מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

תמ"א 38 מצב קיים

מאת: דורית גבאי, רו"ח
תוכנית מתאר ארצית 38 עברה שלושה תיקונים. בעקבותיהם ובעקבות המצב שנוצר לאור תמ"א 38/1 – בניה על הקיים וחיזוק המבנה, נולדו צרכים חדשים לתיקון הפרק המיוחד בחוק מיסוי מקרקעין, פרק חמישי.
הפרק הזה עבר שינוי והגדיר את הדרוש לשם ניצול פטורים ממס שבח לאור תמ"א 38/2 במסגרת תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין ממסה כל העברת זכויות במקרקעין. כמובן שהעברות אלו של הזכויות שניתנו לפי התמ"א ליזם בתמורה לשיפור המבנה וחיזוקו היו צריכות להיות חייבות במס, ואילולא הפטור ממס שבח לדיירים, אף אחד מדיירי בניני הארץ לא היה משתף פעולה להיכנס למיזם עם עלויות מס. לכן, בחקיקה ועל מנת לקדם את מטרת העיבוי של דירות מגורים בישראל, בדרך של בניה לגובה או הריסה ובניה חדשה של כל הבניין, אימצו את המדיניות שרווחת והעניקו פטור מיוחד שלא נכלל בפרקים אחרים בחוק.
יישום הפרק הזה עם הפטורים שלו ניכנס לקושי. הקושי נולד לאור העובדה שקיימות במרבית המקרים זכויות לבניה נוספות לפי תב"ע ויחד מעמידים את הכדאיות הכלכלית לבנות ולצאת לדרך.
מיישום של הפרק הזה בשנים האחרונות ניתן לראות כי במרבית המקרים נוצל בעסקאות הללו פטור אישי ולא הפטור הייחודי של הפרק.
הסיבה – הערבוב של מקור הזכויות והמימוש שלהן מכח תמ"א ותב"ע.
לאור זה המכירות תמיד ייכנסו לגדר פרקי החוק – פרק חמישי 1 ובמקרה שהדירה הקיימת אינה יחידה או אינה ירושה בהתאם לסעיפים 49ב(2)ו- 49ב(5) בהתאמה, הרי שהמוכרים נכנסים לחישוב הלינארי המיוחד לאור תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.
משמעות הדבר, מוכר שלו דירה בפרויקט כזה ינצל פטור חלקי, כלומר יחשבו לו פטור עד ליום 31.12.2013 והחלק בשווי המיוחס לימים שמ – 1.1.2014 ועדליום המכירה ימוסו במס שבח בשיעור 25%.
יחד עם זה, בחישוב השבח והמס החל על העסקה כולה, כל דירה שנמכרת בפרויקט כזה למשל בפרוייקטים של תמ"א 38  בהרצליה – נקבע לה שווי. שווי הדירה כמו שהיא ללא זכויות בניה נוספות. שווי זה בהתקיימן של זכויות בניה נוספות גדל לצורכי הפטור לסך של כפל השווי הזה ולא יותר מתקרה בסכום של כ- 2 מיליון ₪.  במילים אחרות, דירה בבניין בשווי של 1.25 מיליון במצבה תהנה מכפל שווי שמגיע ל 2.5 מיליון אולם בשל העובדה שהכפל עובר את התקרה  - הפטור יינתן עד לתקרה, 2 מיליון ₪. אם שווי הדירה במצבה עומד על 800,000 ₪, כפל השווי מגיע לכ- 1.6 מיליון ₪ ורכיב זהייהנה מנוסחת הפטור הלינארי.
במילים אחרות, במכירה של דירות בבניין על ידי ארבעה דיירים, שלכל אחד יש דירה אחת ומכוח תמ"א ותב"ע ניתן לבנות 25 -18יחידות דיור, הריסתו של הבניין ובנייתו מחדש מכנסיה את נוסחת הטיפול במס לגדר "עסקת קומבינציה" וללא צורך להכביר במילים, מדובר בעסקה שהטיפול בה צריך להיות קפדני, חובה לבצע את ההערכות לעסקה לפני ביצוע תוך הבטחת הדיירים מכל היבטי המס, ובשל העובדה שהמס שבח על רכיב זכויות הבנייה ככל שקיים חל על היזם, העלות של המס ודמי השכירות מתווספת לשווי המכירה ומתוך זה מוענק החלק הפטור יחסית לאחוז הקומבינציה.
הפרק הזה פועל במשולב עם פרקים ויסודות מס שבח מושרשים בו.
נכתב 3.6.2016