דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

הטעויות הנפוצות בהגשת השומות ואיך מטפלים בתשומות הבניה הגבוהות במכירת הדירה

הטעויות הנפוצות בהגשת השומות ואיך מטפלים בתשומות הבניה הגבוהות במכירת הדירה?

מאת: דורית גבאי, רו”ח
 
תמלול ראיון רדיו עם רו”ח דורית גבאי ברדיו תל אביב 102FM

היינו השבוע עם ערן יעקב ועם שי אהרונוביץ’, ובאמת הם דיברו על המהפכה הדיגיטלית ברשות המיסים. אז בואי תשתפי את הציבור שביום אחד הטיפול השומתי במכירת דירת מגורים יחידה יסתיים. נשמע מדע בדיוני!

ממש לא! יש פה דברים מרחיקי לכת שנעשים בשנים האחרונות. והנה עוד צורה לזה, שבעצם מי שמוכר את דירתו היחידה, עם הגשה דיגיטלית ומקוונת של שני הצדדים ודיווח אחד, הדבר יסתיים בתוך 24 שעות, שזה משהו ש…

כמה לקח קודם?

אפשר להגיד: בין שלושה חודשים לשישה חודשים. זה ממש מהפכה.

אז מה הטעויות הנפוצות בהגשת שומות עצמיות למס שבח?  

הטעויות הנפוצות בעיקר זה נובע מכך שאנשים לא מצרפים את כל האסמכתאות שהם שילמו. הם לא מצרפים את התיעוד להוצאות שהם שילמו משכבר הימים. הם לא מצרפים את ההוכחה שהזכות היא שלהם, ובשרשור של זה דרך הורשה או דרך מתנה, במיוחד שהם קיבלו מתנה בשנים שקדמו לאפריל 1981 – אז היה מס עיזבון. יש חשיבות מאוד לתיעוד של המתנות בשנים האלה, ובמיוחד אם המעביר של המתנה נפטר לפני 1981. אלה דברים מאוד נפוצים. הם גם שוכחים או לא מצרפים שמאות מקצועית שמוכיחה את החלק שבתמורה בין דירת המגורים לזכויות הבנייה, ואז יש הפתעות וכן הלאה.

שגיא: אנחנו רואים היום את הכתבות האלה בטלוויזיה על נושא מדד תשומות הבנייה, ולמעשה כשאנחנו רוכשים את הדירה, אנחנו רוכשים אותה במחיר מסוים – זה מה שכתוב לנו בהסכם. ואיך שלטונות המס מתייחסים למדדים האלה? שהיום אנחנו רואים פערים לצערי במהלך של… אם אני רוכש את הדירה על הנייר, זה ארבע שנים, ועוד שנתיים וחצי-שלוש לבנייה. ואנחנו רואים מדדים עולים, ואנחנו בתקופה של אינפלציה עולה. איך מתייחסים לכל נושא המדדים בהסכם, לעניין מס שבח עתידי וכן הלאה?

שאלה מצוינת! ובאמת רווחת הטעות שכשבעצם מגישים את הדיווח, שווי הרכישה המדווח הוא שווי הרכישה ליום החוזה. זאת אומרת, אם כתבו לדוגמה 1,700,000 ₪, זה 1,700,000 ₪, למרות שהדירה נבנית ומשלמים בתשלומים, ומדד תשומות הבנייה עולה יותר מהמדד, ואז יש בעצם מאות אלפי שקלים פער בין מה שבאמת עלה, ואז למכירה זה באמת לא ניתן כעלות. הדרך לטפל בזה היא פשוט להגיש דיווח נוסף על תיקון שווי הרכישה, ובעצם לעדכן את השווי מ- 1,700,000 ₪ נגיד אמיתית ריאלית ל- 2,100,000 ₪, ולשלם את מס הרכישה על ההפרש הזה, כי בלאו הכי עלה לנו הריבית ושילמנו את זה. אז אנחנו נשלם את מס הרכישה שמשלים את הרכישה למחיר הנכון, וכשנמכור את זה, נקבל את כל העלות – העלות הנומינלית ותשומות הבנייה והמדד האינפלציוני – הכול נקבל כשווי רכישה. זה מאוד מאוד חשוב.

שגיא: זה טיפ מטורף מה שאמרת עכשיו. אני בעצמי לא ידעתי את זה, ואני בא מעולם הנדל”ן. זה טיפ מטורף, שכל עורכי הדין ירשמו את זה ללקוחות שלהם: ביום שאתה מקבל את הדירה, בוא נראה כמה שילמת באמת, כולל המדדים, ואז נשלים דיווח. כנראה ששווה לך לשלם את ה- 8% מס רכישה על ההפרש, כדי להכיר בזה במס השבח ביום שבו תמכור את הדירה אם זו לא דירתך היחידה ולא תקבל פטור וכן הלאה.

האם הדבר נכון גם אם לקחתי את המשכנתא מוקדם יותר- האם גם הוצאות הריבית של המשכנתא יכולות להיכלל בעלות הרכישה שלי?

