דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

סקירת פסקי דין, החלטות מיסוי והיישום שלהם

סקירת פסקי דין, החלטות מיסוי והיישום שלהם

תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 86 מיום 20.09.2022
מאת: דורית גבאי, רו"ח

אני רוצה לדבר על כמה דברים. קודם כול, בנוגע לדירות מגורים – כולנו יודעים כמה הנושא הזה מכביד היום גם על עורכי דין שצריכים ממש לעשות בילוש אחרי מקור הדירה – מאיפה היא מגיעה, ההיתרים שלה, הולכים אחורה. אני מכירה בתל אביב – אולי גם בעוד ערים אחרות – שכונות שלא היה שום היתר 50 שנה! רק בשנת 90 ומשהו, פתאום יצרו איזשהו היתר לאזור מסוים. אז אין סטטוס ידוע, ורק מכאן ואילך פתאום נוצר היתר, ואנשים עשו מה שרצו. אז גם זה אני אשמח מאוד שתהיה לנו על זה הלכה. על זה אני אעשה חגיגה – כשתהיה החלטה בעניין הזה, אנחנו נעשה ממש חגיגה!

אני רוצה לדבר על עוולות, שלצערי הרב, מיסוי מקרקעין לא הוביל בשנה שהייתה ממשלה – עוולות שבכל מקום אנחנו צרחנו. יש לי רשימה ארוכה. אני בחרתי כמה דברים קטנטנים, במיוחד עדכון הסכומים. עדכון הסכומים של סעיף 49ה ו- 49ז הוא מביש בהתאמה למדד. אנחנו יודעים שהשוק השתולל, המחירים עלו, והעזרה היא לא באמת ניתנת דרך סעיף 49ז, שהמדרגה של הכפל היא כל כך נמוכה מול עליית המחירים של העשור האחרון, ושוב ושוב פנינו בכל מיני דרכים. לצערי הרב, זה לא צלח גם בקדנציה הזאת. סעיף 49ה – שתי דירות שהסכום המצטבר שלהן… זה כמעט לא חדרון פה בתל אביב או אפילו לא דירה בצפון. היום המחירים עלו, והמספרים לא מתאימים.  

דבר נוסף שצועק לשמיים, ואם מדברים פה על אפרופו עליית מחירים – זה חלק מהזרז לעליית מחירים – זה בעצם כל נטל מס הרכישה. ובמקרים קיצוניים אני יכולה לומר שהקצאת מניות למשקיע בחברה, כדי שישים כסף והפרויקט יצא לדרך, כשבתיקון מספר 50 פטרו את ההקצאה מלהיות חייבת במס רכישה, ובתיקון מספר 76 החזירו את זה חזרה – זה עוד 5% על שווי השקעה של חברה – לפעמים זה עשרות מיליונים שבעצם מועמס על מחיר הדירה.

הנושא של תא משפחתי – כאשר בני זוג מתגרשים או שאחד יורש את השני – כל האירוע הזה ביניהם של העברת הנכסים מאחד לשני איננו מוליד חיוב במס. אתם יודעים שאם יש הסדר בין מתגרשים לפי סעיף 4א, אז אין מיסים. נכון, מעבירים מכאן לכאן, מעבירים ממנו אליה, מעבירים ממנה אליו, מהם לילדים – אין מיסוי במס רכישה, אין מס שבח. אם מישהו יורש את בן הזוג שלו, גם על פי אותו עניין – סעיף 4 – אין מיסוי בכלל. אבל אם מישהו מבני הזוג, בשביל לשמור שלום בית ובשביל ליצור איזושהי האחדה ברכוש, מחליטים להעביר נכס מאחד לשני – רק אם הנכס המועבר הוא דירת המגורים, יש את הפטור ממס שבח וממס רכישה. אבל אם זה נכס שעובר והוא לא דירת המגורים שלהם – את מס שבח הם פוטרים לפי סעיף 62, אבל מס רכישה יש 1/3. זה עשרות אלפי שקלים על מצב שלא באמת יש פעולה כלכלית, וזה באמת מכביד שלא לצורך.

נושא נוסף זה בפירוקים. חברה שמתפרקת, שרכשה אי שם בשנות ה- 80 המאוחרות – 1984 ואילך – קנתה נדל"ן, ועכשיו רוצה להתפרק ולהעביר את הנדל"ן שיש לה, לבעלי מניותיה. בעלי המניות יכולים להיות חברות, יכולים להיות שותפויות, יכולים להיות יחידים – מכל סוג. הפירוק הזה תחת הכנפיים של סעיף 71 עם כל מה שהוא אומר, מוליד מס רכישה. מדוע? כי הקרקע נרכשה על ידי החברה אחרי יוני 1983. וזה שוב פעם, זה 6% על עוד פעם – אותה קרקע שנרכשה אי שם על ידי החברה.

