ההוראה שבסעיף 49ו(א) בתוקף, ולא סעיף 49ו(ג)(1)

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין דוד בלט נ’ מנהל אגף מיסוי מקרקעין תל אביב יפו (1), פסק בית המשפט המחוזי כי דירה שנבנתה על מגרש שרכישתו מומנה במלואה על ידי הורי בעל הדירה, כמו גם עלות הבנייה של הדירה, תיחשב כדירת מתנה, וככזו, תחול על מכירתה ההוראה שבסעיף 49ו(א) ולא סעיף 49ו(ג)(1). רק כאשר כספי המתנה מכסים חלק מן הרכישה, חל סעיף 49ו(ג)(1).

עובדות

1. ביום 27.12.2000, קנה דוד בלט (דוד) מגרש הנמצא ברח’ צופית 3 חיפה.
2. תמורת המגרש שילם דוד סך של 197,560 דולרים, ששוויו השקלי ליום הרכישה היה 790,335 שקלים.
3. ביום 25.3.2002, דוד ובעלי חלקה צמודה כרתו הסכם חלוקה ושיתוף לשם בניית שני בניינים בני 8 דירות כל אחד, על המקרקעין.
4. לפי הסכם החלוקה והשיתוף, היה דוד זכאי לקבל לבעלותו הייחודית בבניינים שייבנו, דירה בת 3 חדרים בקומה ב’ ודירת פנטהאוז בקומה 3, שהיא נשוא ערר זה.
5. בניית הדירות החלה בשנת 2002 והושלמה ביום 1.11.2004.
6. ביום 13.2.2006, מכר דוד את דירת הפנטהאוז, וביקש פטור ממס שבח על יסוד האמור בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
7. המנהל דחה בקשה זו, בהסתמכו על סעיף 49 לחוק.
8. אין מחלוקת כי הוריו של דוד נתנו לו במתנה כספים לרכישת המגרש וכספים לבניית דירת הפנטהאוז.

גדר המחלוקת העיקרי

האם זכאי דוד לפטור ממס שבח, כאמור בסעיף 49ב(1), שעניינו מכירת דירה אחת לארבע שנים, או שפטור זה איננו חל עליו, כטענת המנהל, שכן הדירה התקבלה כולה במתנה?

האם סעיף 49ו(ג)1 חל במקרה זה שבו כלל הכספים ששימשו לרכישת המגרש ובניית הדירה התקבלו במתנה, או רק כאשר הכספים שניתנו במתנה היו רק חלק מכספי התמורה בגין הדירה?

וככל שמדובר בדירת מתנה – האם התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 49ו(א) לחוק, ובכלל זה, תקופת הצינון?

פסק הדין

סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

“המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה (1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס…”

המשיב דחה בקשה זו, בהסתמכו על סעיף 49 לחוק, הקובע לאמור:

“א.    על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה ו)   אם הדירה לא שמשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים מיום שנעשה בעלה”.

סעיף 49ו(ג)(1) לחוק קובע לעניין סעיף זה:

“(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה כקבלתה במתנה”.

במקרה כזה, יחולו המגבלות שנקבעו בסעיף זה, כמו המתנה ומשך תקופת הצינון שנקבעה בסעיף, עד אשר יהא זכאי למכרה בפטור ממס, וזאת אף אם היה זכאי לפטור אלמלא דירת המתנה

בית המשפט הגיע למסקנה כי המגרש נרכש על ידי הוריו של דוד, בהסתמכו על השיקים בנקאיים שהיוו את תשלום מחירו. כך גם עלות בניית הדירה מומנה כולה על ידי הורי דוד במתנה, שהגיעה לסך של 493,046 שקלים, ללא רכיב הקרקע. מחיר זה משקף את שוויה במועד בו נסתיימה בנייתה (2).

בית המשפט פסק, כי לא יעלה על הדעת כי מקום שבו קיבל דוד במתנה מהוריו את כל הכספים לקניית המגרש ולבניית הדירה, הוא לא ייחשב כמי שיקבל את הדירה במתנה. משניתנה תמורת הדירה בשלמותה במתנה על ידי ההורים, דוד אינו יכול להסתמך על הוראות סעיף 49ו(ג)(1) לחוק.

יצוין, כי לא נטען ולא הוכח שדוד תרם משלו לקניית המגרש ולבניית הדירה. נפסק כבר על ידי בית המשפט העליון (3) כי “הוראת סעיף 49ו(א) עניינה הן במתת עין והן במתת כסף. ואולם במה דברים אמורים? במקום שניתנה מתת עין מושלמת – דירה שלמה “דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה“… או מתת כסף לרכישתה של דירה שלמה“.

ורק במקום שהכספים שניתנו במתנה מכסים רק חלק מן הרכישה, חל סעיף 49ו(ג)(1).

בעניינינו, ניתנה לדוד מתנה מושלמת, ומעבר לכך, לא נתקיימו בו התנאים האמורים בסעיף 49ו(א) לחוק , שכן הדירה לא שימשה דרך קבע למגורים, ולא חלפה תקופת השנים הקבועה בסעיף. הרי, שאין הוא זכאי לפטור המבוקש על ידו מתשלום מס שבח.

פרופ’ הדרי (4) קובע כי:

“במקרה בו ניתן במתנה מלוא הסכום לרכישת הדירה, לא חל סעיף 49 ו(ג)(1) על תנאיו אלא סעיף 49 ו(א), ויש לראות בדירה שנרכשה דירת מתנה”.

המסקנה המתבקשת היא שהיה על דוד להמתין במכירת הדירה עד שיחלפו 3 שנים מיום גמר בנייתה ביום 1.11.2004 ועד למכירתה. המכירה בענייננו נערכה ביום 13.2.2016, בטרם חלפה תקופת הצינון הקבועה בחוק, ועליו החובה לשלם את המס.

ניתן ביום 13 באוגוסט 2009.