תכנית משרד האוצר בתיקוני חקיקה במיסוי מקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו”ח

תמלול ראיון רדיו עם רו”ח דורית גבאי ברדיו תל אביב 102FM

עופר: כעת ננסה להבין את תכנית משרד האוצר שהציג לא מזמן שורה של תיקוני מס במטרה להוזיל את מחירי הדירות. כמה נמאס לשמוע את “להוזיל”. אני לא חושב שמישהו מהם באמת רוצה להוזיל את מחירי הדירות – נכון, חיים?

חיים: תראה, ב- 2008 נפגשתי עם כחלון כשהוא התחיל על מחיר למשתכן. הוא אמר לי: אני הולך על זה בכל הכוח. אמרתי לו: אתה עושה טעות, כי כל מי שיקנה דירה במחיר למשתכן, והמחיר שהוא קנה בזול – בשנייה שהוא קנה את הדירה, הוא רוצה שהמחיר יעלה. והיות ויש בו 65% בעלי דירות, אז באמת באמת אף אחד מהיושבים בממשלה לא רוצה שהמחיר ירד.

עופר: אז את בטח מסכימה איתנו.

מסכימה בהחלט! הם לא מכוונים להוריד מחירים. במקום לפתור את בעיית הדיור, הם מכוונים למחירים. שיפתרו את הבעיה, שיזרימו לנו קרקעות, שייתנו לנו פה אדמות, שיורידו את המיסים ואת היטל ההשבחה וכל הדמי זה של המינהל. תאמין לי, הקרקעות ייחטפו, אנשים יבנו, אנשים ישלמו, במחיר סביר ובמשכורות ועם יוקר מחיה סביר. כל מה שהם עושים בדרך, זה אפילו לא מתכוון לפגוע במחירים. זה לא יעזור.

בסוף ינואר, כולם יודעים מה זה אומר מול רשות המיסים. ספרי למאיינים מה נדרש מבעלי דירות שמשכירים ורוצים ליהנות ממסלול ה- 10%.

נכון. בעצם עד סוף החודש, מי שרוצה ליהנות מ- 10% מס הכנסה, שזה אחוז מס נמוך, מהיקף ההכנסה השנתי מכל הדירות שלו, צריך להחליט האם הוא נשאר ב- 10%, סוגר את החוב עד סוף ינואר, או הולך לפי השולי – כלומר, שם הוצאות, מוסיף פחת וכן הלאה – אני מדברת על אלה שמעבר לפטור. וכמובן אלה שיש להם דירות מושכרות ועברו לדיור מוגן, צריכים לחשב שם את המסלול באופן מיוחד, כי יש להם את השחיקה ואת כל ההטבות שמגיעות להם מהכיוון הזה. כלומר, הם צריכים להתארגן האם להישאר על 10% ולשלם או ללכת למסלולים אחרים.

קראנו וראינו שמשרד האוצר מקדם חקיקה במטרה לעודד מצד אחד מכירות, ולבלום מצד שני רכישות. תוכלי להרחיב לנו במה מדובר? וגם איך זה משפיע על ההחלטות בימים שלפני תוקף החוק?

אז יש לנו בערך שבעה אזורי תיקון. אני אשתדל לגעת מעט בכל דבר. קודם כול, הם רוצים לקצר את התקופה למכירת הדירה הישנה כשאתה קונה דירה חדשה. כשאנחנו קונים דירה, יש לנו 24 חודשים למכור את הישנה. לא, הם רוצים 12 חודשים. אז זה בעצם מלחיץ את האנשים שלא רוצים להיכנס ללחץ של ה- 12 חודשים, אז הם צריכים מיד לקנות עכשיו כדי שיהיה להם את ה- 24 חודשים, כמו הדין שקיים.

דבר נוסף: הם עדכנו את מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה. הם רוצים להביא למצב שדירה יחידה עד 3,100,000 ₪ – המדרגות ירווחו, ולכן מי שרוצה לקנות דירה, צריך להמתין בסכום הזה. לעומת זה, מי ששווי הדירה שלו מעל 3,100,000 ₪, צריך להקפיץ את המדרגות. אז זה עובד הפוך. זאת אומרת, לגבי אלה.

הם רוצים לבטל את כל ההטבה של החישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על קרקע שהמועד שלה קדם ל- 2014. אנחנו יודעים שאנחנו מקבלים פטור עד 2014, וחייב – מ- 2014. הם אומרים: זהו זהו. אנחנו רוצים לבטל את זה. ולכן מי שיש לו קרקע, צריך להזדרז. הוא צריך לעשות עסקת קונבנציה או למכור קרקע לבנייה עד סוף 2025. אם הוא לא יעשה את הדבר הזה, אז בעצם הוא לא יקבל את ההטבה הזאת שיש לו פטור עד 2014.