כל הנטלים האלה, כל התוספות האלה של מיסי הרכישה בדרך, שבעצם לא קרה שום דבר כלכלי,  לא קרה שום דבר שבעצם מצדיק להטיל את הקנס הזה – בסופו של דבר מצטרף למחיר הרכישה, ויוצר שווי רכישה שכל אחד שמוכר, ירצה להעמיס את ההוצאה הזאת כחלק מהעלויות שלו, כמו שהוא מוסיף את כל הדברים האחרים.

אני רוצה להתייחס לעניין של עבודות הפיתוח וכל הדבר הזה. באמת מי שלא מכיר את פסק דין שרביט, שהוא אני קוראת לו: הוראת הביצוע. צריך לקרוא אותו. זה עשרות עמודים, אבל יש פה איזשהו משהו שהוא מעביר אותך דרך גם טרמינולוגיה וגם דרך החשיבה של בית המשפט העליון, שבעצם עובדה, כמו שסיפרה עדי, הוא עדיין מהווה את הבסיס ואת השיקול המכריע האם להטיל מס רכישה בגין רכיב הוצאות הפיתוח ביום המכרז או ביום החתימה על הסכם החכירה או על הסכם הפיתוח. ובאמת מה שבית המשפט בשרביט ולאחר מכן, כמו שדיברה עדי, אישר, שבעצם צריכים לראות את מצב הפיתוח בפועל. ובאמת תקראו את מידטאון, ותראו את ההבדל למה מידטאון זה לא פסק הדין שדיברנו עליו.

לאחרונה, לפני מספר ימים, אולי זה יהיה פסק הדין האחרון של השנה העברית – אני לא מבטיחה, אבל אני מזמינה אתכם לקרוא כמה עמודים – 51 עמודים. אני רק אתן בשני משפטים: פסק דין ממסמ"ק נתניה בסוגיית שווי. השופט שחתום עליו, הוא לא פחות מאשר ד"ר אבי גורמן כיו"ר הוועדה. הוא ניתן ב- 4.9.2022. מי שרוצה את מראה המקום, ו"ע 4342-07-20. זה מנסור נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה. כל הסוגייה היא הסכם מ- 2019, שמנהל מס שבח קיבל אותו ב- 120,000 שקל או במשהו קרוב לסכום הזה, ונגמר בפסיקה של השופט ב- 1,000,0000 שקלים. זאת אומרת, השווי למטר היה כל כך נמוך, שבית המשפט עשה את כל הבדיקות, ויש פה ניתוח, טבלאות – פסק דין מאוד מאוד מושקע – את כל השלבים איך צריך לקבוע את השווי – ממש עשה כאן הוראת ביצוע. אתם ממש מתבקשים לקרוא את זה. ויש לנו פה מעורבות של בוכניק – מי שכבר מכיר את השם. ולכן כל הדיאלוג פה על האם אפשר לקבוע את השווי גם על בסיס דמי השכירות והאם פקיד המס שהולך ובודק בכל מיני מקומות, האם זה בסדר או לא בסדר. פסק דין מאוד מאוד חשוב. אני לא יודעת אם יהיה ערעור לעליון על זה. אני מאמינה שלא. הוא כתוב ממש טוב. בסה"כ נקבע ששווי למטר יהיה 955 כפול הדונם, ולא מה שהוצהר – פער של כמעט פי 10 מהמוצהר. אז באמת אם אנחנו הולכים להגדרת שווי בסעיף 1 לחוק – אנחנו חייבים להכיר את ההגדרה הזאת כמעט בעל פה – אבל למען זה שאני לא אעשה כאן טעות בהדרכה, אני אצטט לכם את הגדרת השווי, ולמה זה חשוב שאנחנו נכיר אותה. ובכל הזדמנות אנחנו שואלים את הפרטים. "שווי של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות ממכירת אותה זכות ממוכר ברצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות…" ופה יש שני חריגים: "במכירות שנעשו בכתב, ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד הזכות באיגוד נקבעה בתום לב, ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה – בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור". וחריג מספר 2: "שלגביה נקבע בחוק זה אחרת, השווי כפי שנקבע בחוק זה". יש שורה של סעיפים שהחוק מגדיר איך קובעים את שווי המכירה או שווי הרכישה. צריך ללכת לסעיפים 22 ואילך. צריך ללכת לסעיף 17 לעניין שווי המכירה. אבל בעניין הזה, החריג הראשון: "חוזים שנעשו בכתב ושבהם שוכנע המנהל" – המנהל צריך להשתכנע – "כי התמורה בעד הזכות נקבעה בתום לב". ופה העניין של חוסר תום לב – יש פה רבים עורכי דין – יכולים לספר לנו על מה זה תום הלב בביצוע עסקה. חוסר תום הלב בעצם כאן הוליד את הסטייה של המנהל מהשווי המוצהר להעדר שווי שוק. זה פסק דין מאוד מאוד חריג בנוף, כמו שהוא נומק. אנחנו מכירים הרבה פסקי דין שהוועדה לא התערבה: מכירה בדוחק – יש לנו מצבים כאלה שאדם מוכר נמוך ממחיר השוק – 30%, 40%. אף פעם לא היה איזשהו קטלוג שאומר: מחיר פחות מ- 30%, אני מתחיל לסטות. בודקים כל מקרה לגופו. פה מדובר בכמעט פי 10 הבדל, ובמיוחד שהוכח חוסר תום לב. מאוד מאוד מעניין! אני מציעה לכם לקרוא אותו– שיעורי בית לשנה הקרובה.

