דורית גבאי | תשלום מקדמה אינו יוצר בהכרח מכירה של נכס
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

תשלום מקדמה אינו יוצר בהכרח מכירה של נכס
  

מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
מבוא
 
בפסק הדין שמי כהן (1), נקבע כי תשלום מקדמה כספית משמעותית אינו מלמד בהכרח כי כבר בעת התשלום אירע יום המכירה. יום המכירה הוא היום שבו הגיעו הצדדים לכדי הסכם מחייב. הזמן בין יום הפקדת הכסף ליום חתימת החוזה היה ימים מספר בלבד, כלומר, היום המדויק הוא נתון מכריע לשאלה האם חלפו ארבע שנים מאז מכירת דירת מגורים קודמת בפטור. לפיכך, קביעת יום המכירה למועד המאוחר יותר אפשרה את קבלת הפטור, בניגוד לעמדתו של המנהל.
 
העובדות
 
ביום 19.5.2005, נכרת הסכם מכר, לפיו מכרו העוררים לקונה דירה במחיר של 210,000 דולרים, שישולמו בתשלומים.
נקבע כי התשלום הראשון הוא של 40,000 דולרים בשווי שקלי, וישולם במעמד חתימת הסכם המכר.
הקונה מסרה לעוררים שיק בנקאי שנמשך ביום 1.5.2005, על סך 40,000 דולר. העוררים אישרו את קבלת השיק כמקדמה על חשבון מכירת הדירה.
 
ביום 19.5.05, השיק נפרע כתשלום ראשון על פי חוזה המכר.
ממכתבה של הקונה למשיב מיום 12.6.2007, עולה כי השיק נמסר לעוררים בתאריך הוצאתו ביום 1.5.2005.
 
גדר המחלוקת
 
המחלוקת בין הצדדים נסובה לגבי תאריך יום המכירה של הדירה - האם היה זה ביום 1.5.2005, כטענת המשיב, או ביום 19.5.2005, כטענת העוררים.
אין מחלוקת כי המכירה נעשתה ביום חתימת הסכם המכר, ביום 19.5.2005. השאלה היא האם בנסיבות שהוכחו, יש להקדים את יום המכירה לתאריך תשלום המקדמה- ביום 1.5.2005.
 
לעניין זה יש חשיבות, מאחר שהעוררים מכרו ביום 16.5.2001 דירת מגורים, וביום 1.5.2005 טרם חלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האמורה, כך שהם אינם זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה הנ"ל, ואילו אם יום המכירה הוא ה-19.5.2005, זכאים הם לפטור זה.
 
דיון
 
סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (2) קובע כי יום המכירה הוא היום שבו נעשתה "המכירה", כלומר, היום שבו נוצר הסכם מחייב למכירת הזכות במקרקעין כמוגדר בסעיף 1 לחוק.
 
אין ספק, כי תשלום המקדמה בסכום נכבד וקבלתו על ידי המוכרים מצביעים על רצינות כוונותיהם של הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין הכרח שבתשלום דמי הקדימה נוצר הסכם מכר. למסירת השיק לא נתלווה הסכם מחייב כלשהו, למעט אישור העוררים לגבי קבלת השיק הבנקאי כמקדמה. השאלה היא האם ניתן לסווג פעולה זו כמכירה של זכות המקרקעין במשמעות סעיף 1 לחוק. נראה לנו כי יש להשיב על כך בשלילה.
 
 
נפסק בפס"ד גן חברה להשקעות בע"מ (3) כי:

    "...התשלום, שנעשה כשלעצמו, כשהוא תלוש ומנותק מחוזה בר-תוקף, אינו מקיים את העסקה  ואין לראות בו יותר מאשר מקדמת תשלום על חשבון העסקה העתידית שתקבל תוקף עם חתימת הסכם מחייב, ובהקשר אליה. תשלום דמי קדימה בהקשר לעסקה, כשל עצמו, בטרם נכנס לתוקפו החוזה, המגבש את העסקה, אין בו מעבר לעובדה ניטרלית, המצביעה על רצינות כוונתו של הקונה. ואפשר שנראה בו סימן, המצביע בכיוון יצירת קשר מחייב, אך זאת ותו לאו. אין הוא מכוח עצמו יוצר קשר חוזי שכזה..."

הוא המצב המשפטי בענייננו.
 
פסק דין
 
אין ספק, כי תשלום המקדמה בסכום נכבד וקבלתו על ידי המוכרים, מצביעים על הרצינות של כוונות הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין זה הכרחי שהתשלום ייצור הסכם מכר.
 
למסירת השיק לא נתלווה שום מסמך משפטי, למעט אישור קבלה, ועל כן אין לראות במסירה זו פעולה של מכירת מקרקעין.
לפיכך, הערר התקבל, ונקבע כי יום המכירה הוא תאריך כריתת הסכם המכר ביום 19.5.2005.
 
הוחלט: הערר התקבל, ביום 22 במאי 2008, בהעדר הצדדים.
 
 
מילון מונחים
העוררים- שמי (סימה) כהן ואח'.
המשיב- מנהל מס שבח מקרקעין חיפה.
דמי קדימה- מקדמה, תשלום חלק מהחוב מראש.
 
 
 
הערות שוליים:
 (1)  ו"ע 9006/08 שמי (סימה) כהן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה.
       מיסים כב/3 (יוני 2008) ה-48, עמ' 48, בוועדת ערר מס שבח מקרקעין בחיפה. 
 (2)  חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963
 (3)  בע"א 781/79 מנהל מס שבח נ' גן חברה להשקעות בע"מ, פס"ד לו(1) ע' 20 וע' 27 א-ב.
 

 
המאמר נכתב ביום: 5.10.2009
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי