשות המסים של הדברים ויצירת בלבול מיותר.


עובדות
  1. ייזם בניה התקשר עם רוכשים שונים לרכישת קרקע ומתן שירותי בנייה.
     
  2. ביום 18.1.2000 נקבעה החלטה מקדמית ( pre-ruling ) על ידי מנהל מס שבח בה הוחלט כי כל הרוכשים שחתמו על עסקת רכישת זכויות בקרקע עם היזם עד ליום 5.12.1999 יחויבו במס רכישה על קרקע בלבד. מי שיחתום לאחר מכן יחוייב במס רכישה בגין הקרקע בתוספת שווי הבנייה קרי שירותי הפיקוח, הייצוג ועלויות הבניה.
     
  3. בחודש ינואר 2000, לאחר חלופת מכתבים ואישורים בנוגע להסדר הזה על ידי מספר גורמים במניבות מס הכנסה, העורר פנה ליזם והתקשר עמה בהסכם מקדים לרכישת חלק מזכויות הקרקע ובתנאי שעד ליום 25.1.2000 יתלכדו לפחות עוד 50 רוכשים.
     
  4. ביום 6.2.2000 נחתמו הסכמי רכישת הקרקע, הסכמי שיתוף וייצוג והסכמי שירותי הבנייה.
     
  5. ביום 19.3.2000 היזם דיווח על מכירת הזכויות כמכירת זכות במקרקעין ובמקביל, העורר הגיש דיווח מטעמו בו הצהיר על רכישת קרקע פנויה.
     
  6. המשיב דחה את הצהרת העורר וחייב אותו במס רכישה עבור רכישת דירת מגורים לפי שווי הקרקע, שווי פיקוח הבנייה וייצוג ושווי שירותי הבניה. 

גדר המחלוקת

השאלה המשפטית העקרית שעמדו בפני הוועדה:
  1. האם יש להבחין בין ההסכמים השונים שנחתמו ולקבל את הצהרת העורר על רכישת קרקע בלבד ? או יש לבחון את העסקה על פי מהותה הכלכלית האמתית, ללא הפרדה מלאכותית בין ההסכמים השונים ולראות בהם כהסכם אחד כולל עבור רכישת דירה ?

החלטה
  1. לגבי השאלה הראשונה, החלטתם נסמכה בעיקר על הלכת ש.א.פ. בע"מ (2) והלכת רוכוורגר רוטמנש (3). בהתאם, נקבע במקרה זה, כי אסופת ההסכמים שהעורר חתם עליהן מעידות על עסקה לרכישת דירה במהותה ולא רכישת קרקע בלבד כטענת מנהל מס השבח. מערכת ההסכמים שנחתמה הן עם היזם, יתר הרוכשים והן עם נותני שירותי הבניה יוצרת קשר הדוק כך שאין אפשרות לקיים הסכם אחד מבלי לקיים את שאר ההסכמים.

הערר נדחהניתן ביום 22.3.2005.


דעת המחברת
 
כדעת הועדה, אני סבורה הנושא טופל באופן לא טוב ורשות המס, אז נציבות מס הכנסה, יצרה אפליה בין מי שיחתום עד מועד מסויים - ואז ישלם לפי קרקע לעומת האחרים, כאשר לכולם אותה מערכת הסכמים שלובה הקושרת אותם לרכוש דירה גמורה.
אכן ההסתמכות היא חלק מרכזי בעסקים ואישור מראש נועד לתת יותר וודאות. האישור ניתן ליזם למודע מסוים והעורר הגיע מעט אחרי.

כדעת הועדה החלטות מקדמיות הן נושא חשוב בעסקאות כגדולות עתירות מס. כיום הדברים זורמים יחסית יותר טוב ומופצים ברשת.

 

הערות שוליים
  1. ו"ע 1237/01 שטיין מיכאל נ' מנהל מס שבח
  2. ע"א 614/82 מנהל מס שבח נ' ש.א.פ בע"מ, פ"ד מא(3)735, עמ' 738
  3. רע"א 8522/96 רוכוורגר רוטמנש חברה לבנין והשקעות נ' פקיד שומה תל אביב 1
 
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
המאמר נכתב ביום 12.3.2015