מה עוד תכננתי לכם כאן? לגבי החלטות מיסוי – כמו שאמרתי, יצאו רק שבע. אני לא אדבר על החלק של מיכל סופר שתכף תיכנס. אני רוצה רק להזכיר שני דברים שיצאו. אחת – החלטת מיסוי שאנחנו קוראים לה: החלטת מיסוי פוגענית, שבעצם שינתה מדיניות, נוהג שניתן מאז תיקון מספר 76. זה מה שנקרא: מכירת דירת מגורים על ידי יורשים שירשו את הדירה מאבא/אימא/סבא/סבתא, שחלק מהם הם תושבי חוץ. אנחנו יודעים שהכניסה לפרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין – התנאי להיכנס לפרק חמישי1 – כתוב: תושב ישראל. ואז אם אני לא תושב ישראל, אין לי מה להמשיך לקרוא, ובטח לא לקבל את העילה של הפטור לפי סעיף 49ב(2) או 49ב(5) או 49ב(6) או 49ה וכן הלאה. לא מגיע, כי אני לא תושב. אבל כשעבר תיקון מספר 76, ושגם הוסיף תקרה של שווי פטוֹר, וגם חידד את הקריטריונים לדירה יחידה – שלושה קריטריונים חודדו – והחידוד של דירה יחידה על זה שהיא כדירת מגורים 18 חודשים – זה החידוד לאור כל מיני מחלוקות מהעבר. וגם בסופו של דבר, כאילו פספסו את העניין שאם המוריש הוא תושב ישראל, והיורשים הם לא תושבי ישראל, יוצא מצב שיורש אחד שהוא גר בקנדה, ושלושת האחים שלו נמצאים בארץ – הם מקבלים את הפטור של הסבא/סבתא/אימא/אבא, והוא לא מקבל. אז לתת פרשנות ככה תוך כדי תנועה. גם כן, לא פרסמו הוראת ביצוע, זה נעשה בעל פה. קראנו וביקשנו – גם יש לנו מכתבים שפנינו – מי שירצה, אני אוכל לשלוח לו. בכמה הזדמנויות ביקשנו לסדר את זה כהוראת ביצוע או פרשנות או החלטת מיסוי שאומרת את הדבר הזה. זמן קצר אחרי שאני שולחת תזכורת נוספת בנושא הזה, פורסמה החלטת מיסוי 7701/21, שבעצם הכותרת שלה היא: שימוש בפטור לפי 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין – מוכר שהוא יורש  תושב חוץ – החלטת מיסוי שלא בהסכם. אז אנחנו מבינים מעצם החלטת המיסוי, שאומרת חד וחלק ש"החלטת מיסוי זו מחליפה ומבטלת כל הוראה, החלטה או פרשנות שניתנו בסוגיה זו, הנוגדת את האמור לעיל". יש לומר שההחלטה הזאת פורסמה בתאריך 6.12.2021.  אגב, באותו יום פורסמו שלוש החלטות מיסוי. זו אחת מהן. אז זו אחת מהן. ולכן כל המקרים של מכירות שנעשו עד התאריך הזה, מאשרים להם את הנוהג. זאת אומרת, תושב חוץ יקבל. מי שרוצה לעזור ולקדם את העוול הזה, ובעצם לעשות תיקון חוק כשתהיה כנסת – פשוט מנסחים הצעה שאומרת שזה חריג, ושתושב חוץ שהוא יורש, אבל המוריש היה תושב ישראל, יכול לקבל את הפטור הנובע מהסבא/סבתא/אימא/אבא. אז זה לגבי החלטת המיסוי הזאת.

