דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

דחיית ערעור על שווי רכישה בהיותו “עובדתי”, חובת ההנמקה של ועדת הערר ואחידות בין הערכות שווי לצרכים סטטוטוריים

דחיית ערעור על שווי רכישה בהיותו “עובדתי”, חובת ההנמקה של ועדת הערר ואחידות בין הערכות שווי לצרכים סטטוטוריים

 
מאת: דורית גבאי, רו”ח

 

מבוא

בעניין שיכון עובדים בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין – אזור רחובות (‎1) דחה בית המשפט העליון ערעור בשאלת שווי הרכישה של זכות במקרקעין שיועדה לבנייה בהיותה שאלה עובדתית – ולא משפטית. בנוסף לכך, עמד בית המשפט העליון על חשיבותה של חובת ההנמקה לגבי פסקי דין של ועדת הערר, אם כי בנסיבות העניין – לא נמצא כי חובה זו הופרה באופן שמצדיק את ביטול את פסק דינה של ועדת הערר.

העובדות

  1. ביום 4.2.1993, התקשרו המערערת ומרל”ז חברה לבנין ונכסים מישור החוף בע”מ בעסקת קומבינציה עם מושב ברקת לשם בנייה למגורים בישוב שוהם.
  2. ביום 4.7.1996, מרל”ז מכרה למערערת את זכויותיה במקרקעין ב-286.6 יחידות דיור המהוות חלק מזכויותיה של מרל”ז שנרכשו בשנת 1993.
  3. ביום 30.6.1999, נחתם הסכם נוסף בין המערערת לבין מרל”ז, במסגרתו המחתה מרל”ז למערערת את יתרת זכויותיה והתחייבויותיה במקרקעין, המשקפת זכויות ב-145 יחידות דיור.
  4. המערערת ערכה שומה עצמית באשר לשווי הזכות שרכשה בשנת 1999. על בסיס השומה העצמית, דיווחה המערערת למנהל מיסוי מקרקעין כי שווי הזכות הנרכשת הינו 10,579,764 ₪, המשקף שווי של 17,931 $ עבור קרקע ליחידת דיור אחת.
  5. המנהל דחה את השומה העצמית של המערערת וקבע כי שווי הזכות הנרכשת עומד על סכום של 31,380,000 ₪, המשקף שווי של 50,000 $ עבור קרקע ליחידת דיור.
  6. המשיב דחה את ההשגה של המערערת והותיר את שומתו על כנה.
  7. הערר שהגישה המערערת – נדחה. ועדת הערר קבעה כי השומה העצמית אשר הוגשה על-ידי המערערת מוטה כלפי מטה בהפרזה יתירה, ואילו שומתו של המנהל – סבירה.
  8. ועדת הערר קבעה עוד כי השומה העצמית של המערערת התבססה אך ורק על שומת מס רכוש לשנת 1999 – ושומה זו אינה רלוונטית. זאת, משום שמדובר בשומה למועד קובע שונה מזה הנקוב בהסכם בין הצדדים, ומכל מקום, ככלל, אין שומות מס רכוש משקפות את שווי השוק האמיתי, אשר נמוכות במידה ניכרת משווי זה.

גדר המחלוקת

  1. מהו שווי הרכישה של הזכות שרכשה המערערת בשנת 1999 המשקפת זכויות ב-145 יחידות דיור.

המערערת טוענת

  1. פסק דינה של ועדת הערר נעדר דיון והכרעה לגבי חלק מהמחלוקות בין המערערת למנהל.
  2. מסקנת ועדת הערר, שאימצה את שומת המנהל, היא בלתי מנומקת, ומשכך לא עמדה הוועדה בחובת ההנמקה המוטלת עליה על-פי דין.
  3. בהכרעת הוועדה נפלו מספר פגמים בקביעת שווי של דירה מוגמרת ובקביעת השווי של שווי הקרקע ליחידת דיור.

מנגד, טענות מנהל מיסוי מקרקעין

  1. המערערת תוקפת את מסקנת הוועדה באשר לשווי הרכישה של הזכות הנרכשת – ועל כן מדובר בערעור עובדתי, שיש לדחות אותו על הסף מכוח סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין.
  2. על הוועדה לא מוטלת החובה לנמק את גישתה לכל טענה של המערערת. מכל מקום, מסקנת הוועדה התבססה על כל הנתונים אשר הוצגו בפניה.
  3. בהכרעת הוועדה לא נפלו פגמים – ובכלל זה באשר לקביעת שווי של דירה מוגמרת ולקביעת השווי של שווי הקרקע ליחידת דיור.

פסק הדין

  1. בהתאם לסעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין, אין להידרש לערעורים על קביעות עובדתיות של ועדת הערר, אלא רק טעות משפטית של הועדה תצדיק דיון בערעור.
  2. אין חולק כי קביעת שווי מכירה של נכס מקרקעין על ידי ועדת הערר היא קביעה שבעובדה.
  3. המערערת מבקשת לתקוף את עצם קיום הפער בין שומת המנהל לשומתה העצמית ושיעורו – שאומצה על ידי ועדת הערר. טענה זו מכוונת כנגד קביעה שבעובדה.
  4. לפיכך, ולאור סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין אשר תוחם את זכות הערעור לשאלות משפטיות בלבד, יש לדחות את הטענות של המערערת ביחס לקביעותיה של ועדת הערר בשאלת שווי הרכישה.
  5. מכל מקום – גם בחינת הטענות של המערערת לגופו של עניין מובילות למסקנה כי יש לדחות את טענותיה של המערערת.
  6. במקרה שבו הערכת מס הרכוש התבססה על שווי השוק לאותה נקודת זמן הרלוונטית למס הרכישה – עשויה להתעורר שאלה משפטית בנוגע לאפשרות להעריך את גובה מס הרכישה על בסיס הערכת מס הרכוש (לעומת זאת, הערכות מס רכוש אינן מחייבות לצורך מס שבח, שכן שיטת הערכת השווי שונה ביניהם ומאחר שהמועד הקובע לעניין כל הערכה – שונה הוא). במקרה שבענייננו – שבו קבעה ועדת הערר כי שומת מס הרכוש נעשתה לגבי מועד קובע שונה מזה הרלוונטי לעניין מס הרכישה, ולכן אין להשליך מאחת לרעותה – שאלה זו אינה מתעוררת ואין צורך להכריע בה.
  7. ובאשר לחובת ההנמקה – “עצם העובדה שועדת הערר הזכירה בדבריה מחלוקות אשר עלו בין הצדדים אך נמנעה מלדון בהן מפורשות, אין בה כדי ליצור פגם אוטומטי הגורר את החזרת הדיון לערכאה דלמטה, לא כל שכן את ביטולו של פסק הדין. יחד עם זאת… טוב תעשה ערכאה שיפוטית אם תקדיש מספר מילים בפסק דינה לטענות המועלות על-ידי הצדדים, על אחת כמה וכמה מקום בו טענות אלו הוזכרו על-ידיה מפורשות בפסק הדין”.
  8. מסקנתה של ועדת הערר הינה תוצאה של בחינת מכלול שיקולים תוך מתן משקל הולם לכל גורם על-פי שיקול דעתה המקצועי של הוועדה. אין לשלול את הטענה כי טוב הייתה עושה הוועדה אילו נימקה את פסק דינה ביתר פירוט. ואולם, מכאן ועד המסקנה כי ועדת הערר לא עמדה בחובת ההנמקה המוטלת עליה, באופן המצדיק את ביטול של פסק הדין או את החזרת הדיון בו לוועדה דלמטה, המרחק הוא רב.

הערעור נדחה. ניתן ביום 11.8.2008.

נפסקו הוצאות משפט בסך 15,000 ₪.

עמדת המחברת

חשיבותו של פסק הדין הוא בשני מישורים – מלבד סיווגה של שאלת שווי הרכישה כשאלה עובדתית. ראשית, גם על ועדת הערר מוטלת חובה הנמקה וראוי שהיא תתייחס בקצרה לטענות הצדדים – גם אם בצורה תמציתית. שנית – ועל אף שחוק מס רכוש אינו מטיל חיובים ואינו מופעל וירד שיעורו לאפס, מ-1.1.2000, ובפועל חוק זה בוטל זה מכבר – פסק הדין מרמז על כך שנדרשת אחידות בין הערכות שווי שמבוצעות לצרכים סטטוטוריים, וכי קיים קושי להשלים עם פערים, ודאי פערים מהותיים, בין הערכות שווי אלה.

הערות שוליים

(1) ע”א 4861/05 שיכון עובדים בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין – אזור רחובות.

(2) ע”א 3632/01 סמיר חדיג’ה נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, בפסקה 7 לפסק דינו של השופט אנגלרד.

 
המאמר נכתב ביום 6.3.2023.
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם