דורית גבאי | הוצאות מוכרות בניכוי לצורכי חישוב מס שבח במכירת נכס מקרקעין
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> שונות >> דורית גבאי בסודות הנדל"ן >> דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - הוצאות מוכרות בניכוי לצורכי חישוב מס שבח במכירת נכס מקרקעין

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
הוצאות מוכרות בניכוי לצורכי חישוב מס שבח במכירת נכס מקרקעין

הוצאות מוכרות בניכוי לצורכי חישוב מס שבח במכירת נכס מקרקעין
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
נאמר שלום לרואת החשבון דורית גבאי, שתסביר לנו אילו הוצאות מוכרות בניכוי לצורכי חישבו מס שבח. בואי תספרי לנו איזה הוצאות. את יודעת, טיבם של אנשים זה לחפש ולהוסיף הוצאות בשביל לצמצם את הסכום של התשלום.

דווקא בעניין הזה אני חייבת להגיד שהרבה אנשים לא חושבים על זה שהם ימכרו את הדירה בעוד 10-15 שנה, ולא שומרים גם את החשבוניות ואת הקבלות - אם זה של שיפוץ או של כל מיני דברים מסביב. אני חושבת שזה מאוד חשוב.

אז חוק מיסוי מקרקעין מטפל בחישוב הרווח והמס על הרווח במכירת מקרקעין בישראל. זה בתים, משרדים, מפעל, בית מלון, גג, מגרש חקלאי וכן הלאה וכן הלאה.

נסביר לצופים שלנו, שהיום אחוז המס הוא 25% על מרכיב הרווח.

על מרכיב הרווח על נכס שנרכש אחרי 1.1.12. נכס שנרכש לפני כן, יש גם 47 ו- 20 - תלוי ביום הרכישה. אבל אם יש לנו יום רכישה נגיד 1990, ויש לנו יום מכירה שהוא היום, הרווח שנבע מ-1990 להיום - בנטרול מרכיב האינפלציה - הוא רווח בר מס. אבל מה עם ההוצאות? איזה הוצאות מוכרות? אז יש שני סעיפים: סעיף 39 וסעיף 39 רבתי - זה שני סעיפים צמודים שמכניסים את הריבית - ריבית על המשכנתא. כל ההוצאות המימוניות, כולל עמלות סיוע וכן הלאה וכן הלאה - עורך דין ברכישה ובמכירה, תיווך, השבחות שנעשו - הוספתי קומה, הוספתי שתי קומות, הרחבתי את הבית, שיפצתי - מה מוכר? כל מה שהוא אחזקה - בתחזוקה שוטפת - שלא יוצרת יתרון מתמיד לנכס, היא לא השקעה או השבחה של הנכס לעת המכירה. החלפת מנורה זה לא הוצאה מוכרת, אבל הוספתי קומה, הנמכתי תקרה, הוספתי מזגנים, הכנסתי חימום תת - קרקעי וכן הלאה וכן הלאה - זה השבחה. ובאמת כל הבעיה היא שאנשים לא שומרים.

לא שלא שומרים. אני חושב שגם מבחינת החוק, אין התייחסות נכונה לשווי האמיתי של הנכס - לשווי הכסף, אני אקרא לזה. אמנם מחשבים את האינפלציה ואת כל הדברים האלה, אבל אנחנו יודעים שבחמש השנים האחרונות, לצורך העניין, מחירי הנדל"ן במדינת ישראל עלו ב-100%!  אין התייחסות. המשכורות עלו, הכול עלה.

אז המדינה רוצה להיות שותפה- 25% רווח.

למה?

כי ככה בא לה! מתי המדינה שלנו...

החוק אומר שהפקיד מס לא יכול לתת לך פעמיים הוצאה שלא הוצאת. אתה צריך להראות שהוצאת - אתה צריך להביא את החשבונית, להראות את המקור, להראות שבאמת עמדת בנטל הזה, שהוצאת את הכסף. אם לא תביא תיעוד שהוצאת את הכסף הזה, הפקיד הוא לא חבר שלך: טוב, אני מאמין לך.

אבל אין התייחסות לערך של הכסף - לערך הנדל"ני של הכסף.

