דורית גבאי | משרד מיסוי מקרקעין - מה שחשוב לדעת על הורשות ומתנות בכל הנוגע לנדל"ן
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

מה שחשוב לדעת על הורשות ומתנות בכל הנוגע לנדל"ן - ראיון רדיו עם דורית גבאי

כמו בכל יום ראשון, אתנו רואת החשבון דורית גבאי. מי שהוא מספיק בר מזל לרשת או לקבל מתנה בתחום הנדל"ן, אז יש כמה דבריםשהוא צריך לדעת. אולי אם הוא גם מוריש- מתעתד לתת מתנה או להוריש. אז אני רוצה ממך מורה נבוכים בכל הקשור לירושות ומתנות בנושא הנדל"ן.

בישראל חל חוק מיסוי מקרקעין, והוא מתייחס למס שבח רק כשמוכרים, ולמס רכישה כשקונים או מקבלים. ההגדרה של "לרכוש" לא חייב להיות לשים כסף על זה, אלא גם לקבל במתנה, ולכן אם אני מקבל מתנה, למרות שאני לא משלם דבר עבור הנכס הזה או הדירה הזו, אני מחויב לשלם מס רכישה. אם אני מקבלת את המתנה מהורים, סבא, סבתא, בן זוג, אח, אחות - במקרים מסוימים, המס רכישה הזה הוא במס מופחת. ז"א, במקום נגיד 6%, אז 2%, במקום נגיד 8%, שזה דירה נוספת שלי, אז שליש מ-8%. יש פה עניין גדול מאוד של הרבה כסף ששולם למדינה, על כלום פעולה כלכלית.

תסבירי. נגיד האם גם כאשר בני זוג מעבירים במסגרת יחסי ממון או הסדרי רכוש, האם גם אז מחויבים במס רכישה?

כן, את לא תאמיני שבעצם עדיף למות ולא לרשת ולא לשלם מסים, או להתגרש ולקבל נכסי מקרקעין מאחד לשני בלי מסים. אבל בני זוג שמבקשים להסדיר את הממון שלם – בין השאר, גם את הנדל"ן, ואגב זה, להעביר חלקים של נכסים כאלה ואחרים שאחד מבני הזוג מחזיק בשביל גם שלום בית, בשביל להבטיח את שני בני הזוג וכן הלאה- המדינה לוקחת מסים. ז"א, היא לא מוותרת ולא מאפשרת את השלום בית הזה בלי להיפרד לפעמים מעשרות, ולפעמים מאות אלפי שקלים מס רכישה בשביל להגיע לסידור הכלכלי הזה. זה פשוט בלתי נסבל!

אין בזה היגיון! אם בכל העולם מדברים על מס ירושה, כאן זה בדיוק הפוך! שאתה משלם בעודך בחיים, ושאתה משלם מס, אבל כאשר יש ירושה, לא משלמים.

נכון. ירושה לא משלמים. מתגרשים ולא משלמים, אבל חיים ומחזיקים שלום בית ומחלקיםנכסים – צריכים להיפרד ולהוציא מהכיס מאות אלפי שקלים על מנת לבצע את הדבר הזה. ויש פה בעצם סוג של גזל- אני רואה את זה כגזל, משום שכשאין טעם כלכלי וזה פשוט בתוך משפחה, אני הייתי מבקשת פשוט לבטל את המס הזה לחלוטין.
אגב, אני אגיד בסוגריים שכאשר מעבירים את דירת המגורים שבני הזוג גרים בה, אז אין מס רכישה. אבל אם יש גם מגרשים, גם משרדים, אולי עוד כמה דברים אחרים או דירות אחרות- זה חל עליהם.

הבנתי. אז בואי נדבר על הפרקטיקה: איך גובים את המס הזה? מי מטפל בזה? ומה המשמעות של היישום בשטח?

היישום בשטח מאוד פשוט: נחתם חוזה מתנה או חוזה בתמורה, הרוכש מדווח תוך שלושים יום על העסקה באמצעות המייצג שלו, צריך עוד שלושים יום לשלם את מס הרכישה.

לפי השווי?

לפי השווי בדיוק – זה אחוז מהשווי או 6% מהשווי או מדרגות מס רכישה של דירה יחידה או 8% אם זו דירה נוספת שלך, ונפרד בתוך שישים יום מהעסקה במס הרכישה החל. בואי נגיד שהחלק המשמעותי ביותר בקביעת מיסוי מקרקעין, זה מס רכישה. זה פשוט מיליארדים בשלוש-ארבע השנים האחרונות שהלכו מהשוק- מהקופה הפרטית של אנשים- לטובת מס רכישה, שזה בעצם כמו אגרת העברת בעלות על רכב לצורך העניין, שאנחנו משלמים 200-300 שקלים. על העברת מקרקעין אנחנו משלמים מיליארדים.

אני רוצה לשאול אותך לגבי הנושא של קבוצות רכישה, כילא פעם, זה עדיין לא נכס מוחשי, אלא זכות מסוימת.

נכון. אמרת נכון, זה לא נכס מוחשי, כי זה דירה על הנייר. והחוק קבע ב-2010 בתיקון גדול, שנקרא תיקון 69, שכשאני קונה דירה בקבוצת רכישה, רואים אותי כמי שרוכשת את הדירה הגמורה ולא קרקע, כי הקרקע יש לי 6% מקרקע, שזה שווי רק הקרקע, מאש לפעמים יש לי 8% מהשווי הבנוי, שזה בכלל קטסטרופה. יש לנו מה לעשות בנושא הזה, והייתי קוראת למחוקקים לפעול להפחית את הנטל ואת יוקר המחיה מהאזור הזה. אם רוצים שמחירי דיור לא יעלו - אני לא אגיד 'ירדו' – לא יעלו, תתחילו עם המסים. המסים הם נדבך מאוד מרכזי בחישוב שלנו פה.

אבל השאלה היא: מכיוון שלא מדובר על דירת המגורים, אלא על נכסים נוספים, אז אולי דווקא כאן זה כן אמור להיות חלק מהמאמץ למנוע רכישת נדל"ן להשקעה.

תראי, זה לא... לאנשים יש כסף שהם הרוויחו אותו ביושר אחרי מסים, והם צריכים להחליט מה הם עושים עם הכסף הזה. לא כולם אוהבים את הבורסה, שזה מותאם לחלק מסוים מהאוכלוסייה, ובבנק את מקבלת גרוש וחצי. והאפיק בחו"ל- זה עם הסיכונים של חו"ל. כל אחד איפה שהוא יודע לשים את הסיכונים שלו. וישראל – לקנות מקרקעין, גם קרקעות חקלאיות וגם דירות- זה נראה כרגע הדבר הכי מתאים, ובלבד שגם המיסוי הוא נמוך, מס הכנסה נמוך על הדירות. אז זה ממש מזמין להיות שמה. אז לא צריך להעניש אותם! לגזור קופונים באחוזים כאלו גבוהים – זה פשוט קטסטרופה בעיניי!

אבל עדיין יש אנשים שיש להם את המזל הזה, שיהיו לכם נכסים, ונכסי מקרקעין. רואת החשבון דורית גבאי, תודה רבה לך