כל מה שקשור בדירות מעטפת. אנחנו יודעים שאדם שיודע שיש לו 8% מס רכישה, הוא יזמין שירותים מהקבלן רק מעטפת, בלי המקלחת, שירותים ומטבח. ואז הם משלמים כמו מבנה – 6%, במקום 8% או 10% בדירות היקרות. אמרו: לא, אנחנו נבלום את היצירת פאר הזאת, שהשוק בעצם מוליד פתרונות כדי להוזיל מיסים. מה רע בזה? והם אומרים: לא, גם דירות מעטפת ייחשבו כדירת מגורים. זה הזיה, זה ממש לא בסדר, זה מנוגד לכל כללי החוק, חוק מיסוי מקרקעין וכל הפסיקה. הם עושים עוקף בכל מקום, כדי לקחת כסף. וזה לא בולם ביקושים הרעיונות האלה.

חיים: כל הרעיונות האלה הם בעיקר איך להעלות את נטל המס והעלויות שיש על הרוכש, כי בסופו של דבר, מהרוכש הבודד לא תבוא הישועה. זה שפלוני ישלם יותר מס כי הוא קנה דירה ברמת מעטפת, כי זה הצרכים שלו, כי הוא רוצה לעצב את הדירה כמו שהוא רוצה. עצוב מאוד שאלה הפתרונות שמולידים המחוקקים. ובמקום לפתור את הבעיה מלמעלה, הם עושים כל מיני סתימות מקומיות.

אתה רוצה לשמוע עוד רעיון שאני לא יודעת איך אפשר יהיה ליישם אותו?  הם אומרים שכל בעלי הקרקעות שהתאריך שלהם הוא לפני 2001 – כשהם עושים את העיסקה, יש להם חלק של 47%. אז מה הם אומרים? אם מישהו במשך שלוש שנים יצליח למכור את הדירה, אבל בתוך ארבע שנים, הקונה יבנה את הדירות, הוא יקבל במקום 47% לשלם, 25%, וכל שנה שהוא ידחה את סיום הבנייה של הפרויקט עד שמונה שנים, תהיה לו איזושהי דיפרנציאציה של הקלה במס מ- 47% ל- 25% באופן מדורג. אז אתה הופך את המוכרים למנהלי הפרויקט כדי לשלוט בקצב.

זה נראה הגיוני? אני לא יודעת מאיפה מגיעים הרעיונות האלה. אין להם שום קשר לשום דבר.

יוקר מחיה, זה פשוט כסף קל, והבעיה של מחירי הדיור לא תיפתר, בעיית הדיור לא נפתרת לצערנו, ושוב ושוב אנחנו חוזרים שדרך מיסי רכישה וכאילו מתנות ודרך עידודים שמנסים לעשות, הם חושבים שהם יבלמו את הביקושים. והם לא מטפלים בהיצעים. ושוב, אף אחד לא בודק אם זה משיג את היעדים, כמו למשל בעבר. וכבר היינו בסיבוב הזה. אף אחד לא בודק.

מה חשוב לדעת כרגע ביחס לתאריך הזה שאנחנו נמצאים כרגע?

שתי דירות כאלה שהולכים לקנות עד 3,100,000 ₪ – הם צריכים לחכות. למה? כי כשיעבור החוק הזה, אז להם יהיה ריווח, יהיה להם פחות מס רכישה. לעומת זאת, רוכשי דירות שעתידים לקנות דירה מעל הסכום הזה, אז הם צריכים להזדרז, כי יהיה צפוף שם ויותר גבוה בשוויים האלה. כל מי שתושב חוץ – תושבי חוץ גם רוצים עכשיו לטפל בהם. לבטל להם את הפטור ממיסוי דירת מגורים, הכנסה משכירות ומגורים כמו לכל תושבי ישראל. ולבטל להם את הפטור על החישוב הלינארי המוטב בדירתם בישראל, ושילמו מס מלא, בלי טובות, בלי הקלות. כאילו לא רוצים פה תושבים זרים שישקיעו, לא רוצים פה יהודים שישקיעו.

הם לא רוצים כסף?

תחשוב שהשקעות מחו”ל זה דבר מאוד מאוד חשוב, כשכסף נכנס לפה ומזרים כסף מחוץ למעגל של ישראל. לא, אז הם לא רוצים, הם אומרים: תשלמו מס מלא. זה לדעתי חסר היגיון. אני גם לא רואה הרמוניה בין כל הדברים האלה: תוקפים מפה, תוקפים מפה, רוצים בלחץ שאנשים ימכרו את הדירה הישנה שלהם, כי כאילו אם הם ימכרו בלחץ, הם יורידו מחירים. לא, אנשים לא ימכרו.

חיים: זה הפרדוקס לדעתי – הנושא שהוא הכי כואב בכל הסיפור הזה, שהולכים לגרום לאנשים שזאת דירת המגורים היחידה שלהם. אנשים שלא יודעים באמת לנהל את הסיכונים האלה, ולוחצים עליהם למכור את הדירה. והדבר הזה יגרום בתכלס לזה שהם מצד אחד יצטרכו לקנות דירה יקרה יותר, וכשהם יצטרכו למכור את הדירה בלחץ, הם ימכרו את הדירה במחיר נמוך יותר מהמחיר שהם יכלו לקבל אם היה להם באמת אתה ה- 24 חודשים למכור אותה. והדבר הזה בעצם יגרום נזק למשפחות המוחלשות ביותר בשרשרת המזון.

ממש מסכימה עם כל מה שאמרת.

הראיון שודר ביום 23.01.2022