אם אדם מוכר דירה, לצורך העניין, ורוצה לשפר דיור - לקנות משהו חלופי. למעשה, כמו שגיא אמר, את הדירה הוא קנה לפני 15 שנה, ובעשור האחרון הדירה הכפילה את עצמה - רבע מהשווי הזה - אחרי שהוא ניכה הוצאות וזה, שזה בטל בשישים לעומת העלייה של ה- 100%, הוא מאבד רבע מהערך של העלייה הזאת, אבל הוא יקנה דירה שגם עלתה ברמה כזאת. זאת אומרת, לא יהיה לו כסף לכסות. הוא כמעט לא יוכל לשפר את הדירות למעשה, כי המדינה "נוגסת" לו ברבע מאותו רווח שהוא ישלם במקום אחר.

זה נכון, אבל לא 100%. כי כמו שאנחנו יודעים, אם זו דירתו היחידה, ממילא עד 4.5 מיליון שקל זה הכול פטור - אין מס. מתי אנחנו נכנסים להוצאות? כשהדירה היא חייבת, זאת אומרת, היא נרכשה אחרי 1.1.14, ויש לו יותר מדירה אחת, או דירה שנרכשה אי שם, ואחרי 1.1.14 יש את החלק הרלוונטי. הבעיה היא שדירות מגורים בעבר נמכרו או בפטור אחת לארבע שנים או כדירה יחידה או כדירת ירושה. אנשים לא שמרו הוצאות. אז לך עכשיו תביא דירה של הסבא - הוא השאיר שתי דירות, לך תמצא את ההוצאות בהסכמה.

הוא לא היה צריך לשמור.

הוא לא צריך לפי החוק.

לא היה פעם חוק של דירה חליפית - שאתה יכול לקחת את הכסף... אני יודע, בארצות הברית לדוגמה, אם אתה מוכר נכס, ואתה קונה בכסף את אותו נכס - זאת אומרת, קונה מיד אותו נכס - אתה בעצם לא משלם מס.

יפה, אבל זה היה פרק חמישי 3. בתיקון 50 שעבר ב- 2001, 2002, היה פרק חמישי 3, שהוא היה פרק מדהים, שבעצם יצר חמישה מסלולי שחלופים: דירה מול דירה, קרקע חקלאית מול קרקע חקלאית, נכס עסקי מול עסקי או קרקע לבניית נכס עסקי, דירת מגורים מול דירת מגורים, דירת מגורים מול דירה בבית אבות. החמישה מסלולים הללו היו מסלולים מדהימים שנתנו מענה. כל כך הרבה סיבכו אותם, שב- 2009 לא האריכו את ההוראת שעה הזאת, וביטלו, ואולי זה רעיון לחזור לזה. זה באמת יכול להיות רעיון מצוין. ואז אין התעסקות עם ההוצאות.

זה יכול לעזור לכל משפרי הדיור שהיום הם לא חלק מהמחיר למשתכן והם לא חלק מכל ההטבות שנותנת המדינה למשפרי דיור. משפרי דיור בעצם נדפקים, אז אולי ייתנו להם בעצם את האפשרות של שחלוף, שלא יהיה מיסוי.

צריך פשוט לבקש הארכת תוקף של הפרק הזה - הוא כבר כתוב. בשיפורים קלים שעלו תוך כדי בעיות, לתקן אותו.

ואז מי שיעשה את זה, ידאג לשיפורים יותר ניכרים, שזה יהיה על שמו.

אני גם לא אהיה כל כך זמין להיות שר האוצר בשנה הקרובה.

אנחנו צריכים לסיים, אבל רק חשוב להדגיש שלדעתי, גם מי שלא שמר את הקבלות על ההוצאות, עדיין הוא יכול ליהנות מאותן הוצאות, פשוט במחיר מופחת.

נכון. פשוט בגלל שהוא לא מציג חשבונית, אז מע"מ לא בטוח ששילמו, מס הכנסה אצל הספק - אנחנו לא יודעים ששילמת. נותנים לו 40% כפשרה או תביא חשבונית. וגם ההוצאות אחרי יום המכירה, כמו עו"ד והיטל השבחה - מביאים אותם ליום המכירה לתיקון שומה.

מקבלים אותם חזרה - חשוב שתדעו!
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 17.12.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי