דורית גבאי | משרד מיסוי מקרקעין - דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - כיצד מס הרכישה משפיע על יוקר הדיור
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
כיצד מס הרכישה משפיע על יוקר הדיור

כיצד מס הרכישה משפיע על יוקר הדיור?
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
נאמר שלום לרואת החשבון דורית גבאי. תראי, חלק מטקטיקת משרד האוצר הייתה להטיל את מס הרכישה כדי להתמודד עם יוקר הדיור - רצו להוריד את הביקושים בעצם. האם המס הזה בדיעבד תרם לעצירה, תרם לירידה?

תראה, אני לא באתי עם נתונים מההיבט הזה. אני יכולה לומר שלאורך הזמן, מס רכישה היה תמיד מכשיר לבלום את הביקושים או מכשיר לעשות קופה מהירה. זאת אומרת, אם אנחנו מסתכלים, אני לא יודעת להגיד לגבי מחירי הדיור - אני לא רואה שהם יורדים, אולי יש ירידה מסוימת, אולי יש שהייה מסוימת, עם כל המחיר למשתכן וכל הדבר הזה.

זה באמת עזר לקיפאון שאנחנו נמצאים בו.

זה עזר לקיפאון, שאנחנו מוציאים את הכסף החוצה. זאת אומרת, היום הכסף יוצא החוצה, כי אנשים לא יישארו עם הכסף בחשבון, הוא לא עושה כלום. אבל אם אני מסתכלת כמדינה, אתה מדבר על משרד האוצר כמדינה שמחפשת בעצם ליישם איזשהו משהו הגיוני. אז אנחנו יודעים שהיגיון אין, כי אין שום היגיון לקחת כסף על פעילות של העברת נדל"ן שאין בה כסף - זאת אומרת, אין מפגש עם כסף, ויש שורה ארוכה של מסים שמוטלים כשלא זורם כסף.

כמו שדיברנו בתכנית שעברה על המַתנה.

למשל אז אם ניקח למשל אירועי מסים שמושתים כמס רכישה על עסקאות נדל"ן, וברגע שאין רווח או לא עובר כסף, זה ברור שכשהבן אדם יבוא למכור את הנכס, הוא יעשה חשבון לכל המסים שהוא שילם, ומס הרכישה, כחלק מכל המסים שהוא משלם, עם היטלים ועניינים, הוא יהיה מרכיב.

הנה לדוגמה, אתם יודעים שבגבעה אחת, כשעושים תכנון, נגיד שחצי מהם הם בעלי קרקעיות פרטיות וחצי מהם הם חוכרי מנהל. אותו אזור שהם עושים רפרצלציה, והאזור הזה עובר להיות עם ייעוד חדש - למשל, לתעסוקה, למגורים - זה שהוא בעל קרקע פרטית, לא משלם מס רכישה על שינוי הזכויות שלו באותה אדמה. היטל השבחה כן. אבל אין לו מס רכישה על שדרוג הזכויות. השכן שלו - השותף שלו באותו מתחם - אדמת מנהל - משפטית, הוא מחזיר חוזה א', מקבל חוזה ב' עם זכויות חדשות - יש לו מס רכישה! אותו מתחם, אותה תכנית - אלה משלמים, אלה משלמים, ואלה לא משלמים. זה דוגמה אחרת קריטית שזה שיש לו קרקע מנהל, כשהוא ימכור אותה, בחישוב שלו יהיה לו מס רכישה שלזה אין. זה אחד.

שלא נדבר על המס- הם לוקחים גם מס על הבנייה.

כן, זה המנהל. זה הרומן השלם עם אדמות מנהל. אפרופו מי אחראי לעלויות. תיקח דוגמה חברות - יש הרבה אנשים שקנו נכסים באמצעות חברות, כי זו הייתה האופנה ותכנון המס הלגיטימי עד שנת 63.

כמו גוש חלקה.

בדיוק. אתה יורש איזה חתיכת אדמה, אבל היא נמצאת בחברה שהסבא שלך הוריש לך או נותן לך או מה שזה לא יהיה, והאדמה הזאת עוברת עכשיו שינוי תכנית, ויש אפשרות לבנות עליה חמישים יחידות - אתה לא תבנה את זה כאדם פרטי ואין לך את הכסף. יש לך אדמה טובה. מה מקובל לעשות? זה להקצות מניות לשותף שבא עם כסף, הוא מזרים את הכסף לחברה, בונים ויש פרויקט. אבל ההקצאה היא אירוע מס למס רכישה - פטורה אמנם ממס שבח, אבל מס רכישה - עוד פעם 6% על האדמה. איך בחישוב זה לא יילקח? בוודאי שזה יילקח! זה דוגמה נוספת.
אתה מוכר מניות: למס שבח - שווי המכירה הוא התמורה ששולמה, למס רכישה - זה שווי הנדל"ן. עוד פעם מס רכישה. אתה מעביר בתוך המשפחה - בני זוג עושים סדר ביניהם, מעבירים מתנות לאישה - חוץ מדירת המגורים, כל הנכסים שהוא מעביר לה או היא מעבירה לו במסגרת הסדרים כדי שיישארו נשואים, מס רכישה שליש. זה כסף שמשולם סתם!

ואחר כך אומרים שרוצים להוריד מחירים...

איך זה יהיה? כי בחשבון זה לא ייתכן - הוא שילם פה 100 אלף, פה 30 אלף.

דורית, את לא באה לי טוב היום.

לא באתי לך טוב? אבל מה נעשה? אנחנו צריכים לשנות את הדברים!

את זורקת לנו את המציאות בפנים, והמציאות היא פשוט מכעיסה.

אז אנחנו פועלים רצועה אחרי רצועה כדי שהמדינה תסכים להוריד את זה מהתקציב. ברגע שהמדינה בונה על התקציב הזה של המיליארדים האלה בשנה ממס רכישה, שזה הרכיב הכי משמעותי, דרך אגב, בגביית חוק מיסוי מקרקעין. מס שבח זה לא הרכיב המשמעותי. המשמעותי זה מה רכישה. עכשיו, זה הכי קל לסגור עם זה גרעונות. עכשיו, זה כסף של כולנו, זה יוקר מחיה, זה יושב על הרובד של יוקר מחיה. כסף שצריך להוציא אותו על כלום פעולה! מה אתה אומר?

מסכימים אתך. אני אישית מסכימה.

גם גיא מסכים.

תודה רבה לך, דורית, על הדברים.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 26.02.2018
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי