מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

האם תשלום חובות שאינם של המוכר הנוכחי, אלא חובות הרובצים על נכס יותרו כהוצאה מוכרת ומותרת לניכוי ממס השבח לפי סעיף 39(1) לחוק?

 
מאת: רו"ח דורית גבאי


מבוא

במקרה רוזנפלד (1) העוררת בענייננו, נדונה הסוגיה האם פירעון חובות הרובצים על נכס, על ידי המוכרת בעסקת מכר, יותרו כהוצאה מוכרת לצורך מס השבח? מדובר בחובות אשר השאיר מי שמכר למוכר בזמנו ולא עמד שהתחייבות שלו להעמיד נכס נקי מכל חוב או שעבוד.


עובדות
  1. בחודש מרץ 1988 רכשה העוררת נכס מקרקעין ובחודש מאי 2000 מכרה את זכויותיה לרוכשים, משפחת אנקורי. לאחר רכישת הנכס על ידי העוררת התברר לה כי התבצעו עסקאות נוספות על אותה זכות ואף נרשמו שתי משכנתאות נוספות לטובת צד ג' על זכויותיה בנכס.
     
  2. על מנת להעביר את הנכס נקי מחובות כמתחייב מהסכם המכר למשפחת אנקורי,  העוררת נאלצה לפדות את החובות מכספה וניהלה הליך משפטי לקבל את מלוא זכותה במקרקעין.

גדר המחלוקת

השאלה המשפטית שעמדה בפני הוועדה:
האם תשלום חובות הרובצים על נכס ותשלום הוצאות משפטיות עבור ניהול ההליך משפטי בקשר לפדיון החובות נחשבים כהוצאה מוכרת במסגרת סעיף 39 (1) לחוק (2) ומהווים הוצאה המשביחה את הנכס כטענת העוררת?


פסק הדין
  1. הוחלט, כי שווי המכירה שנקבע בהסכם בין הצדדים זהו למעשה השווי הריאלי של הנכס אותו העריכו הצדדים. תשלום פירעון החובות מגולם בשווי המכירה ולא כהוצאה המשביחה את הנכס אלא כחלק משווי הסופי אליו התכוונו הצדדים.
     
  2. לגבי הוצאות משפט נקבע, כי לעניין זה יוכרו ויותרו לניכוי. בית המשפט סמך החלטתו להוצאה זו על סמך סעיף 39(7) לחוק (2) המתיר הוצאות עורך דין בקשר לרכישה ומכירת זכות במקרקעין וקבע כי גם כאשר עורך דין מטפל משפטית בשל מטרה להבטיח למוכר את זכות הקניין בנכס אזי יותרו ההוצאות כניכוי וכך גם לגבי דמי התיווך והיטל הביוב. לגבי החוב אותו שילמה העוררת – לא הכירו לה כניכוי.

הערר התקבל בחלקוניתן ביום 4.6.2003


דעת המחברת

פסק הדין נכון לצערי הרב, משום שהתשלום הזה לא מוסה כהכנסה אצל המוכר בעסקת היסוד משנת 1988. זוהי תמורה נוספת שנושאת בה העוררת לתמורה היסודית לפי ההסכם, אולם המוכר שמכר לה לא שילם את המס על זה ולכן היא לא יכולה לקבל את זה כשווי רכישה או כניכוי. אם הדברים היו מטופלים בסמוך לרכישה, והיא היתה משלמת, היה עליה לפנות ולבקש תיקון שווי רכישה בעלות של מס רכישה על החלק הזה. משלא נעשו הדברים ובחלוף זמן רב, לא ניתן לתקן ולשנות את פני הדברים.


הערות שוליים
  1. ו"ע 1091/01 רוזנפלד ארלט נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
  2. סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
המאמר נכתב ביום 5.2.2015