מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

שיקולים בשומה לפי מיטב שפיטה המעלה שווי העסקה מהמוצהר – אבל לא כדי שווי השוק – האומנם?

מאת: רו"ח דורית גבאי

 
מבוא
 

מקרה רובינשטיין (1) עוסק בבחינת שיקולי השמאות והערכת שווי נכס מקרקעין לצורך קביעת מס שבח, מס רכישה ומס מכירה.



עובדות

ביום 22.12.2004 מר רובינשטיין, אשר בבעלותו קרקע חקלאית יחד עם אחיו, החליט למכור את חלקו לאחיו וגיסתו בשל מצבו הכלכלי הקשה וחובות לרשות המיסים.

לצורך שומת מיסוי מקרקעין - מס שבח, מס מכירה ומס רכישה, שווי הנכס הוערך בסך של 112,258 ₪ כשווי רכישה בהתאם לשמאות, שנעשתה על ידי האחים.

מנהל מס שבח ברחובות לא קיבל את השווי המוצהר של האחים וקבע שווי רכישה  ושווי מכירה  של 654,000 ₪ לצורך תשלום מיסי המקרקעין.


גדר המחלוקת

לצורך קביעת תשלום מיסי המקרקעין, דרשו האחים והאישה, העוררים במקרה שלנו, לקבל את השיקולים על פיהם נקבעה השמאות מטעמם, וביניהם מצבו הכלכלי וחובותיו של האח המוכר. דרישתם זו נדחתה על ידי מנהל מס שבח בטענה, כי מערכת היחסים המיוחדת של העוררים כבני משפחה השפיעה על המחיר הנמוך שלא לפי שווי הנכס האמיתי בשוק, כפי שהוערך על פי השמאות של מנהל מס שבח.


פסק הדין

ביום 21.5.2008 ניתן פסק דין, ובית המשפט החליט כי במקרה בו יש פער גדול בין שווי העסקה הנקבעת על ידי הצדדים לעסקה לבין שווי השוק - במקרה שלנו לפי הערכת מנהל מס שבח, יש להוכיח עובדות משמעותיות, המצדיקות את הערכת השמאות של הצדדים לעסקה.

יחד עם זה, בית המשפט קיבל את טענות העוררים הן בשל מצבו הכלכלי הקשה של האח המוכר והן בשל הדחיפות לשלם חובות קיימים כשיקולים מוצדקים להערכת שווי נמוך משווי שוק, אף אם הצדדים קרובי משפחה.

במקרה זה בית המשפט העריך את שווי המכירה כממוצע בין שווי השוק לפי מנהל מס שבח לבין השווי על פי  העוררים.

הערר התקבל בחלקו.

ניתן ביום 21.5.2008
 
 

דעת המחברת

סוגיית השווי הינה סוגיה, שמעסיקה אותנו רבות. המקרה הזה חשוב, משום שבית המשפט סטה מהוראות החוק הקובעות באופן מפורש, כי במקום שיש יחסים מיוחדים בין הצדדים, שווי המכירה למוכר ושווי הרכישה לרוכש יהיה שווי השוק. ושווי השוק הוא נתון, אשר יש לקבלו מהשוואה לעסקאות  מתאימות.

במקרה הזה חרג בית המשפט, ולמרות הוראת החוק כפי שהיא מתבטאת בהגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק, קבע כי יש לקחת בחשבון משתנים נוספים הגלומים בשווי, ולא באו לידי ביטוי בפני המנהל. בית המשפט התייחס בכובד ראש למכירה כזו שנעשית בדוחק, והפנה לפסק דין אליקים שחף(2), שם התקבל שווי מוצהר הנמוך מאוד משווי השוק, בשל היותה של המכירה – מכירה בדוחק.

אולם החידוש במקרה הזה הוא, שבית המשפט אישר שלא לקחת שווי שוק  ולקבוע, בכל זאת שווי מכירה נמוך משווי שוק, אם כי לא השווי המוצהר, ולהעמיד את השווי לצורכי השומות - לממוצע בין השווי המוצהר לשווי שהעריך המנהל.

פסק דין זה מראה, בדרכו , את החשיבות של בחינת מהות העסקה והבנת העובדות לאשורן, וקבע כי אין המנהל יכול לכפות שווי עסקה לפי שווי שוק בתנאי מכירה מיוחדים, שהוצגו בפניו.

אני סבורה שהדברים הללו היו אמורים להיות מוסדרים בשלבי ההשגה, וחבל שהביאו את הצדדים להוצאות ולהליך משפטי בשווי עסקה כה נמוך.

אנו, המייצגים והנישומים, הרווחנו אמירה ובשורה, שהוראות החוק קיימות לשמור לנו על השוליים, אולם מהות ובחינה עמוקה של המשתנים בעסקה, הם שעומדים בפני בית המשפט, והם אלה שצריכים להיות גם לנגד מנהל מיסוי מקרקעין.
 



הערות שוליים
 
  1. ו"ע 1179/06 רובינשטיין יצחק ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
  2. אליקים שחף נ' מנהל מס שבח נתניה, עמ"ש 1565/95, מיסים יא/6, דצמבר 1997
 
 

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
המאמר נכתב ביום 1.2.2015