בהחלט! הריבית על המשכנתא זו הריבית על הקרן – על אותם 1,700,000 ₪ שלקחנו הריבית הריאלית על המשכנתא נלקחת בחשבון, ובלבד שמוכיחים את הקשר בין ההלוואה לנכס – הדירה הנמכרת, ומראים את כל התיעוד מהבנק לפי הלוחות שהוא שולח, והריבית מצורפת כל שנה ושנה, ונותנים לה ערך מדד של יולי אותה שנה. אם נגיד ב- 2019, עלות הריבית הייתה 16,000 ₪, מקבלים את כל הסכום ל- 1.8.2019 וכן הלאה.

עופר: דורית ושגיא, אני חושב שהדבר הזה מדהים, כי תחשבי על זה שאדם קונה דירה במיטב כספו, ואת הדבר הבסיסי הזה הוא לא יודע.

שגיא: לגמרי, עופר! אני קניתי דירה ובאמת לא ידעתי את זה.

עופר: ואתה עוד אדם שמכיר ויודע.      

שגיא: נכון. ובתקופה כזאת באמת שהמדדים רצים בצורה מטורפת, זו עצה ששווה הרבה מאוד כסף.

גם אפשר להגיד שאפשר לתקן את החוק ולהגיד: סליחה, יש כלכלת שוק, ויש פה אינדיקציות של מדדים, שבסוף עולה לבן אדם יותר. אז אולי צריך לעשות סעיף בחוק שמאפשר לבן אדם לדרוש את זה. ובמקום דיווח נוסף, פשוט לדרוש את זה כעלות מימון נוספת, ואפילו לא לשלם את המס רכישה. אפשר טיפה להקל בעניין הזה של המס רכישה, זה עוד עלויות. נכון שזה רק 8%, ואתה מקבל את כל העלות שכבר שילמת, אבל אפשר טיפה להיות יותר לארג’ים.

אז באמת לסיום חייבים מילה על מס רכישה – על התיקון החדש שמקל על רוכשי דירה יחידה. מה העוול וחוסר הצדק בהטלתו? להקל זה לא בדיוק, וגם מדובר על ההכבדה על תושבי גוש דן אולי.

בדיוק. מס רכישה – כולם יודעים שאני מתנגדת לו מההתחלה. אז אני מתנגדת להטלתו. מס רכישה – אנחנו קוראים לו גזל, משום שהוא מס קנייה כמו אגרת רכב. והמדינה חושבת שאם היא תנסה לבלום את הביקושים באמצעות עוד עלויות, אנשים לא ילכו לאפיק הזה. אפיק דירות מגורים זה אפיק מאוד נורמטיבי להשקיע בו בארץ. כשאנשים רוצים משהו שיהיה להם גם לפנסיה וגם כבטוחה לילדים שלהם, הם צריכים דירות בעתיד. אני חושבת שלהטיל מס רכישה כזה גבוה – עכשיו שהחזירו את זה ל- 8% – אני פשוט הייתי בשוק שממשלת השינוי אימצה מדיניות של ממשלה קודמת קודמת, ואני ממש מצרה על כך. ואני מאוד מקווה שיתעשתו שמה ויפסיקו את המס הזה.

אבל מה המשמעות מבחינת מיסוי?

המשמעות היא ששווי רכישה – אפרופו שווי רכישה מתואם ששווי רכישה צמוד מדד תשומות הבנייה הוא בסיס להטלת מס רכישה על דירה נוספת שנייה, שיכולה להיות דירה שנייה ב-1,000,000 ₪. לא כל דירה צריכה להיות 8,000,000 ₪. ו-1,000,000 ₪ דירה שאתה משלם עליה 8% מס רכישה, זה המון המון כסף. והמדינה צריכה להתחיל לחשוב על זה שלגזול מס עקיף נוסף זה משהו לא סביר.

שגיא: אבל אני רוצה לשאול אותך בסיפור הזה שאלה: כי המטרה כאן לא הייתה להכניס עוד כסף לקופות המדינה. המטרה כאן זה להילחם במחירי הדיור ולהוציא משקיעים מהשוק. אז השאלה הכללית שאני רוצה לשאול אותך: האם זה נכון להשתמש במערכת המיסוי על מנת לכוון ביקושים?  לדוגמה, למה לא לעשות דיפרנציאציה בין מס הרכישה במרכז לבין מס הרכישה בפריפריה? למה שבפריפריה הוא לא יהיה 2%, 3%, כדי לכוון לשם ביקושים וכן הלאה? הקלות במס שבח, במס מכירה וכן הלאה.

קודם כול, המטרה של זה היא ממש גביית מס, וזה לא הפתיח שאמרת. המטרה הראשית היא גבייה. המטרה השנייה זה כאילו לבלום את הביקושים באמצעות הדבר הזה. והנה תראו, בכל השנים האחרונות המחירים עלו. ככל שהם רוצים לבלום, המחירים עולים. כך שזה מתווסף לעלות הרכישה, ואנשים יצרכו למכור את זה בלפחות המחיר שהם קנו, פלוס המדדים, פלוס עלויות עורך דין, פלוס תיווך, פלוס מס רכישה, ככה שהמחירים ימשיכו לעלות. בשנה האחרונה 7% רק מלמדים שהמס רכישה לא בלם שום דבר.

 

הראיון שודר ביום 03.01.2022
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם