דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

פיצול דירות – מעמד הדירה בעיני הרוכש או המוכר לפי חוק מיסוי מקרקעין

פיצול דירות 

מעמד הדירה בעיני הרוכש או המוכר לפי חוק מיסוי מקרקעין

תמלול מפגש מייצגים שלישי מעשי מספר 25 מיום 24.11.2020
מאת: דורית גבאי, רו"ח

אני החלטתי לדבר על כל הנושא של פיצול דירות, חלוקת דירות, המעמד של הדבר הזה בעיני הרוכש ובעיני המוכר, ואיך רשות המיסים בעצם מתייחסת לדבר הזה לאור העובדה שכרגע מתנהל תיק בעליון בעניין שטיין, שכבר דיברנו על המקרה שלו, שהבן אדם בסופו של דבר מכר דירת מגורים, כי היא שימשה למגורים, אבל בנסח הטאבו היה צריך ללכת ל- 1943, ולראות שבשרשור במקור זה היה דירת מגורים. בדרך זה הפך להיות ייעוד אחר. והדרישה של מנהל מיסוי מקרקעין שהחלה בערך לפני שלוש שנים, שכשמוכרים דירת מגורים, הייעוד שלה בתוכנית בינוי עיר צריך להיות למגורים. בוא נגיד ככה: כמי שלמדה את קורס מפקחי מיסוי מקרקעין, כמי שעבדה והחליטה בתחום של מיסוי מקרקעין, כמי שהוציאה שומות בנושא הזה, וכמי שעבדה ברצף – מאז שיצאתי מהשירות הציבורי ועד היום – בתחום הזה, עד לפני שלוש שנים לא הייתה חיה כזאת. אנשים שמכרו דירות מגורים, די בכך שהדירות היו משמשות למגורים. אנשים מכרו מחסנים ששימשו למגורים, וקיבלו פטורים, אחת לארבע שנים. אנשים מכרו חדרונים על הגג שהיו 30 מ', כדירות מגורים, וקיבלו עליהם פטורים. אנשים הפכו את קומת 1- בכל מיני בניינים ובכל מיני מקומות, לדירות מגורים, והתקלחו עם צינור שיוצא מהקיר, וקיבלו פטור כדירת מגורים. שינוי המדיניות החל בד בבד עם פסק דין בעליון בנוגע לדירות נופש. ברגע שדירת נופש שימשה למגורים של הבעלים שלה, ולא שימשה את הייעוד שהיה לדירת נופש, שבעצם זה אומר שבעל הזכות היה צריך להשתמש בזה שבוע בשנה או שבועיים בשנה, ובשאר הזמן להעמיד לטובת אורחים אחרים – ברגע שפסק הדין בעליון אמר שהעובדה שהדירה שימשה למגורים באמת – ביום-יום ניהלו חיי מגורים, אבל בייעוד שלה היא דירת נופש, וזה בעצם פגיעה במטרה ובתכלית של החוק – החליטו בעליון שדירה כזאת שמיועדת לדירות נופש, שגם אם היא משמשת למגורים, היא לא תקבל את הפטור של דירת מגורים.

זה אחר כך אותו דבר היה גם בעניין מס רכישה בעניין מנדל. זאת אומרת, ברגע שפסק דין בענין חכים במס שבח ומנדל במס רכישה החליטו שדירת נופש, למרות שהיא משמשת למגורים, למרות שבמקרה של חכים – הוא גר שם וניהל שם את כל החיים שלו, היא לא תקבל מעמד של דירת מגורים מזכה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, משום שהתכנון לפי התב"ע, היא צריכה להיות דירת נופש. וברגע שהיא פוגעת בתכלית חוק אחרת – לקדם נופש, הדירה הזאת – גם אם היא משמשת למגורים כל השנים, לא תקבל את המעמד של דירת מגורים מזכה, והיא חויבה במס.

בעצם מאז פסק הדין הזה של העליון שקשור לדירות נופש, לאט לאט התחילו ליישם ברשות המיסים מדיניות שונה. לא יצאה הוראת ביצוע שכך הולכים לעשות. תוך כדי תנועה, התחילו לבחון כל מיני תיקים בכל מיני מקומות, ואנשים שמכרו דירות שהן בקומה מינוס אחד ( 1-), במקור היו מחסנים ושימשו למגורים, או בקומה אחרונה, דירות בחדרים על הגג, ששימשו למגורים, ותמיד נמכרו בפטור, התחילו לקבל חיובים. כל תל אביב ברחוב הלבנון בקומה מינוס אחד, שנים זה משמש למגורים, שנים הם משלמים ארנונה למגורים. עכשיו הם ברשות המיסים, החליטו לבדוק את התב"ע, וברגע שהיא לא למגורים, התחילו להוציא פה חיובים למס שבח על מכירה של מחסנים או מה שזה לא יהיה.

בהקשר לדבר הזה – יותר גרוע מזה – כאשר אנשים מחלקים דירות. זאת אומרת, מצב שבן אדם קנה דירת מגורים אחת, והוא מפצל אותה לשלוש. יש לנו מקרה באילת – פיצלו אותה ל- 12 דירות גם! ויש שם מקרים אחרים שפיצלו ל- 4 דירות, ובמקרים אחרים, 6 דירות – זאת אומרת, שישה תפקודים. כשהוא מכר את דירת המגורים, הוא היה אמור להיחשב כמי שמוכר 5 או 6 דירות, כמו שאמרתי לכם במקרה באילת: אדם ירש דירה מסבא שלו – הוא ידע שסבא שלו גר בכל הבית, היה איתו איזשהו מישהו שטיפל בו. אבל כשהיא נמכרה, היא הושכרה, הוא לא עקב אחרי הדייר הזה – השוכר ששכר את הדירה אחרי פטירת הסבא – הוא לא ידע שהשוכר חילק את זה ל- 12 יחידות, ובאותה תקופה כשהוא מכר את הדירה של הסבא, הוא ביקש פטור של דירת ירושה אחת באילת, וילה כזאת – אין זכויות בנייה, אין שום דבר – הדירה הזאת בעצם חולקה – בגלל שהמדיניות הייתה לפי מבחן השימוש, הוא קיבל בתקופה של אז שתי דירות פטורות לפי ההוראה של 2,000,000, ועוד אחת שלישית גם כן קיבלה פטור. זאת אומרת, על שלוש יחידות הוא קיבל פטור, ועל כל השאר מתוך ה- 12 הוא שילם מיסים. כבר אז התחילו לשים לב שאנשים מחלקים דירות, ולא מקבלים מהמכירה שלהם על החלוקה פטור של דירה יחידה, כי הדירה מחולקת.