יש החלטת מיסוי נוספת חשובה בנוגע לתמ"א – גם כן מ- 6.12.2021. המספר שלה הוא:  1132/21. והכותרת שלה היא: המרת חנות בדירת מגורים חלופית – החלטת מיסוי בהסכם. שוב, שבע החלטות מיסוי בלבד. ובעצם, המשמעות היא שלבן אדם אחד היה 1/3 בשלוש חנויות שנמצאו באותו מתחם. החנויות האלה היו חנויות מעל בניין מגורים, ובעצם הוא ביקש לראות את כל שלוש החנויות האלה, כי זה כמו שלושה נכסים, כנכס אחד – לפי אותו עיקרון של רחל מנחם – פסק דין בעליון רחל מנחם, שבעצם אם יש לך מספר נכסים באותו בניין – שם זה היה דירות, פה זה חנויות – מצרפים לך את כל האחוזים באותו מקום, ואומרים לך כמה יש לך כאילו בנכס אחד. ראו את כל ה- 1/3, 1/3, 1/3 בשלוש חנויות, כאילו יש לו חנות אחת, ואז אפשרו לו להמיר את זה לדירה חלופית בפרויקט תמ"א 38/2, במקום 1/3 אחד כנגד חלק מדירת מגורים, ועוד 2/3 חייבים – צירפו לו את הכול ליחידה אחת, ואמרו: יחידה כנגד יחידה – הוא מקבל דירת מגורים. והודיעו לו שכאשר הוא יקבל את דירת המגורים – על פי עקרון רציפות המס ועל פי הרעיון של דחיית המס בפרק התמ"א, שזה פרק חמישי5 – יום הרכישה יהיה היום של החנות, שווי הרכישה יהיה השווי של החנות, ועלויות התמ"א – עלויות הבנייה – יירשמו כ- 0 – זה לפי עמדת הרשות גם אז באותה תקופה. ובעצם כשימכרו את דירת המגורים הזאת, היא לא יכולה לקבל לא פטור, לא פטור חלקי, לא לינארי מוטב – לא שום דבר. מה שזה אומר זה שאם אנחנו נחזיק בזה 4 שנים ברציפות ונחכה – אנחנו כמובן נוכל לחשב לינארי מוטב, כי בסופו של דבר, זה כמו שיש לי דירה על קרקע – זו הפרשנות שלי למצב. אם אנחנו נרצה למכור את זה מיד לאחר מכן, אז אנחנו כמובן נשלם את זה כמו נכס. להבנתי, אם אנחנו משתמשים בנכס הזה 4 שנים, ההיתר הוא כבר לדירת מגורים, לפי המדיניות של הרשות. לא תהיה בעיה עם הדבר הזה. גם כן תקראו את פסק הדין הזה – הוא מאוד מאוד חשוב!

דבר נוסף: החלטת מיסוי 0203/21, שהנושא שלה: חזקת דירת מגורים יחידה בסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין – החלטת מיסוי בהסכם. גם כן פה יורש ירש ב- 2017 37% בדירה, והשלים עוד 13% והגיע ל- 1/2.  ונשאלה השאלה: האם אפשר להכניס את ה- ½ הזה לחזקות של סעיף 49ג(3)? שבעצם ה- ½  הזה הוא כאילו ½ מירושה שלא נספר. בסופו של דבר, אישרו לו את זה, כי החלק שהוא השלים, היה קטן מ- 1/3, וראו את זה שזה כאילו מצטרף ל- 37%. אני אומרת: טפל, והצטרף לעיקר – ככה ההבנה שלי. ולכן ה- ½ הזה שיש לו מאותה דירה, שחלק ממנה הוא ירש וחלק ממנה הוא השלים בקנייה מכספים מחוץ לעיזבון – מדביקים את זה או צובעים את הכול כ- ½ דירת ירושה ולא סופרים. תמיד תזכרו את הסייג בסעיף 49ב(2): כל חלק בדירה בסעיפים של 49ג(3), שזה ה- 1/3 וה- 1/2 שלא נספרים, וגם דירה מוגנת שלא נספרת לפי הקריטריונים של החזקות של סעיף 49ג לחוק – בעת המכירה, לא משנה אם זה יהיה דירתו היחידה של אותו מוכר – תמיד יהיה מס. אין פטור גם אם זו תהיה דירתו היחידה. אז תשימו לב לסייג הזה. לפעמים ה- 1/3 הזה בדירה שווה יותר מהחלקיק הזה שאנחנו עכשיו מוכרים או דירת המגורים שאנחנו מוכרים. שימו לב לא ליפול במלכודת הזאת. הצלנו כמה מקרים כאלה בעקבות ההדרכות שלנו.

תמלול מתוך מפגש בזום 20.09.2022
נכתב בגרסת מאמר ביום 25.10.2022

#1190

ב.א.

 
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם