מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

שימוש במישרין במקרקעין הנמכר גובר על אי שימוש
בזכות במקרקעין לפי החוק

בפסק הדין קופת חולים כללית נגד מנהל מס שבח מקרקעין (1) קופת חולים
מגיעה עד לבית המשפט העליון בנושא פטור ממס למוסד ציבורי.

מאת: דורית גבאי, רו"ח


העובדות

המערערת הינה מוסד ציבורי לעניין מס שבח כאשר היו ברשותה זכויות בנכס מקרקעין ששימש כמרפאה, במסגרת פעילותה של המערערת.

בשנת 2003 מכרה את כל זכויותיה בנכס מקרקעין שהיה בבעלותה – הנכס כלל בתוכו מבנה אשר שימש כמרפאה וכן זכויות בנייה שלא נוצלו בפועל.

ביום 4.11.2003 נערך הסכם בין המערערת לבין קונה פרטי למכירת כל זכויותיה של המערערת במקרקעין.

במסגרת השומה העצמית שנערכה, ביקשה המערערת לקבל פטור מלא מחובת תשלום מס שבח מכוח סעיף 61(ב)(1) לחוק הקובע פטור ממס אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרת היו בידי המוסד הציבורי במשך תקופה של שנה לפחות, ושימשו במישרין את המוסד הציבורי במשך 80% לפחות מהתקופה שהזכות במקרקעין הייתה בידיו.


 גדר המחלוקת

מנהל מס שבח סירב להעניק פטור מלא וקבע כי יש להבחין לעניין הפטור בין החלק ששימש את המערערת במישרין לפעילותה כמוסד ציבורי – מבנה המרפאה ובין שאר הזכויות במקרקעין. לשיטתו, יש להעניק פטור מלא מכוח סעיף 61(ב) בגין מבנה המרפאה בלבד, ואילו לשבח בגין מכירת שאר הזכויות יש להעניק פטור חלקי בלבד.


פסק הדין

בפסק הדין של ועדת הערר נחלקו הדעות לרוב ומיעוט: דעת הרוב גרסה כי יש לדחות את הערר ואילו דעת המיעוט טענה שיש לקבלו.

דעת המיעוט, מנגד, הסתמכה על ע"א מנהל מס שבח אזור מרכז נגד פלדמן(2) כאשר נדחתה בו הטענה שהעלו רשויות המס כי אין להעניק פטור בגין "דירה מזכה" לחלק מן התמורה המיוחס לזכויות הבניה הלא מנוצלות שבדירה המזכה שנמכרה.

בנוסף לכך, הוסיפו מנגנון על פי סעיף 49ז אשר קבע מנגנון לסיוע של הפטור "דירה מזכה" כאשר היא נמכרת עם זכויות בניה לא מנוצלות.. זאת ועוד, פרשנותו של המשיב עלולה להפלות לרעה,באופן יחסי, מוסדות ציבורי בעלי זכויות בניה לא מנוצלות בנכסים אשר שימשו אותם במישרין ובמהלך תקופה ממשוכת אך ורק לצורך פעילותם הציבורית.

המערערת סבורה כי יש לבחון את לשון סעיף 61(ב) אשר מורה כי יש לבדוק את השימוש של המוסד הציבורי ב"מקרקעין" ולא בכל אחת ואחת מהזכויות במקרקעין. בנוסף מפנה אותנו לפסד הדין נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נגד מנהל מס שבח רחובות(3) שם עסקינן בשני נכסים נבדלים מבחינת דיני המס, ולכן אופן הטיפול פוצל לעניין הפטור לפי סעיף 61 (ב).

המשיב טוען כי מוקנה לו הסמכות למסות עסקה על פי תוכנה הכלכלי ועל פי מהותה האמיתית. לשיטתו, סעיף 61(ב) מבחין בין מקרקעין אשר שימשו במישרין את המוסד הציבורי לבין מקרקעין שלא שימשו את המוסד הציבורי כלל – ועל יסוד אבחנה זו, בין היתר, נקבע היקף הפטור. אם השטח הנוסף היה מנוצל לצורך פעילות המרפאה, אזי המערערת הייתה זכאית לפטור מלא בגין כל השטח המנוצל, שכן מדובר ב"שימוש במישרין".


מכירת זכות מקרקעין – בידי מוסד ציבורי:

סעיף 61(ב)(1) לחוק:

"אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרת היו בידי המוסד במשך תקופה של שנה לפחות, ושימשו במישרין את המוסד במשך תקופה של 80% לפחות מהתקופה שהזכות במקרקעין הייתה בידיו – תהא פטורה ממס".

כאמור, שני מבחנים ביחס למקרקעין שהזכות בהם נמכרת:

-       משך ההחזקה של שנה לפחות במקרקעין

-      שימוש "במישרין" במקרקעין במשך תקופה של 80% לפחות מתקופת ההחזקה בזכות במקרקעין.

 בדרישה בדבר "שימוש במקרקעין" לא כוללת מצב בו המקרקעין לא משמשים את המוסד אלא שהמוסד רק נהנה מפירותיהם.

לפיכך, לצורך קבלת פטור מלא לפי סעיף 61(ב)(1), נדרש קיומו של שימוש ישיר במקרקעין על ידי המוסד הציבורי, במסגרת פעולותיו לקידום מטרותיו כ"מוסד ציבורי".

בענייננו, אין מחלוקת כי התקיימה דרישת השימוש במישרין במקרקעין לגבי מבנה המרפאה, המחלוקת הינה האם לפי הוראת החוק נדרש "שימוש במישרין" גם ביחס לזכויות הבניה.


ההחלטה

ההכרעה קבעה כי – הדרישה בדבר "שימוש במישרין" מתייחסת לשימוש "במקרקעין" ולא לשימוש ב"זכות מקרקעין".

המערערת עשתה "שימוש במישרין" במקרקעין שנמכרו. אכן לא נעשה כל  שימוש בזכויות הבניה, אך עובדה זו לא משנה לעניין הפטור הקבוע בסעיף 61(ב)(1) הדורש כי השימוש ייעשה במקרקעין שהזכות בהם נמכרת ולא דורש שימוש בזכות נמכרת.

הערעור התקבל.


עמדת המחברת

בית המשפט העליון עשה הבחנה המבוססת ראשית על לשון החוק. הסעיף מגדיר שימוש במקרקעין. ההגדרה של מקרקעין ברורה ועל פיה אכן מגיע הפטור במלואו.

לדעתי, יש לקחת את הפסיקה הזו ולאמץ אותה כפרשנות הנכונה לניתוח כל אותם מקרים, והיו רבים שהגיעו לבית המשפט, שבהם הנכס הנמכר שימש את המוסד הציבורי אולם זכויות נוספות לא.

לעיתים, חלק מהנכס הנמכר שימש במישרין וחלק לא, אז פיצול פיסי צריך שייעשה.

לעיתים, הנכס נותר ריק שנים, אבל גג הנכס שימש באותן שנים באופן כזה שייצר הכנסות שנותבו לקדום מטרות המוסד.

המנהל, בבואו לבחון הענקת הפטור, שהרי בדרך הזו של הענקת הפטור, המדינה מתקצבת את המוסד באי גבייה של המס החל. זו הקצאה של כספים באמצעות מדיניות וחקיקה תומכת. לפיכך, מצד אחד, מוסדות ציבור חייבים להוכיח בפועל שימוש בנכס הנמכר, זוהי הפרשנות הנפוצה לשימוש במישרין. ומצד שני, אני סבורה שגם השכרת הנכס והקצאת הכספים ממנו לטובת הפעילות היא שימוש במישרין, משום שאם הנכס נמצא במיקום שאינו מתאים להפעלתו הרגילה כחלק ממבני המוסד, השכרתו לאחר והקצאת הכספים למוסד תעשה את אותה התרומה לפעילות ולכן היום אני סבורה שזה גם נכלל שימוש במישרין.
 


הערות שוליים:

קופת חולים כללית נגד מנהל מס שבח מקרקעין איזור ת"א 9946/06 ע"א.
ע"א 104/74 מנהל מס שבח אזור מרכז נגד פלדמן
ע"א נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ נגד מנהל מס שבח רחוב

©כל הזכויות שמורות לדורית גבאי