מצד שני, כשאדם מוכר את דירת הירושה שלו, והמוריש ביום פטירה השאיר דירה אחת, ומה שקרה לאחר מכן זה פיצול של הדירה ל- 12 – זה לא עשה המוריש – עולה השאלה: האם ביום הפטירה שלו המוריש השאיר דירה אחת או שתיים? אם הולכים לפי הקו של פסק דין גיא דוד, שאנחנו תכף ניכנס אליו קצת יותר לעומק, שבעצם מבחן התב"ע קובע – אם הולכים לפי זה, שזו בעצם העמדה של הארי קירש בבית המשפט בוועדה המחוזית בעניין הארי קירש. דיברנו על פסק הדין הזה בעבר, אני רק מדגישה: אם התב"ע קובעת, אז לכאורה אם בן אדם השאיר ביום פטירה דירה אחת לפי היתר, לפי תב"ע – זאת אומרת, הוא השאיר דירה אחת. זה שהיורש אחר כך פיצל את זה – בעצם הוא פיצל את זה שלא כדין – ולכן צריך להתעלם מהפיצול ל- 12 יחידות דיור ולהגיד: הוא מוכר דירה אחת. אני חוזרת: אם הבן אדם השאיר דירה אחת ביום פטירה, והיורש עשה מזה 12 דירות או יותר, כמה שזה לא יהיה, והוא לא פיצל את זה כדין – זאת אומרת, צריך להתעלם מהפיצול. צריך להגיד: בעצם מוכרים דירה אחת, כי ההיתר אומר: דירה אחת, אז תנו לו פטור מלא. אותו דבר מי שהוא קונה – אם הבן אדם קונה דירת מגורים שהיא מחולקת ל- 5, אז מה יגידו לו? הוא קונה דירה ראשונה כיחידה, ואחרי זה ארבע נוספות, והוא נכנס ל- 5-6% ואילך? תהיו עקביים!  אם הוא קונה דירה אחת, לפי התב"ע היא דירה אחת – תגידו: הוא קונה דירה אחת. אם הוא מוכר דירה מחולקת, ולפי התב"ע היא דירה אחת, תנו פטור של דירה אחת. אבל לא להשתמש בזה איך שמתחשק. כשבן אדם בא ומוכר דירה מחולקת, והוא רוצה פטור דירה יחידה, כי החלוקה היא לא כדין, הם אומרים: לא, הוא מוכר שתי דירות. אז הם נותנים לו חישוב לינארי על הראשונה, ופטורה על השנייה. אותו דבר הקונה:  הקונה בא לקנות דירה מחולקת, שמראש היא מחולקת. הוא אומר: אני קונה את דירתי היחידה, כי בתב"ע הדירה היא יחידה. אז לא, אומרים לו: הדירה הראשונה היא תהיה דירה יחידה, והדירה השנייה כבר תהיה דירה נוספת. אי אפשר לתפוס את החבל משני הקצוות. זאת אומרת, יש פה כרגע שינוי מדיניות שהולך בד בבד עם פסיקת בית המשפט המחוזי בעניין גיא דוד, שהולך בד בבד עם עמדת רשות המיסים, שהיא לא מפורסמת, שהיא לא באה לידיעת הציבור, שהיא לא באה לידי ביטוי באיזשהו חוזר, באיזשהו דיאלוג עם הלשכות, באיזשהו דיאלוג עם משתתפי הפורום שעוסקים בזה ביום-יום, שאומר מה קורה מכאן ואילך. בעצם, רשות המיסים תוך כדי תנועה, בעניין גבאי בלולים שלו, שם הייעוד הוא חקלאי בכלל, לא אישרה את המכירה כדירת מגורים. בגיא דוד שהייעוד היה למחסן, והעירייה שנים נתנה אותו כדירת מגורים – ארנונה על דירת מגורים – השימוש היה למגורים 25-30 שנה, והוועדה אמרה משלוש סיבות שתכף אני אפרט אותן: זו לא דירת מגורים מזכה, אנחנו לא נעשה שהחוטא יצא נשכר, וכל מיני כאלה דברים שנאמרו בפסק הדין.

והיום אנחנו מתמודדים עם גזרה מאוד מיוחדת: עם פסק דין שטיין, שבעצם המייצגים שייצגו את שטיין – משרד עורך דין מאיר מזרחי, זכו בערר, זכו בוועדה, שאמרה שמגיע לו פטור על דירת המגורים, כי הסבירו והראו את השרשור של הדברים. והמדינה לא תאמינו, ערערה לעליון! אנחנו פשוט בשוק, כי הם רוצים בלי שום ויכוחים: דירה שהיא לא לפי היתר ולא לפי תב"ע, לא תקבל פטור. אז למה אתם לוקחים לבית משפט? תקנו את החוק. למה אתם לוקחים תיק כזה לבית המשפט? והעמדה של רשות המיסים ובית המשפט בעניין שטיין היא בעצם אימצה את מה שהשופט קירש רשם בפסק הדין של דוד גיא. ואני אקריא כאן מהמצגת שבזמנו כרמית גבאי, בתי, נתנה פה סקירה בעניין הזה, כי היא ייצגה בדוד גיא. אני רוצה להקריא כמה ציטוטים מתוך פסק הדין של כבוד השופט קירש. הוא אומר ככה: "הנכס אינו עונה להגדרה של דירה". ההגדרה של דירה אינה קיימת בחוק. אין הגדרה בחוק מיסוי מקרקעין לדירה. תפתחו מילון אבן שושן או כל מילון אחר – דירה מוגדרת: מערכת חדרים שמשמשת לחיי מגורים. "וקובע כי היא דירה הוא מבנה בעת מכירתו, אשר בעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על פי דין, ובנוסף, יש בו מתקנים של דירת מגורים, או משמש למגורים בפועל" (עמוד 18 לפסק הדין). לפי המבחן המוצע על ידי קירש, "זכות הנכס תישאב מהדין הכללי". בהעדר הגדרה בחוק מיסוי מקרקעין, תישאב מהדין הכללי, שהוא: "דיני התכנון והבנייה, והיתר הבנייה יהווה מעין 'תעודת זהות' לנכס (עמוד 19 לפסק הדין).  "השופט קירש יוצר הגבלה בין סוגיית דירות הנופש, אשר גם שם הנכס אינו מהווה דירה לפי התוכנית, וכן סובר השופט קירש כי לא די בכך שהאזור מיועד למגורים", כמו שנטען בדוד גיא: האזור מיועד למגורים. כל הבניין הוא מגורים. "לא די בכך שהאזור מיועד למגורים, אלא הנכס הספציפי אשר מיועד למגורים, הוא צריך להיות לפי היתר" (עמודים 23-24 לפסק הדין). "ציין קירש בפסק הדין כי הוא אינו קובע זאת כסנקציה, בעקבות השימוש החורג בנכס", שקרה במקרה של דוד גיא, "ולא לפי האמירה: החוטא יצא נשכר" – כמו שמנהל מיסוי מקרקעין רשם בנימוקים להשגה ובנימוקים שלו בוועדת הערר, "אלא קובע כך תוך ניסיון לצקת תוכן למונח דירה אשר מופיע בחוק מיסוי מקרקעין בעמוד 30 לפסק הדין". אין הגדרה של דירה בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן הוא שואב את זה מהדין הכללי. הדין הכללי זה דירה שהייעוד שלה הוא למגורים, וההיתר הוא תעודת הזהות. "השופט קירש בחר גם להתייחס לטענת העורר אשר לפיה, כאשר החטא הוא לטובת המשיב, מבחינת המיסים, כמו דירה מפוצלת שלא כדין, אז יסתמך המשיב על החטא וימסה כשתי דירות. קירש הביע את דעתו כי ישנה בעייתיות בגישה זו". זאת אומרת, גם הוא אומר שהמדינה משתמשת בנושא: החוטא יצא נשכר כאשר נוח לה – יש בזה פסול.

אני רוצה לציין את האמירות של שני חברי הוועדה שהצטרפו להחלטת יו"ר הוועדה, השופט הארי קירש, שלא לתת את הפטור כדירת מגורים, אבל מנימוקים שונים. רואה החשבון צבי פרידמן –הנימוק העיקרי שלו לשיטתו היה אימוץ הכלל: לא יהיה החוטא נשכר" (עמוד 34 לפסק הדין). "פרידמן סובר כי אימוץ המבחן לפי זהות הנכס, שהובא מחוקי התכנון והבנייה, בעייתית, ועלולה להוביל לתוצאות לא סבירות". וניתנו מספר דוגמאות בעמוד 36 לאי הסבירות בפסק הדין. "בהגדרות של מילון של דירה וכן בחוק המכר דירות, המשמעות שבני האדם מייחסים למילה 'דירה', היא פשוטה ורגילה" (עמוד 35 לפסק הדין). "רואה החשבון פרידמן ציין כי על המחוקק להגדיר באופן מדויק מהי דירה". ואני כמובן מצטרפת להמלצתו. וזה לא תפקידו של בית המשפט להתחיל לדון בחוזה ובכל הדבר הזה. "רואה החשבון פרידמן סותר את דעתו של קירש לעניין דירות הנופש, וסובר כי אין להסתמך על פסק דין חכים – דירות נופש, בעניין הזה, מאחר וחכים לא עברו כל עבירה, אלא טענו שגם דירת נופש עונה על הגדרת דירת מגורים. בנוסף, טוען מר פרידמן כי ראוי שדיני המס יכפו תוצאת מס, בשל אינטרס ציבורי, על פי חומרת העבירה והפעלת השכל הישר". זאת אומרת, צריך לקרוא ולראות האם אנשים התנהגו ככה שנים – 30 שנה. באים ותופסים אותם במקרה הזה, ולוקחים אותם לבית המשפט – זה לא סביר. רואה החשבון מיכה לזר, שהוא גם חבר ועדת הערר והשתתף בדיון, אמר – "הסכים גם הוא לדחיית הערר, אך לדעתו, מהות או זהות הנכס לצורך חוק מיסוי מקרקעין, אינה נקבעת אך ורק לפי הנסח שרשום בטאבו והמצב התכנוני, ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו (עמוד 41 לפסק הדין). "לדעתו, אין לקבל את הגישה, לפיה בכל מקרה שבו הנכס מצוי במקרקעין שייעודה אינו למגורים, אבל הוא משמש למגורים, ומתקיימים בו המתקנים הפיזיים של דירת מגורים, לא יראו בו כדירת מגורים. על אחת כמה וכמה, כאשר הנכס שימש למגורים במשך שנים רבות, והעירייה השלימה עם העובדה שהנכס הוסב למגורים, והיא מחייבת בהתאם את חיובי הארנונה (עמ' 42 לפסק הדין). "לטעמו, יש לבחון פוטנציאל ממשי להשתמש למגורים" – מה שלא קרה בדוד גיא או בזמן הדיונים – "ומאחר שבית המשפט קבע שיש להסיר את המתקנים (בעניין דוד גיא) של דירת מגורים (כי הוא בעצם היה בשימוש חורג), וכן הקונים לקחו על עצמם את ההתחייבות להתאים את הנכס להיתר ולהסיר את המתקנים, אזי כשהנכס נמכר, ביום מכירתו, כמחסן ולא כדירת מגורים". זאת הסיבה של רואה החשבון מיכה אלעזר.

מה שאנחנו רוצים לומר הוא: תשנו את החוק. מה אתם מתנפלים על אנשים? מה אתם עכשיו לוקחים את כל בני ברק, וזה מדיניות של ירושלים – זה לא שהמנהלת החדשה הביאה אופנה חדשה. זה לא היא שאשמה בזה. מה אתם עכשיו לוקחים את כל בני ברק? כל הדירות שמה קונים אותן בזוגות, זה תרבות של קהילה. כמו שאנחנו מצאנו במס רכוש לפני שנים רבות פתרונות לאדמות החקלאיות ולפטורים ממס רכוש של 10 דונם – היו פתרונות ספציפיים למגזרים, שהחוק הוא כל כך לא מתאים לא למצב, לא לעידן, לא לעסקים, לא למצב הנוכחי. כמו שהחוק יעבור שינויים – עובר קורונה, עובר סגרים, עובר שינויים, עכשיו מנהלי העסקים, אנשים יעבדו מהבית. אז מה, עכשיו אנשים ימדדו להם את השימוש למגורים אם עברו 50% מהדירה עכשיו? אין היום בן אדם שלא יעבוד מהבית. אז גם שם המבחנים יהיו צריכים להיות יותר מתגמשים וכן הלאה וכן הלאה.

אז באים ולוקחים מגזר שלם, שנכון, גם הוא כפוף להחלטות בית המשפט, ועכשיו בהחלטה גורפת: כל הזוגות בבני ברק שקונים שניים-שניים דירה, ומצהירים כי הדירה מחולקת – היא מחולקת שלא כדין. אחד לוקח קומה א', למרות שהם קונים את זה במושע, ועושים חלוקה בהסכמה ובשיתוף. הדירה לא מחולקת כדין. אבל ככה קונים, ככה אנשים מוצאים לעצמם מדור. אם המדינה כמדינה לא מקדמת בנייה של אזורים לפי מגזרים ולפי צרכים של קהלים, אז היא לא יכולה לבוא ולתת להם סטירה מהכיוון השני, ולשנות את התפיסה הן של החלוקה שהייתה מותרת – אז תיקחו מס רכישה, כי קונים שתי דירות, וכל אחד זו דירתו היחידה. המוכר מוכר דירה מחולקת, אז תן לו מס על הדירה הראשונה, ופטור על הדירה השנייה. אז אין אם זה בעיה. או תתאימו ותוציאו הוראות שעה. תתאימו ותגידו מה אתם אומרים. א' – שאנשים ידעו, וב' – תתאימו את המצב למגזרים. אין מה לעשות, אנחנו לא חיים בכוכב אחר! אנחנו חיים בכוכב הזה. בכוכב הזה, במדינת ישראל, צריך לתת פתרונות שמתאימים למצב, לשינויים, לדפוסי התרבות.

זה כמו שאני זוכרת: ניהלתי פעם ויכוח בדיון בהשגה, שבחוק כתוב שיורש לפי סעיף 49ב(5), צריך להיות צאצא. כלומר, נכד, נין או בן בשרשרת של ההולדה. אבל אם הבן מאומץ, ויש קהילות שלאמץ אפילו לא עושים את זה ברשומות – לא רושמים את זה בשום מקום. אשכרה אימצו את הבן אדם, והוא משמש כילד שלו, הוא נחשב כילד שלו, ומכל הכיוונים הוא נחשב כילד שלו, וזה כי יש מגזרים ויש קהילות שלא צריך את הרישומים, אלא הוא מאומץ. ויש צוואות ויש דוקומנטים והכול מבחינת הרישומים המשפטיים. רק לא רשום באיזשהו מקום במשרד הפנים או בתעודת זהות. אז מה? הוא לא ילד שלו? הוא לא צאצא שלו? מבחינתו הוא כן.  

אז יש פה בעיות, והחוק הזה הוא לא יכול לכסות את כל המקרים. נכון, יש דינמיקה גם בחוק וגם בהתנהלות וגם בעסקים וגם בתרבות של מגזרים, וצריך לתת פתרון. בטח ובטח שלא לבוא עכשיו ולתת לכל מי שעכשיו מצהיר ועושה את זה כבר שנים, לבוא ולשנות את המדיניות בלי שהיא באה לידי ביטוי בציבור ויגיעו לאיזושהי הבנה.

אני לא יכולה להיכנס בנעליים של כל אחד מהאנשים שלא מוצאים מדור. מוצאים מדור בדירה מחולקת – נכון, העירייה יודעת שהדירה מחולקת, נכון, העירייה יודעת שחיות שם שתי משפחות. אין סוד, כל בני ברק יודעים את זה. אז בואו, שפקידי המס ישבו עם העיריות, עם משרד הבינוי והשיכון, יוציאו הוראת שעה, יוציאו תקנונים – שיפתרו את הבעיה הזאת. דירה מחולקת שהיא נמכרת – אם היא נמכרת כשתיים ונרכשת כשתיים, כאשר בהיתר היא לא זה ולא זה, אז ייתנו את הפטורים. זה בדיוק מה שאומר השופט הארי קירש:  אתם לא יכולים להגיד שאם ההיתר הוא היתר לבנייה אחת, אבל הדירה היא מחולקת, ואתם מוציאים מס לפי שתיים. אם ההיתר הוא לדירה אחת, והדירה נרכשת לשתי משפחות ומחלקים את זה – אתם מוציאים להם מס רכישה כאילו רכשו שתי דירות. זה לא מתקבל על הדעת!  תהיו עקביים. אם אתם רוצים לפי היתר, ההיתר אומר דירה אחת, המוכר מוכר דירה אחת. אם ההיתר אומר דירה אחת, הרוכש קנה דירה אחת – תוציאו לו מס רכישה של דירה אחת, ולא מה שמתחשק.

ואני מאמינה שהנושא הזה גם יעלה ביום חמישי בישיבה של הפורום, ואני רוצה גם לשמוע מכם תגובות – מי שיש לו כאלה מקרים ויסכים לשתף אותנו עד לישיבה של מטה הפורום השבוע. אנחנו כמובן נכניס את זה ונשתף את הדברים.  

תמלול מתוך מפגש בזום 24.11.2020
נכתב בגרסת מאמר ביום 25.10.2022

#1193

ב.א.

 
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם